Najemcy z przymusu ekonomicznego. Przełomowy moment dla rynku

To przełomowy moment dla rynku najmu – zaznaczają eksperci firmy doradczej ThinkCo. Jak piszą w raporcie „Najem 2030. Kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce”, po trzech dekadach „monokultury” własności w ciągu kilku lat niemal jednocześnie spadła dostępność kredytów hipotecznych, gwałtownie wzrosły ceny nieruchomości, a w kraju pojawiły się setki tysięcy imigrantów i uchodźców. Wśród kupujących mieszkania są inwestorzy indywidualni. Do Polski zawitali też komercyjni operatorzy najmu instytucjonalnego.

Foto: Rzeczpospolita

Mieszkaniowa drożyzna

ThinkCo kreśli scenariusze dla najmów. O to, jak będziemy mieszkać w 2030 r., zapytano 75 specjalistów związanych z rynkiem nieruchomości (m.in. ekspertów ds. najmu, naukowców, prawników, samorządy). Ponad 60 proc. badanych uważa, że Polacy będą wynajmować mieszkania z konieczności. Na własność nieruchomości będą mogli sobie pozwolić tylko najbogatsi. Ceny mieszkań rosną. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że np. w Warszawie średnie ceny ofertowe nowych lokali od czerwca ub.r. do czerwca br. wzrosły o 11 proc., do 14,9 tys. zł za mkw. W Krakowie – o 18 proc., do ponad 13,7 tys. zł, a w Trójmieście – o 14 proc., do niespełna 12,9 tys. zł za mkw.

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics, przyznaje, że ceny mieszkań rzeczywiście wymuszą przejście na rynek najmu. – Ale to potrwa, bo jesteśmy podszyci własnością – mówi.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Polacy wybierają małe domy. Także na tani kredyt

Szeregówki lub bliźniaki o powierzchni 80-100 mkw. oraz domy wolnostojące do 120 mkw. – takie budynki są dziś na celowniku Polaków – wynika z analiz portalu Nieruchomosci-online.pl.

A Jacek Furga, przewodniczący komitetu ds. finansowania nieruchomości Związku Banków Polskich, uważa, że będziemy wynajmować z wyboru. – Z wyboru ekonomicznego – precyzuje.

Przemysław Orchowicz z Heimstaden Polska (firma ma portfel mieszkań na wynajem) uważa zaś, że zmiany będą powolne, a wynajem mieszkania będzie lub może być przystankiem w drodze do własności. Choć ta droga może się wydłużać. Oczywiście, na rynku są i będą dobrowolni lokatorzy. To m.in. młodzi, mobilni ludzie, którzy nie chcą kredytowych zobowiązań. Jest też ogromna rzesza migrantów ekonomicznych, na co zwraca uwagę Jan Dziekoński, analityk, założyciel FLTR.pl. – W ciągu 10 lat trzeba będzie dostarczyć 300–500 tys. mieszkań na wynajem – szacuje Jan Dziekoński.

REIT-y zwiększą udział polskiego kapitału na rynku PRS

Na razie sektor najmu w Polsce jest relatywnie słabo rozwinięty. Według Eurostatu w 2022 r. z najmu korzystało ok. 13 proc. mieszkańców kraju, podczas gdy średnia unijna to 31 proc. Eksperci ThinkCo zastrzegają, że odsetek jest niedoszacowany o co najmniej kilka-, kilkanaście punktów procentowych, co wynika przede wszystkim z rozproszonego i mało profesjonalnego najmu komercyjnego. Ale tak czy inaczej w Polsce lokale najmuje się rzadziej niż na Zachodzie.

Tymczasem rząd stawia dziś na własność, rzucając na rynek tanie kredyty. – Krytycy programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” uważają, że pobudzając popyt, prowadzi on do szybszego wzrostu cen nieruchomości – zauważa Tomasz Bojęć, współzałożyciel ThinkCo. – Polityka mieszkaniowa nie może krążyć jedynie wokół zwiększania własności. Dywersyfikacji rynku potrzebujemy „na wczoraj”. Ogromną rolę może odgrywać najem – zaznacza.

Eksperci przewidują, że rynek najmu czeka profesjonalizacja. 98 proc. pytanych specjalistów uważa, że zaangażowanie podmiotów instytucjonalnych w najem będzie „nieproporcjonalnie duże”, pozytywnie wpływając na profesjonalizację sektora. – Wyższa jakość mieszkań i atrakcyjne lokalizacje spowodują, że PRS (najem instytucjonalny) nabierze charakteru kreatora rynku, a jego standardy zostaną skopiowane przez indywidualnych właścicieli na coraz bardziej konkurencyjnym rynku – oceniają. Dziś zasób PRS to ok. 12 tys. lokali, mniej niż 1 proc. zasobów najmu komercyjnego.

80 proc. badanych ekspertów uważa, że jednym z ważniejszych kryteriów wyboru mieszkania na wynajem będzie otoczenie nieruchomości. – Rosnące grono właścicieli mieszkań na wynajem coraz częściej decyduje się na współpracę z firmami zarządzającymi, by oszczędzić czas i unikać bezpośredniego kontaktu z najemcą, np. w sytuacjach problemowych – mówi Piotr Pajda, założyciel simpl.rent. – Rozwiną się inne usługi dla najmu, takie jak pomoc techniczna, ubezpieczenia czy weryfikacja najemców i wynajmujących – przewiduje.