Na ile wystarczą banki ziemi

Rozwiązał się worek z wyborczymi obietnicami. Partyjne programy puchną od zobowiązań – także dla mieszkaniówki. Tanie lokale na wynajem, modernizacja wielkiej płyty, darmowe kredyty, uwolnienie gruntów z Krajowego Zasobu Nieruchomości to tylko niektóre z propozycji. Rynek tymczasem robi swoje, firmy deweloperskie szukają dobrych działek, powiększają banki ziemi.

Szybki start

– Banki ziemi deweloperów pozostają na stabilnym poziomie, to kilka procent w strukturze aktywów – podaje Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, powołując się na dane NBP za I półrocze. – Zgromadzone tereny wystarczą średnio na ponad rok produkcji. W zależności od wielkości firmy deweloperskiej i wielkości banku czas ten jest różny. W przypadku mniejszych deweloperów, zatrudniających do 49 osób, średnio to ok. półtora roku produkcji. U większych – ok. roku.

Ile mieszkań mogłoby powstać na wszystkich zgromadzonych terenach? Jak zaznacza Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), w Polsce nie ma żadnej centralnej bazy takich gruntów.

– Wszelkie szacunki są obarczone ogromnym ryzykiem błędu – podkreśla Konrad Płochocki. – Największe banki ziemi mają, tradycyjnie, deweloperzy giełdowi. Chociaż dziś wszyscy deweloperzy mający tereny w dużych miastach, gdzie mogliby szybko rozpocząć budowy, już to zrobili. W pozostałych miejscach blokuje ich brak zgód administracyjnych.

Wiceprezes PZFD dodaje, że ziemia w bankach największych deweloperów w normalnych warunkach pozwala teoretycznie średnio na ok. trzy lata produkcji. – Mniejsi deweloperzy, których jest miażdżąca większość, najczęściej nie mają żadnego banku ziemi – zaznacza Konrad Płochocki. – Można przyjąć, że w całym kraju deweloperzy mogą mieć w bankach ziemi tereny średnio pod ok. 200 tys. mieszkań. Ale do szybkiego „uruchomienia” nadaje się mniejszość i to poza głównymi miastami – ocenia.

Małgorzata Wełnowska dopowiada, że o regularnych zakupach gruntów pod zabudowę wielorodzinną informują wszystkie duże firmy deweloperskie. – Inaczej jest w przypadku małych i średnich przedsiębiorstw, które rozważniej podchodzą do zakupów – mówi. – Mniejsza liczba transakcji to efekt ostrożniejszego podejścia deweloperów do inwestowania ze względu na dużą zmienność na rynku.

Ekspertka Cenatorium przyznaje, że dobre tereny zawsze budzą zainteresowanie deweloperów. – Inwestorzy uczestniczą w przetargach, licytacjach – mówi. – Zakup gruntu oznacza niskie koszty utrzymania. Inwestycja dobrze też chroni przed inflacją w dłuższym okresie.

Małgorzata Wełnowska zauważa jednocześnie, że z kwartału na kwartał podaż gruntów budowlanych rośnie, co jej zdaniem może wynikać z obaw inwestorów o przyszły popyt, czas realizacji inwestycji, o koszty budowy, które nadal rosną szybciej niż inflacja. – Zmniejsza się za to tempo wzrostu cen ziemi przeznaczonej pod budownictwo wielorodzinne, i to nie tylko w przeciętnych lokalizacjach, ale też w tych bardzo dobrych – mówi. - Według danych NBP w 2022 r. ceny gruntów pod taką zabudowę w bardzo dobrych miejscach wzrosły o 30 proc., a w przeciętnych – o 17 proc. w ciągu roku – wskazuje. Zastrzega, że jeśli sytuacja na rynku będzie się nadal poprawiać, na rynku gruntów dojdzie do ożywienia, co zdecydowanie wpłynie na ceny i podaż.

