Rata kredytu 2 procent będzie sporo niższa niż najem

Raty kredytu na 2 proc. będą niższe od stawek najmu mieszkań nawet o kilkaset złotych miesięcznie. Masowych przeprowadzek „na własne” eksperci jednak nie przewidują.

Aktualizacja: 26.06.2023 09:33 Publikacja: 26.06.2023 03:00

Kredyt 2 procent będzie bardziej opłacalny w 12 miastach.

Kredyt 2 procent będzie bardziej opłacalny w 12 miastach.

Foto: Adobe Stock

Program tanich kredytów wchodzi w życie w  lipcu. Rynek sprzedaży mieszkań, który załamał się po zacieśnieniu polityki kredytowej, odżywa, co nie pozostanie bez wpływu na rynek najmu. Ten gwałtownie rósł, nakręcany dodatkowym popytem. Lokale wynajmowali nie tylko uchodźcy z Ukrainy, ale też ci, którzy tracili możliwość wzięcia kredytu. Teraz sytuacja może się odwrócić. Rząd, który zaorał wspierający najem program Mieszkanie+, postanowił wspierać własność.

Ucieczka na swoje

Stawki najmu z kosztem taniego kredytu zestawia Rentier.io. – Raty Bezpiecznego kredytu 2 proc. będą zmienne, dlatego porównując je ze zwykłym kredytem, obliczyłem wysokość pierwszej raty w ramach programu oraz średniej raty w całym okresie kredytowania – wyjaśnia Anton Bubiel, prezes Rentier.io. W większości z 17 analizowanych miast kredyt z dopłatą będzie bardziej opłacalny niż najem. Pierwsza rata takiego kredytu będzie niższa niż czynsz w 11 miastach – od 64 zł w Lublinie do 370 zł w Sosnowcu.

Biorąc pod uwagę średnią ratę w całym okresie kredytowania, kredyt z dopłatami będzie bardziej opłacalny w 12 miastach. Np. w Katowicach różnica to 50 zł, w Lublinie 121, w Gdańsku 154, w Rzeszowie 178, w Warszawie 310, w Łodzi 339, a w Sosnowcu 408 zł. W kilku miastach czynsz wciąż będzie niższy niż rata – od 7 zł w Krakowie do 209 zł w Gdyni.

– Porównując stawki najmu z ratą zwykłego kredytu, w żadnym mieście kredyt nie jest korzystniejszy – zauważa Bubiel. Największą różnicę odnotowuje w Gdyni: rata jest wyższa o 1403 zł. W Krakowie – o 1311 zł, w Poznaniu – o 1083 zł, w Warszawie – o 1146 zł. Prezes Rentier.io przypomina, że osoby, które wezmą kredyt na 2 proc., przez pierwsze dziesięć lat dostaną dopłaty, które obniżą ratę tak, że oprocentowanie będzie wynosić 2 proc. plus marża.

– W okresie dopłat kredyt będzie spłacany w ratach malejących – zaznacza Bubiel. – Zwykle zaś jest preferowany system rat stałych, co nieco komplikuje porównywanie kredytu z dopłatami ze zwykłymi kredytami. Nie ma ofert kredytów z oprocentowaniem stałym na całe dziesięć lat. W praktyce oznacza to, że przez dziesięć lat, gdy otrzymujemy dopłaty, mamy do czynienia z dwoma okresami po pięć lat. Po pięciu latach ustalamy z bankiem nowe oprocentowanie stałe (zależne od obecnych stóp oprocentowania kredytów z oprocentowaniem stałym w bankach), co skutkuje nową wysokością dopłat. Po dziesięciu latach zdarzą się dwie rzeczy. Dopłaty się zakończą, a kredyt zostanie oprocentowany według zmiennej stopy plus marża banku. Raty automatycznie przechodzą na system rat równych, chyba że złożymy wniosek w banku o kontynuację spłaty w ratach malejących.

Będą masowe ucieczki z czynszówek? Anton Bubiel uważa, że raczej nie, choć, jak mówi, przeprowadzki na własne będą. – Wpływ taniego kredytu na rynek najmu zależy od tego, jak wielu najemców zakwalifikuje się do programu. Ważne, czy jego budżet będzie wystarczający, by wszyscy chętni z niego skorzystali – tłumaczy. – Według Ministerstwa Rozwoju i Technologii kredytów na 2 proc. będzie 30–40 tys. rocznie. Najbardziej optymistyczne prognozy wskazują na 50 tys. lub więcej. Biorąc pod uwagę budżet programu – 11,3 mld zł – wariant optymistyczny wydaje się mało realny. Przy dopłatach średniej wysokości budżet wystarczy na 100–120 tys. kredytów w perspektywie kilku lat – szacuje.

