Najemcy z przymusu ekonomicznego. Przełomowy moment dla rynku

Polacy będą mieszkania wynajmować. Z przymusu, bo na zakup coraz droższych nieruchomości nie będzie ich stać. Ale są i lokatorzy dobrowolni.

Aktualizacja: 10.08.2023 07:31 Publikacja: 10.08.2023 03:00

Najemcy z przymusu ekonomicznego. Przełomowy moment dla rynku

Foto: Adobe Stock

To przełomowy moment dla rynku najmu – zaznaczają eksperci firmy doradczej ThinkCo. Jak piszą w raporcie „Najem 2030. Kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce”, po trzech dekadach „monokultury” własności w ciągu kilku lat niemal jednocześnie spadła dostępność kredytów hipotecznych, gwałtownie wzrosły ceny nieruchomości, a w kraju pojawiły się setki tysięcy imigrantów i uchodźców. Wśród kupujących mieszkania są inwestorzy indywidualni. Do Polski zawitali też komercyjni operatorzy najmu instytucjonalnego.

Rzeczpospolita

Mieszkaniowa drożyzna

ThinkCo kreśli scenariusze dla najmów. O to, jak będziemy mieszkać w 2030 r., zapytano 75 specjalistów związanych z rynkiem nieruchomości (m.in. ekspertów ds. najmu, naukowców, prawników, samorządy). Ponad 60 proc. badanych uważa, że Polacy będą wynajmować mieszkania z konieczności. Na własność nieruchomości będą mogli sobie pozwolić tylko najbogatsi. Ceny mieszkań rosną. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że np. w Warszawie średnie ceny ofertowe nowych lokali od czerwca ub.r. do czerwca br. wzrosły o 11 proc., do 14,9 tys. zł za mkw. W Krakowie – o 18 proc., do ponad 13,7 tys. zł, a w Trójmieście – o 14 proc., do niespełna 12,9 tys. zł za mkw.

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics, przyznaje, że ceny mieszkań rzeczywiście wymuszą przejście na rynek najmu. – Ale to potrwa, bo jesteśmy podszyci własnością – mówi.

Czytaj więcej

Polacy wybierają małe domy. Także na tani kredyt

A Jacek Furga, przewodniczący komitetu ds. finansowania nieruchomości Związku Banków Polskich, uważa, że będziemy wynajmować z wyboru. – Z wyboru ekonomicznego – precyzuje.

Przemysław Orchowicz z Heimstaden Polska (firma ma portfel mieszkań na wynajem) uważa zaś, że zmiany będą powolne, a wynajem mieszkania będzie lub może być przystankiem w drodze do własności. Choć ta droga może się wydłużać. Oczywiście, na rynku są i będą dobrowolni lokatorzy. To m.in. młodzi, mobilni ludzie, którzy nie chcą kredytowych zobowiązań. Jest też ogromna rzesza migrantów ekonomicznych, na co zwraca uwagę Jan Dziekoński, analityk, założyciel FLTR.pl. – W ciągu 10 lat trzeba będzie dostarczyć 300–500 tys. mieszkań na wynajem – szacuje Jan Dziekoński.

REIT-y zwiększą udział polskiego kapitału na rynku PRS

Na razie sektor najmu w Polsce jest relatywnie słabo rozwinięty. Według Eurostatu w 2022 r. z najmu korzystało ok. 13 proc. mieszkańców kraju, podczas gdy średnia unijna to 31 proc. Eksperci ThinkCo zastrzegają, że odsetek jest niedoszacowany o co najmniej kilka-, kilkanaście punktów procentowych, co wynika przede wszystkim z rozproszonego i mało profesjonalnego najmu komercyjnego. Ale tak czy inaczej w Polsce lokale najmuje się rzadziej niż na Zachodzie.

Tymczasem rząd stawia dziś na własność, rzucając na rynek tanie kredyty. – Krytycy programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” uważają, że pobudzając popyt, prowadzi on do szybszego wzrostu cen nieruchomości – zauważa Tomasz Bojęć, współzałożyciel ThinkCo. – Polityka mieszkaniowa nie może krążyć jedynie wokół zwiększania własności. Dywersyfikacji rynku potrzebujemy „na wczoraj”. Ogromną rolę może odgrywać najem – zaznacza.

