Temperatura rynku rośnie

Cieszy odbicie sprzedaży nowych lokali, jednak brakuje długofalowej polityki mieszkaniowej.

Publikacja: 28.06.2023 03:00

Rynek pierwotny dalej żwawo odbija, bezpieczny kredyt wchodzi w życie, ale polityki mieszkaniowej jak nie było, tak nie ma. Panelem o perspektywach mieszkaniówki – „Między prawem a towarem” – otworzyliśmy tegoroczną edycję Real Estate Impactor.

Jaka rola państwa

Rok wyborczy to kolejne programy i propozycje wspierające własność zamiast rozwijania najmu z umiarkowanymi czynszami: taki sens ma bezpieczny kredyt, a zarzucony projekt Mieszkanie+ czy obecnie społeczne inicjatywy mieszkaniowe eksponują opcję najmu z dojściem do własności.

Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów, powołała się na raport Warszawskiego Instytutu Bankowości, z którego wynika, że nawet jeśli kredyt miałby nie być oprocentowany i kosztem byłaby tylko prowizja banku, to i tak 35–40 proc. gospodarstw domowych nigdy nie będzie stać na pożyczkę – dlatego nie da się robić polityki mieszkaniowej, oferując wyłącznie kredyty ze wsparciem. – Państwo powinno tworzyć warunki, a nie budować lokale. Najlepiej działały i działają te programy, gdzie podmiotem bezpośrednio odpowiedzialnym za budowę jest gmina bądź spółki należące do gminy, jak TBS-y. Te ostatnie mocno przyhamowały z budową, ale z powodu zmiany warunków prawnych i obcięcia finansowania – powiedziała Milewska-Wilk.

Czy w takim razie społeczne inicjatywy mieszkaniowe mogą być przełomem – skoro to gminy mówią, czego potrzebują, a finansowanie idzie od państwa, w formie dotacji i preferencyjnego kredytu z BGK, a Krajowy Zasób Nieruchomości może udostępnić grunty, jeśli gmina ich nie ma? – Jest taka szansa, ale wszystko musi być robione w porozumieniu z samorządem – powiedziała Milewska-Wilk.

Również zdaniem Iwony Sroki, członkini zarządu Murapolu, sensowna polityka powinna polegać na tym, by państwo nie przeszkadzało i tworzyło przyjazne otoczenie dla inwestorów. – Nie licząc Polaków budujących domy na własny użytek, to deweloperzy w Polsce odpowiadają za gros podaży, wszelkie pozostałe formy, jak spółdzielnie czy budownictwo komunalne, to zaledwie około proc. tego, co wybudowano na zasadach wolnorynkowych w ostatniej dekadzie. Trudno też spodziewać się sukcesu np. kooperatyw mieszkaniowych. Deweloperzy doskonale wiedzą, że procesy administracyjne są długie i skomplikowane, oczekuje się od nich wkładu w postaci budowy dróg, placówek edukacyjnych czy innych rozwiązań towarzyszących – ludzie czasami nie zdają sobie sprawy, ile dobrego wnosimy dla miasta i społeczeństwa, za to chętnie deweloperów krytykują – powiedziała Sroka.

Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku Otodom Analytics, również wskazała na wątpliwość, czy państwo powinno promować własność, czy raczej wpływać na to, by pojawiał się zasób dla tych, którzy mogą tanio wynajmować – zanim uzyskają możliwość samodzielnego nabycia mieszkania. Iwona Sroka powiedziała, że nie oznacza to, że państwo musi się angażować w budowę. Swego czasu funkcjonowała ulga dla osób, które kupowały mieszkania na wynajem na dziesięć lat – i to był dobry program.

Wraca koniunktura

Tymczasem na rynku komercyjnym trwa odbicie. Jak zaznaczyła Kuniewicz, w czerwcu, licząc do dnia debaty (22 czerwca), w siedmiu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 4,5 tys. lokali, co pozwala oczekiwać wyniku ponad 5 tys. w skali całego miesiąca. Z drugiej strony deweloperzy wprowadzili 3,1 tys. lokali, to zatem szósty miesiąc z rzędu, gdy liczba lokali wprowadzonych jest niższa od liczby lokali sprzedanych. Kuniewicz zaznaczyła, że wzrost sprzedaży to efekt zapowiedzi bezpiecznego kredytu pod koniec ub.r. Z jednej strony do rezerwacji lokali przystąpili potencjalni beneficjenci wchodzącego od lipca programu, a z drugiej na zakupy poszli ci, którzy się wcześniej wahali, ale przestraszyli się, że rozkręcenie programu i wzmożenie popytu przełoży się na wzrost cen mieszkań. Kolejny powód zwiększenia sprzedaży to wydana w lutym br. zgoda KNF na złagodzenie przez banki kryteriów badania zdolności kredytowej. W ostatnich dniach KNF zgodziła się na dalsze luzowanie.

– Jeśli chodzi o bezpieczny kredyt, obserwujemy bardzo duże zainteresowanie. Już kilka banków zgłosiło przystąpienie do programu i zainteresowanie w biurach sprzedaży deweloperów jest naprawdę znaczące. W tym kwartale deweloperzy wrócili do budowania, uruchamianych jest coraz więcej inwestycji, to jeszcze może nie jest widoczne w statystykach, ale deweloperzy sygnalizują start nowych budów. Te firmy, które mają towar na półce, będą sobie dobrze radzić w II połowie roku, a te, które z podażą mocno wyhamowały i nie uzupełniły oferty, mogą mieć problem – powiedziała Sroka.

Hanna Milewska-Wilk zaznaczyła, że bezpieczny kredyt będzie wspierać nie tylko zakupy na rynku pierwotnym, ale i wtórnym. Jej zdaniem, będzie grupa, dla której przy wykorzystaniu całej zdolności kredytowej zakup mieszkania deweloperskiego nie będzie możliwy – bo zabraknie pieniędzy na wykończenie.

Rynek pierwotny dalej żwawo odbija, bezpieczny kredyt wchodzi w życie, ale polityki mieszkaniowej jak nie było, tak nie ma. Panelem o perspektywach mieszkaniówki – „Między prawem a towarem” – otworzyliśmy tegoroczną edycję Real Estate Impactor.

Jaka rola państwa

Pozostało 95% artykułu
Rynek nieruchomości
Korekta na kursach deweloperów zgodna z trendem na giełdzie
Rynek nieruchomości
Coraz trudniej na polskim rynku nieruchomości wakacyjnych
Rynek nieruchomości
Chiński rząd będzie kupował puste mieszkania?
Rynek nieruchomości
Pożar na Marywilskiej 44. Notowania Mirbudu w dół po pożarze
Rynek nieruchomości
Prywatna wyspa na sprzedaż. Tawerna, latarnia morska i stado owiec w zestawie
Materiał Promocyjny
Czym charakteryzuje się rola polskich banków na tle innych krajów regionu CEE?