Mieszkaniówka wciąż oblegana

Trzypokojowe, 79-metrowe mieszkanie przy ul. Jana Kazimierza na warszawskiej Woli jest oferowane za niespełna 1,3 mln zł. Sprzedający zaznacza, że jest to cesja, czyli sprzedaż prawa do budowanego lokalu. Można go kupić tylko za gotówkę. „Przejęcie praw z umowy deweloperskiej” do 36-metrowego, dwupokojowego mieszkania przy ul. Jutrzenki w warszawskich Włochach – to kolejna oferta. Cena lokalu 539 tys. zł. Na zasadzie cesji jest też oferowane 38-metrowe mieszkanie przy ul. Bolesława Czerwieńskiego w Krakowie. Lokal kosztuje 534 tys. zł. To tylko kilka przykładów ofert cesji praw do mieszkań z portalu Morizon.pl.

Mniejsze rynki

Biznesom sprzyja szybki wzrost cen mieszkań. Z danych portalu Tabelaofert.pl wynika, że np. dwupokojowe lokale o powierzchni 32–45 mkw. w Gdańsku zdrożały w ciągu roku (lipiec 2021 r./lipiec 2022 r.) o 23,8 proc., do prawie 14,3 tys. zł za mkw. W Krakowie ceny takich mieszkań wzrosły o 23,4 proc., do ponad 14,4 tys. zł za mkw., w Poznaniu – o 18,5 proc., do 12 tys. zł, w Warszawie – o 11,5 proc., do 15,1 tys. zł, we Wrocławiu – o 17,8 proc., do ponad 12,9 tys. zł za mkw.

Ewa Palus, kierownik działu consultingu REDNET Property Group, przyznaje: przeglądając portale, ofertę cesji można znaleźć na niemal każdym nowym osiedlu.

– Mieszkania znajdują się w nowo ukończonych budynkach. Można założyć, że flipper podpisał umowę ponad rok, a nawet dwa lata temu – mówi Ewa Palus. – Ceny tych lokali mogą być trochę niższe niż u dewelopera, ale w jego ofercie może już nie być takich metraży, jakie są oferowane w ramach cesji.

Ekspertka REDNET Property Group zastrzega, że skalę takich inwestycji trudno określić. – Duzi i rozpoznawalni deweloperzy od dawna ograniczali możliwość cesji, które konkurowały z mieszkaniami pozostającymi w ich ofercie – wyjaśnia. – Mniejszym deweloperom sprzedaż mieszkań inwestorom zarabiającym na cesjach dawała możliwość uzyskania odpowiedniego poziomu przedsprzedaży. Skala cesji jest większa na mniejszych rynkach, gdzie nie działają duże i znane spółki deweloperskie, którym banki nie narzuciły tak wyśrubowanych progów przedsprzedaży.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, przypomina, że cesje znalazły się na cenzurowanym. – Od 16 lipca obowiązuje nowela ustawy deweloperskiej zakazująca cesji z umów rezerwacyjnych oraz znacznie ograniczająca cesje umów deweloperskich – mówi. – Rynek jest w pewnym zawieszeniu, czekając na rozwój sytuacji.

Jędrzyński dodaje, że nowe przepisy dotyczą wyłącznie osób fizycznych. – Nie dotyczą przedsiębiorców nabywających lokale mieszkalne w ramach działalności gospodarczej, de facto czysto spekulacyjnej. Stąd ryzyko, że zmiany w ustawie zakazujące lub ograniczające cesje to wylanie dziecka z kąpielą – ocenia. – Zamiast ograniczenia procederu cedowania nowych mieszkań może nastąpić jego popularyzacja. Skalę trudno oszacować, ale może być znacząca.

Powtórka z historii

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl ocenia, że cesje to dobry pomysł na biznes, ale „nie bezwarunkowo”. – Trzeba mieć odpowiednią wiedzę, doświadczenie, kapitał – mówi. – Można zarobić od kilku do kilkunastu procent wartości lokum, czyli od kilkudziesięciu do ponad 100 proc. zainwestowanego kapitału. Takich profitów nie osiąga się bez ryzyka, które rośnie wraz z nakręcaniem koniunktury sprzedażowej – przestrzega.