Eksperci przewidują, że rynek najmu czeka profesjonalizacja. 98 proc. pytanych specjalistów uważa, że zaangażowanie podmiotów instytucjonalnych w najem będzie „nieproporcjonalnie duże”, pozytywnie wpływając na profesjonalizację sektora. – Wyższa jakość mieszkań i atrakcyjne lokalizacje spowodują, że PRS (najem instytucjonalny) nabierze charakteru kreatora rynku, a jego standardy zostaną skopiowane przez indywidualnych właścicieli na coraz bardziej konkurencyjnym rynku – oceniają. Dziś zasób PRS to ok. 12 tys. lokali, mniej niż 1 proc. zasobów najmu komercyjnego.

80 proc. badanych ekspertów uważa, że jednym z ważniejszych kryteriów wyboru mieszkania na wynajem będzie otoczenie nieruchomości. – Rosnące grono właścicieli mieszkań na wynajem coraz częściej decyduje się na współpracę z firmami zarządzającymi, by oszczędzić czas i unikać bezpośredniego kontaktu z najemcą, np. w sytuacjach problemowych – mówi Piotr Pajda, założyciel simpl.rent. – Rozwiną się inne usługi dla najmu, takie jak pomoc techniczna, ubezpieczenia czy weryfikacja najemców i wynajmujących – przewiduje.

Ankietowani przez ThinkCo eksperci nie spodziewają się natomiast intensywnego rozwoju rynku najmu w najmniejszych i małych miastach.

Wśród ekspertów dominuje też przekonanie, że w ciągu siedmiu lat do polskiego porządku prawnego mogą być wprowadzone REIT-y umożliwiające jednostkom lokowanie kapitału w funduszach inwestujących w mieszkania na wynajem. Uważa tak 66 proc. badanych. – Wprowadzenie REIT-ów może się przyczynić do znaczącego zwiększenia udziału polskiego kapitału na rynku PRS. Może to być kolejny impuls do profesjonalizacji tego sektora – ocenia Przemysław Chimczak-Bratkowski, współzałożyciel firmy doradczej ThinkCo i prezes Fundacji Rynku Najmu. – Choć obecny rząd deklaruje, że temat jest na dziś zamknięty, to konsensus rynkowy jest taki, że absolutnie potrzebujemy tego rozwiązania. Polacy, tak samo jak Amerykanie, Niemcy czy Skandynawowie, powinni mieć możliwość lokowania oszczędności emerytalnych w dobrze zarządzanych funduszach nieruchomości.

Lokal dla seniora

68 proc. ekspertów twierdzi, że w 2030 r. popularne staną się mieszkania senioralne. – W najbliższych latach rozwiną się różne formy tego typu mieszkalnictwa, nie tylko domów opieki, ale też mieszkań na wynajem dostosowanych do fizycznych i społecznych potrzeb osób starszych, budowanych z myślą o jak największej samodzielności – wskazują autorzy raportu. – Wydaje się to logicznym następstwem starzenia się społeczeństwa, szczególnie że znikają domy wielopokoleniowe. Częściej mieszkamy z dala od rodziców i dziadków – dodają.

To przełomowy moment dla rynku najmu – zaznaczają eksperci firmy doradczej ThinkCo. Jak piszą w raporcie „Najem 2030. Kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce”, po trzech dekadach „monokultury” własności w ciągu kilku lat niemal jednocześnie spadła dostępność kredytów hipotecznych, gwałtownie wzrosły ceny nieruchomości, a w kraju pojawiły się setki tysięcy imigrantów i uchodźców. Wśród kupujących mieszkania są inwestorzy indywidualni. Do Polski zawitali też komercyjni operatorzy najmu instytucjonalnego.

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Panattoni buduje spekulacyjnie na Pomorzu
Nieruchomości
Za mieszkania płacimy coraz więcej
Nieruchomości
Echo po konferencji: bycze nastawienie do rynku mieszkaniowego
Nieruchomości
Eksperci o potencjalnym fiasku programu „Na start”
Materiał Promocyjny
Technologia na etacie
Nieruchomości
Echo Investment i Archicom zwiększają skalę
Materiał Promocyjny
Problem sukcesji w polskich firmach będzie narastał