Prezes Rentier.io zwraca uwagę, że w Polsce jest wynajmowanych 1–1,5 mln mieszkań. – Zakładając, że z tanich kredytów skorzystają wyłącznie aktualni najemcy, i to wszyscy naraz w tym samym czasie, wpływ programu oznaczałby odpływ maksymalnie 10 proc. najemców – mówi. – Taki scenariusz jest nierealny. Z taniego kredytu będą korzystać nie tylko obecni najemcy, a wpływ programu na rynek wynajmu będzie rozłożony w czasie.

Zdaniem Urszuli Kołodziejskiej z agencji Power Invest część wynajmowanych mieszkań opustoszeje. – Nie będzie to bezpośrednia i jedyna konsekwencja rządowego programu – uważa.

Dodaje, że uspokojenie rynku najmu wiąże się też z migracją obywateli Ukrainy. – Przyjeżdża ich do Polski coraz mniej. Wielu wraca do swoich domów, wielu migruje dalej na Zachód. Ci, którzy związali się z Polską, kupują tu mieszkania, co też ma wpływ na rynek najmu – mówi. Kołodziejska ocenia, że stawki najmu nie będą jednak spadać. – Właściciele atrakcyjnych nieruchomości o wysokim standardzie, w ciekawych lokalizacjach, utrzymają czynsze, ponieważ wciąż są chętni na takie lokale – tłumaczy. – To np. pracownicy korporacji z całego świata. Mowa głównie o dużych miastach, w których są siedziby międzynarodowych firm.

Bez kredytowej pętli

Ekspertka Power Invest zakłada, że właściciele mieszkań, którzy nie będą w stanie ich szybko i drogo wynająć, mogą je wystawiać na sprzedaż, korzystając ze wzrostu cen. – Na początku maja mieszkanie z oferty deweloperskiej kosztowało 529 tys. zł, a w połowie czerwca cena wzrosła do 569 tys. zł. To ponad 7-proc. wzrost, a nowy program kredytowy nie został jeszcze uruchomiony – akcentuje. – Kiedy ceny wzrosną, kupujący będą musieli zaciągać większe kredyty. Kiedy raty będą wyższe, zatrze się różnica między nimi a stawką najmu. Wielu młodych ludzi może wybrać najem, bez kredytowego zobowiązania na 25 lat – dodaje.

Masowych przeprowadzek nie spodziewa się Katarzyna Liebersbach-Szarek z agencji Nieruchomości Łobzowskie. – Tani kredyt jest superproduktem w takich miastach, jak np. Skarżysko-Kamienna czy inna miejscowość, gdzie można kupić mieszkanie w cenie ok. 4 –5 tys. zł za mkw. – mówi.

– W dużych miastach, gdzie ceny zaczynają się od 11 tys. zł za mkw., to niezbyt rozkręci rynek – uważa.

Łukasz Browarczyk z BIG Property potwierdza: kredyt na 2 proc. nie wpłynie znacząco na rynek najmu. – Mimo że zainteresowanie nim jest spore, nie przewidujemy dużej liczby transakcji – mówi. – Zdolność kredytowa klientów nadal nie będzie na tyle wysoka, by mogli sobie pozwolić na docelowe mieszkanie. Klienci, których dochody pozwalają na uzyskanie kredytu, zazwyczaj są już właścicielami innej nieruchomości.

Program tanich kredytów wchodzi w życie w  lipcu. Rynek sprzedaży mieszkań, który załamał się po zacieśnieniu polityki kredytowej, odżywa, co nie pozostanie bez wpływu na rynek najmu. Ten gwałtownie rósł, nakręcany dodatkowym popytem. Lokale wynajmowali nie tylko uchodźcy z Ukrainy, ale też ci, którzy tracili możliwość wzięcia kredytu. Teraz sytuacja może się odwrócić. Rząd, który zaorał wspierający najem program Mieszkanie+, postanowił wspierać własność.

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Budownictwo
Niepewność wokół programu „Na start”. Jak zareagowały kursy deweloperów?
Budownictwo
Londyńskie luksusowe "domy Putina" pójdą pod młotek. Pieniądze dostanie Ukraina
Budownictwo
Mirbud o Marywilskiej 44: będzie wznowienie handlu
Budownictwo
Mirbud pokazał wyniki. Nie widać w nich jeszcze pożaru Marywilskiej 44
Materiał Promocyjny
Jaki jest proces tworzenia banku cyfrowego i jakie czynniki są kluczowe dla jego sukcesu?
Budownictwo
Prezes Trakcji komentuje zarzuty korupcyjne: draństwo i brak podstaw
Budownictwo
Prezes Trakcji z zarzutami. Firma go zawiesiła