Reforma czy rewolucja w zagospodarowaniu

Nowa ustawa dotyczy uproszczenia i przyspieszenia procedur w zakresie planowania – o zmianach pisze radczyni prawna w kancelarii Chałas i Wspólnicy.

Publikacja: 20.07.2023 21:00

Reforma czy rewolucja w zagospodarowaniu

Foto: Mat. prasowe

Potrzeby zmian procedur planistycznych dostrzegane są przez różne środowiska - samorządowców, inwestorów, ale i coraz bardziej świadomych mieszkańców. Uchwalona w maju ustawa o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczy uproszczenia i przyspieszenia procedur w zakresie planowania przestrzennego.

Plan ogólny zamiast studium

Plan ogólny będzie uchwalany dla całej gminy w randze aktu prawa miejscowego. Zamierzeniem jest, aby plan ogólny miał zwięzłą formę, która pozwoli nie tylko na uzyskanie kompleksowej informacji o możliwościach zagospodarowania danej nieruchomości, ale również na porównanie jego treści z analogicznymi, przyjętymi w innych gminach planami ogólnymi.

Plan ma określać strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne rozumiane jako ustalenia nieprzekraczalnych warunków realizacji inwestycji w zakresie parametrów i wskaźników urbanistycznych.

Plan ogólny ma zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, jako dokument bardzo rozbudowany i często niespójny. W planie ogólnym można będzie można wyznaczyć granice obszarów uzupełnienia zabudowy – czyli obszarów, na których dopuszczalne będzie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy, oraz obszarów zabudowy śródmiejskiej, dla których wprowadzane będą dodatkowe zasady dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu.

Plan ogólny stanowić będzie podstawę do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania, jak i do wydawania decyzji o warunkach zabudowy, wyznaczając obszary, na których wydanie tych decyzji będzie dopuszczalne.

Strategia rozwoju gminy

W aktualnym stanie prawnym polityka przestrzenną gmin kształtowana jest w oparciu o studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Po wejściu w życie nowych regulacji określanie kierunków polityki przestrzennej będzie następować w ramach przyjętej strategii rozwoju gminy.

Aktualnie obowiązujące studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowają moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r. Obligować to będzie gminy do przyjęcia od 2026 r. strategie rozwoju.

To w strategii rozwoju znajdą się informacje na temat modelu rozwoju, przybliżonego rozmieszczenia niezbędnych inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym w koordynacji z rozmieszczeniem inwestycji ponadlokalnych.

Zintegrowany Plan Inwestycyjny

Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) to kolejna nowość legislacyjna. ZPI będzie szczególnym rodzajem planu miejscowego uchwalanego przez radę gminy na wniosek inwestora. Poprzedzi go przeprowadzenie negocjacji i zawarcie umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron. Rozwiązanie to będzie dotyczyć różnych inwestycji, nie tylko mieszkaniowych. Instrument ten uzupełni, a od 2026 r. zastąpi, uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, podejmowaną na podstawie specustawy mieszkaniowej.

W ramach ZPI będzie można planować nie tylko obszar inwestycji głównej, ale dodatkowo również inwestycji uzupełniających, m.in. sieci uzbrojenia terenu, dróg, infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, przedszkoli, szkół, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową – o ile służą obsłudze inwestycji głównej, ale również obszarów, dla których został już uchwalony plan miejscowy.

Procedura uchwalenia ZPI będzie przewidywać dużą rolę inwestora i będzie poprzedzona negocjacjami z władzami gminy. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta, od razu po wyrażeniu przez radę gminy zgody na przystąpienie do sporządzenia ZPI, prowadzi negocjacje z inwestorem oraz w razie potrzeby z osobą trzecią, ustalając treść projektu umowy urbanistycznej oraz ZPI. W uchwalenie ZPI może być bowiem zaangażowanych kilku inwestorów, którzy złożyli jeden wniosek, ale procedowanie uchwalenia jednego ZPI może zostać również poprzedzone złożeniem kilku wniosków. Wnioski inwestorów mogą przyczynić się do usprawnienia postępowania w przedmiocie uchwalenia ZPI, ale nie jest wykluczone, że ich interesy okażą się rozbieżne na tyle, że do uchwalenia ZPI nie dojdzie.

Decyzje WZ i ZT

Aktualna regulacja prawna decyzji o warunkach zabudowy jest kontrowersyjna. W pierwotnym zamierzeniu miała być ona instrumentem pomocniczym planowania przestrzennego, na zasadzie wyjątku na obszarach, gdzie nie ma miejscowego planu, jednak wobec niskiego pokrycia planami obszaru kraju, decyzja WZ i ZT stała podstawową formą zezwoleń określających, jak można zagospodarować i wykorzystać dany teren. Jednym z głównych problemów jest także duża uznaniowość tych decyzji oraz nieprawidłowości formalne po stronie właściwego organu skutkujące ich uchylaniem tylko z tego powodu.