Gorączka kredytowa

Rozbudowany bank ziemi na niemal 950 tys. mkw. PUM, który pozwoli na budowę prawie 17 tys. lokali w ok. 60 inwestycjach, ma Atal. – To grunty w siedmiu największych aglomeracjach – w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu, Łodzi, Trójmieście, Poznaniu i na Górnym Śląsku – mówi Zbigniew Juroszek, prezes spółki Atal. – Stale rozglądamy się za nowymi działkami. Preferujemy duże parcele objęte planami miejscowymi, na których możemy prowadzić wieloetapowe inwestycje przez kilka lat – dodaje. W I półroczu 2023 r. Atal wydał na grunty 68 mln zł. W ub.r. – 373 mln zł, w 2021 r. – 194 mln zł, a w 2020 r. – 51 mln zł.

Na gruntach nabytych lub kontrolowanych przez Grupę Dom Development w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu i Krakowie można wybudować prawie 17,6 tys. lokali (dane na koniec czerwca). Dla porównania, sprzedaż za ostatnie cztery kwartały to niemal 3,4 tys. lokali. W rekordowym 2021 r. grupa sprzedała ich ponad 4 tys. W wakacje deweloper kupił kolejne tereny. Część inwestycji może się rozpocząć jeszcze w tym roku.

Matexi ma grunty na ponad 4 tys. lokali w Warszawie i Krakowie. – Przy rocznej sprzedaży na poziomie 600–800 mieszkań mamy zapewnioną sprzedaż na kilka lat – mówi Mirosław Bednarek, dyrektor w Matexi NV. – Każdą nową ofertę działek oceniamy pod względem możliwości budowy funkcjonalnych osiedli.

Firma wydaje na grunty co najmniej kilkadziesiąt milionów euro. – Można się spodziewać, że gorączka na rynku mieszkań wywołana tanim kredytem i obniżką stóp procentowych nie tyle skłoni deweloperów do powiększania banków ziemi, co skieruje ich uwagę na lokalizacje pod osiedla z segmentu popularnego – przewiduje Mirosław Bednarek.

Grupa Unidevelopment ma bank ziemi na ok. 5 tys. mieszkań. Jak mówi Ewa Przeździecka, wiceprezes spółki, przy zakładanym dziś tempie sprzedaży inwestycje na posiadanych gruntach będą powstawać przez najbliższe sześć lat. – W banku ziemi mamy grunty umożliwiające budowę m.in. wieloetapowych osiedli – mówi Ewa Przeździecka. – Skupiamy się więc na uzupełnieniu portfela i pozyskaniu mniejszych działek, które pozwalają na szybkie uruchomienie kolejnych inwestycji.

Wiceprezes zauważa, że w odpowiedzi na rynkowe ożywienie spółki deweloperskie dążą do uzupełnienia banków ziemi i oferty.
- Szczególnym zainteresowaniem cieszą się tereny, które umożliwiają szybkie wprowadzenie kolejnych mieszkań do sprzedaży. Wyzwaniem, obok organicznej podaży gruntów, są przedłużające się procedury administracyjne, które trzeba przejść, by rozpocząć budowę osiedla - mówi Ewa Przeździecka.

Nowe lokalizacje

10 tys. mieszkań na zgromadzonej ziemi może wybudować Victoria Dom. – W tym roku planujemy oddać ok. 1,9 tys. lokali, a staramy się utrzymywać pięcioletni bank ziemi – mówi Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victoria Dom.

Do tej pory firma budowała osiedla w Warszawie i Krakowie. Niedługo rozpocznie pierwsze inwestycje w Trójmieście.

– Eksperci od lat wskazują, że brakuje działek pod budowę mieszkań w największych miastach, w tym w Warszawie, Krakowie, Trójmieście – zaznacza wiceprezes Wasiluk. – Klienci szukają lokali na terenach z dobrą infrastrukturą, co my, deweloperzy, bierzemy oczywiście pod uwagę. Duże miasta wciąż jeszcze zapewniają takie działki. Na całym świecie, także w Polsce, obserwujemy jednak tendencję rozrastania się aglomeracji na terenach dotąd niekojarzonych z zabudową wielkomiejską. Uwzględniamy to w naszej strategii zakupowej – dodaje.