Ceny mieszkań idą w górę

- W całym roku wzrost cen mieszkań może wynieść 5 – 10 proc. – przewidują autorzy raportu Expandera i Rentier.io. Jak tłumaczą, przyczyną poprawy nastrojów na rynku mieszkań jest start programu „Bezpieczny kredyt 2 proc”. - Jego zaletą są nie tylko dopłaty zmniejszające raty kredytu, ale też znacznie większa możliwa do pożyczenia kwota. Nie ma też wymogu posiadania wkładu własnego – mówią Jarosław Sadowski, ekspert Expandera i Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

Z ich analiz wynika, że biorąc pod uwagę dopłaty do kredytów, przy racie wynoszącej 1,5 tys. zł miesięcznie, będzie można kupić od 22 mkw. mieszkania w Warszawie do 52 mkw. w Sosnowcu.

Szczyt w maju

W maju w porównaniu z kwietniem ceny mieszkań wzrosły minimalnie, bo o 0,4 proc. - W sumie od stycznia średni wzrost wyniósł już 4 proc. Podwyżki odnotowaliśmy w 15 na 17 badanych miast – mówią autorzy raportu. - Z drugiej jednak strony jest jeszcze wiele miast, gdzie ceny są wciąż niższe niż przed rokiem. Szczyt cenowy przypadł na maj ubiegłego roku. W kolejnych miesiącach ceny zaczęły stopniowo spadać. Dopiero od lutego tego roku mieszkania systematycznie drożeją, ale są droższe niż przed rokiem jedynie o 1 proc. (przeciętnie).

Analitycy podkreślają, że spadki udało się odrobić w dziewięciu z 17 badanych miast. W ośmiu ceny są wciąż niższe niż w maju 2022 r. - Miasta, w których zauważalnie udało się przebić poziomy cen sprzed roku, to Katowice (21 proc.), Lublin (4 proc.) i Wrocław (4 proc.). Wciąż znacznie taniej niż przed rokiem jest w Sosnowcu (-8 proc.), Szczecinie (-5 proc.) i Częstochowie (-3 proc.) – wskazują eksperci.

Drogie Katowice

- Uwagę przykuwa bardzo duża zmiana cen w Katowicach. W ciągu 12 miesięcy mediana cen ofertowych wzrosła tam aż o 21 proc. W dużym stopniu wpłynął na to aż 12-proc. cen wzrost w maju w porównaniu z kwietniem – mówią Anton Bubiel i Jarosław Sadowski. Eksperci tłumaczą powody tak dużego wzrostu cen: w ostatnim czasie do sprzedaży trafiło wiele mieszkań z cenami znacznie przewyższającymi wcześniejsze poziomy. - Dla przykładu w jednej z inwestycji deweloperskich średnia cena to 11 tys. zł za mkw. – wskazują. - Dla porównania przeciętna cena mieszkań w Katowicach w ostatnich 12 miesiącach to ok. 7,5 tys. zł za mkw. Duża liczba drogich ofert lokali mocno podbiła medianę cen.

Foto: Expandera i Rentier.io

Będzie drożej

Eksperci Expandera i Rentier.io uważają, że w kolejnych miesiącach możliwe są dalsze wzrosty cen. Jak jednak zastrzegają, będą one raczej niewielkie.  - Patrząc na cały rynek, wzrost w tym roku nie przekroczy 10 proc. – przewidują. - Program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” nie jest w stanie wywołać prawdziwego boomu. Jest skierowany do dość wąskiej grupy nabywców. To osoby w wieku do 45 lat, które nigdy nie miały domu ani mieszkania.

Autorzy raportu nie mają jednak wątpliwości, że na początku trwania programu, chętnych na dopłaty będzie bardzo wielu, a to ze względu na tzw. odłożony popyt. - Ograniczenia w dostępie do kredytów hipotecznych najmocniej dotknęły osoby młode, będące na początku kariery zawodowej – mówią. – Tacy klienci przez wiele miesięcy nie mogli uzyskać kredytu. Teraz będą mieli taką możliwość, więc zapewne z niej skorzystają.

Zdaniem analityków ten zwiększony popyt utrzyma się maksymalnie 12 miesięcy. Później będzie przygasał. – Biorąc pod uwagę ceny mieszkań, kluczowy będzie poziom stóp procentowych – zaznaczają. - Jeśli stopy szybko spadną, to pojawi się kolejna fala popytu. Na rynek wrócą inni jego uczestnicy. Jeśli stopy procentowe będą spadały powoli lub utrzymają się na obecnym poziomie, to ceny mieszkań będą stabilne lub nawet powrócą niewielkie spadki.

Ile metrów

Expander i Rentier.io sprawdzają, jak duże mieszkania będzie można kupić na 2-proc. kredyt. - Preferencyjny kredyt, teoretycznie, można uzyskać na zakup dowolnego mieszkania, zarówno z rynku pierwotnego jak i wtórnego. Nie ma ani limitu ceny za mkw., ani limitu powierzchni lokalu – przypominają eksperci. Są jednak ograniczenia cen całkowitych. Singiel może pożyczyć nie więcej niż 500 tys. zł, rodzina – 600 tys. zł. Maksymalny wkład własny to 200 tys. zł. Oznacza to, że na preferencyjny kredyt można kupić nieruchomość wartą 700 lub 800 tys. zł.  - W praktyce wielkość mieszkania będzie ograniczała dostępna kwota kredytu i wysokość raty, jaką jest w stanie spłacić klient – tłumaczą analitycy. Biorąc pod lupę 17 miast (przy uwzględnieniu średnich cen mieszkań), najwięcej metrów można kupić w Sosnowcu.

- Przy obniżonej o dopłatę racie, wynoszącej 1 tys. zł miesięcznie, w Sosnowcu można kupić kawalerkę o powierzchni 34 mkw. Jeśli kogoś stać na ratę w wysokości 3 tys. zł, może sobie kupić aż 103 mkw. – szacują autorzy raportu. - Najmniejsze metraże są  w Warszawie, gdzie ceny są najwyższe wśród badanych miast. Rata wynosząca 1 tys. zł pozwoliłaby kupić w stolicy jedynie 15 mkw. mieszkania po średniej cenie. Przy racie na poziomie 3 tys. zł można kupić lokal o powierzchni 45 mkw.

Foto: Expandera i Rentier.io

Jakie dopłaty