W ustawie proponuje się ograniczenie sytuacji, w których konieczne będzie uzyskanie decyzji WZ i ZT. Powiązano obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy na działkach budowlanych, które nie są objęte ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z katalogiem inwestycji niewymagających pozwolenia na budowę.

Przede wszystkim wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie dopuszczalne wyłącznie na obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym, jakkolwiek ustawodawca przewiduje tu wyjątki. Tym samym poza obszarem uzupełnienia zabudowy dopuszcza się wydawanie decyzji o warunkach zabudowy tylko w przypadku realizowania innej zmiany zagospodarowania terenu niż budowa obiektu budowlanego, oraz w zakresie budowy obiektu budowlanego polegającej na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie, czy realizowania inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w starych planach miejscowych, które utraciły moc lub realizowania inwestycji polegającej na budowie linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej, urządzeń wodnych, stacji paliw i stacji ładowania, obiektów gospodarczych dla potrzeb rolnictwa i gospodarki leśnej, zalesienia terenu, pól biwakowych, wież widokowych, kładek, szlaków turystycznych, w tym ścieżek dydaktycznych, miejsc widokowych oraz parkingów służących obsłudze turystyki, a także instalacji OZE, z zastrzeżeniem, że duże instalacje OZE mogą być lokalizowane wyłącznie na podstawie planu miejscowego.

Z analizy urbanistycznej wyłączona będzie również funkcja zabudowy, która wynikać będzie z ustaleń planu ogólnego. W dalszym ciągu natomiast analizowane będą parametry związane z zabudową, tak aby zapewnić ład przestrzenny rozumiany jako ciągłość zabudowy o zbliżonych gabarytach i usytuowaniu na działce.

Tzw. wuzetki będą obowiązywać przez czas określony 5 lat, co z jednej strony ma umożliwić przeprowadzenie inwestycji, ale z drugiej zapobiec spekulacji tymi decyzjami i wyeliminować z obrotu prawnego decyzje wydane w oparciu zdezaktualizowane uwarunkowania.

Partycypacja społeczna

Nowelizacja wprowadza zapewnienie partycypacji społecznej w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wprowadzona została generalna zasada, że przygotowanie aktów planowania przestrzennego musi przebiegać w sposób zapewniający udział społeczeństwa. Zapewnieniu lepszej analizy potrzeb, ale również utrzymanie społecznego konsensusu wokół proponowanych rozwiązań służyć będą możliwości składania wniosków, uczestnictwo w konsultacjach społecznych, inicjowanie konkretnych pomysłów w zakresie polityki przestrzennej, w tym prowadzenie działań edukacyjnych i informacyjnych.

Działania te mogą podejmować wszystkie osoby fizyczne i prawne, a także jednostki organizacyjne posiadające zdolność prawną (np. stowarzyszenia zwykłe), jednostki pomocnicze gminy, rady młodzieżowe i rady seniorów, a także jednostki samorządu terytorialnego i ich jednostki organizacyjne oraz organy władzy publicznej. Tak szeroki krąg interesariuszy pozwoli na wypowiadanie się w sprawach planowania i zagospodarowania przestrzennego różnych gremiów o społecznej legitymacji do podejmowania decyzji. W szczególności osoby fizyczne posiadające ograniczoną zdolność do czynności prawnych (np. dzieci od lat 13) mogą swobodnie wyrażać swoje opinie na temat organizacji przestrzeni.

Powyższym celom ma służyć formułowanie treści w sposób jawny i powszechnie zrozumiały, z możliwością wykorzystania do tego celu opracowań treści w języku niespecjalistycznym.

Rejestr Urbanistyczny

Planowane jest również wdrożenie Rejestru Urbanistycznego, w którym będą publikowane m.in. projekt planu ogólnego wraz z uzasadnieniem i prognozą oddziaływania na środowisko (o ile jest wymagana), wykazy wniosków do projektu aktu planowania przestrzennego wraz z propozycją ich rozpatrzenia i uzasadnieniem, czy raporty z konsultacji społecznych.

Rejestr ma być powszechnie dostępny i nieodpłatny, a jego prowadzenie będzie odbywać się poprzez system teleinformatyczny.

Autorka jest radczynią prawną w kancelarii Chałas i Wspólnicy

Nieruchomości
Sztuka tworzenia przyjaznych przestrzeni
Nieruchomości
Poprawić dostępność mieszkań
Rynek nieruchomości
Zegar tyka, umowy i finansowanie się zielenią
Rynek nieruchomości
Temperatura rynku rośnie
Analizy Rzeczpospolitej
Małe spowolnienie na silnym rynku
Materiał Promocyjny
CERT Orange Polska: internauci korzystają z naszej wiedzy