Zdaniem Jędrzyńskiego sytuacja na rynku zaczyna przypominać tę z lat 2006–2008. – Ograniczona podaż nowych mieszkań przy nieustannym wzroście cen do kolejnych rekordowych poziomów, powszechne przekonanie o nieuchronności dalszych zwyżek, run na mieszkania stymulowany programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, a na rynku wtórnym coraz częstsze licytacje ogłaszane przez sprzedających – wylicza. – Przed 15 laty przekroczenie krytycznych poziomów dynamiki cen mieszkań oraz spekulacji nimi doprowadziło do załamania rynku.

Według Jędrzyńskiego powtórka z historii wydaje się realna. – Powinni o tym pamiętać amatorzy spekulacji na mieszkaniach – mówi. Ocenia, że deweloperzy generalnie nie są przeciwni cesjom. – Spekulanci, którzy zarabiają na nich krocie kosztem docelowego nabywcy, są istotną częścią popytu, ale przede wszystkim – wskaźnikiem regulacji cen – wyjaśnia. – Gdy jakieś osiedle zaczynają intensywnie oblegać spekulanci, deweloper dostaje sygnał, że nie doszacował cen. Oczywiście są firmy deweloperskie, które nie godzą się na cesje lub stawiają warunki utrudniające spekulację sprzedawanymi przez siebie lokalami.

Inwestorzy zgłaszają się np. do SGI. – Dostajemy pytania od inwestorów, którzy chcą podpisywać umowy deweloperskie na pakiety mieszkań na wczesnym etapie budowy z wpłatą 10–20 proc., ze zgodą na cesję – mówi Robert Stachowiak, prezes SGI. – Każdy przypadek rozpatrujemy indywidualnie. Zgadzaliśmy się na cesję, gdy umowę deweloperską podpisało małżeństwo, a potem nastąpił rozwód bądź śmierć jednego z małżonków.

Cesji nie praktykuje Develia. – Ewentualnie tylko w obrębie rodziny – mówi Tomasz Kaleta, dyrektor departamentu sprzedaży w spółce.

Na cesje nie zgadza się Inpro. Tacy inwestorzy do spółki się nie zgłaszają. – Rynek daje jednak duże możliwości, szczególnie teraz, kiedy jest w fazie wznoszącej – zaznacza Rafał Zdebski, dyrektor handlowy Inpro. – Inwestorzy wciąż kupują u nas mieszkania – by je mieć w swoim portfelu albo by odsprzedać po wykończeniu.

Rynek nieruchomości daje bowiem inwestorom dużo możliwości. Jarosław Jędrzyński podkreśla, że nowe mieszkania stały się w Polsce dobrą lokatą. – Takich nabywców trudno jednak uznać za spekulantów, są to raczej inwestorzy długoterminowi – zastrzega. – W Polsce mamy 1,8 mln pustostanów. Istotna część to mieszkania w stanie deweloperskim, kupowane z myślą o wzroście ich cen bez zamiaru ich wynajmu.

Wynajem i obligacje

W ocenie Jędrzyńskiego osoby fizyczne dysponujące kilkoma do nawet kilkudziesięcioma takimi lokalami są dość liczną grupą inwestorów, która ciągle rośnie. – Podobnie jak i pula pustych mieszkań deweloperskich – mówi. – Trzeba pamiętać, że tego typu inwestycje mogą być dość niebezpiecznym rezerwuarem. Uwolniona w sytuacji kryzysowej podaż w obliczu ewentualnej korekty cen mieszkań może się przyczynić do pogłębienia problemów mieszkaniówki i deweloperów.

Ewa Palus nie ma wątpliwości, że spekulacje były, są i będą na każdym rynku. – Nie powiedziałabym jednak, że na rynku mieszkań jest to duża skala, jeśli mówimy o zakupie lokali i trzymaniu ich pustych przez jakiś czas – ocenia ekspertka REDNET Property Group. – Oczekujący na wzrost cen inwestor mieszkanie musi przecież utrzymywać, opłacić podatek od nieruchomości. Potem – podatek dochodowy (zakładamy sprzedaż przed upływem pięciu lat, a pieniądze ze sprzedaży nie będą przeznaczone na własne cele mieszkaniowe). Po uwzględnieniu wszystkich kosztów może się okazać, że stopa zwrotu z takiej inwestycji nie będzie wysoka – tłumaczy.

Część takich nieruchomości trafia więc na rynek najmu. Potem – na sprzedaż. – Zyski z takiej inwestycji są wtedy podwójne. Mamy wzrost wartości nieruchomości w czasie i zyski z wynajmu. Takie inwestycje trudno jednak nazwać czystą spekulacją – mówi Ewa Palus.