Tani kredyt. Liczy się nie tylko zdolność kredytowa

Starający się o bankowe finansowanie klient musi pamiętać, że oprócz zdolności kredytowej ważna jest wycena mieszkania. Jego wartość nie zawsze równa się cenie.

Publikacja: 26.06.2023 15:34

Wartość nieruchomości zależy m.in.  od jej rodzaju, lokalizacji i otoczenia, stanu technicznego, sta

Wartość nieruchomości zależy m.in. od jej rodzaju, lokalizacji i otoczenia, stanu technicznego, stanu prawnego

Foto: Metrohouse

KNF złagodziła ostatnio rekomendację dotyczącą liczenia zdolności kredytowej klientów starających się o preferencyjne kredyty. Banki przy ocenie możliwości kredytobiorców będą uwzględniać dopłaty do kredytów. - Trzeba jednak pamiętać, że na decyzję kredytową banku ma wpływ nie tylko zdolność kredytowa klienta. Równie istotna jest weryfikacja wartości nieruchomości – mówią eksperci Credipass (doradca finansowy) i sieciowej agencji Metrohouse.

Otwarcie drzwi

Dziś najczęściej mówi się o zdolności kredytowej. – Mówiąc najprościej, jest to maksymalna kwota, jaką pożyczymy w banku na zakup domu czy mieszkania - przypomina Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – W ostatnich dwóch latach zdolność kredytowa klientów drastycznie spadła w efekcie wzrostu stóp procentowych.

Dziś zaś, jak dodaje Marcin Jańczuk, rynek elektryzuje informacja o starcie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc”. - Daje on nie tylko możliwość otrzymania dopłat do rat kredytów, ale też otwiera drogę do łagodniejszej oceny zdolności kredytowej klienta – mówi Marcin Jańczuk.

A Marta Piątkowska, ekspertka finansowa Credipass z Elbląga, podkreśla, że dyskusja o uruchomieniu tanich kredytów jest zdominowana przez temat zdolności kredytowej. - Zapomina się zaś o drugim, równie istotnym elemencie, jakim jest wycena nieruchomości – mówi.

Czytaj więcej

Rata kredytu 2 procent będzie sporo niższa niż najem

Wartość a cena

Analitycy Credipass zaznaczają, że wycenę nieruchomości bank zleci rzeczoznawcy majątkowemu. - Mówimy o oszacowaniu wartości nieruchomości, co przez klientów jest często mylone z jej ceną – mówią eksperci. – Tymczasem zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami jest to „szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym”. Dodatkowo, szacując wartość, należy wziąć pod uwagę, że strony transakcji mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem, postępują rozważnie i nie znajdują się w sytuacji przymuszonej – tłumaczą. 

Dodają, że wartość nieruchomości zależy m.in. od jej rodzaju, lokalizacji i otoczenia, stanu technicznego, stanu prawnego. - Rzeczoznawca opiera się zatem na obiektywnej ocenie walorów nieruchomości, biorąc pod uwagę podobne obiekty sprzedane w określonym czasie – tłumaczą analitycy. 

– Z kolei cena jest kwotą, jaką sprzedający nieruchomość uzyskuje od nabywcy. Jest to wypadkowa ustaleń między stronami transakcji, uwzględniająca także zdolności negocjacyjne stron. Możemy mieć na przykład z sytuację, kiedy presja czasu będzie na tyle istotnym elementem transakcji, że sprzedający będzie gotowy do udzielenia dużego rabatu - mówi Piotr Kerner z agencji Metrohouse. – Ale może się zdarzyć i tak, że zauroczony walorami nieruchomości nabywca kupi ją nawet po cenie przewyższającej oszacowaną wartość. I ten drugi przypadek może być problematyczny. Bank, biorąc pod uwagę wycenę, nie będzie się kierował subiektywną oceną nabywcy, ale wartością z operatu szacunkowego - przestrzega. 

Długoletnie zobowiązanie

- Decydując się na kredyt, trzeba pamiętać, że jest to długoterminowe zobowiązanie. Analizując swoją sytuację, nie można podejmować decyzji o kredycie w ten sam sposób, jak robimy to w przypadku zakupu na raty sprzętu RTV AGD – zaznacza Marcin Jańczuk.

– W czasie 30 lat (a na tyle zwykle jest zaciągany kredyt), warunki finansowania mogą się wielokrotnie zmienić. Np. osoba, która zaciągnęła kredyt w 2015 r. i umówiła się wtedy z bankiem na ratę w wysokości 2 250 zł, w 2020 r. płaciła raty w wysokości 1 850 zł miesięcznie. Był to efekt obniżenia stóp procentowych. Jednak już w 2022 r., kiedy stopy procentowe rosły, przeszła na raty stałe w wysokości 2 850 zł – wskazuje Marta Piątkowska. - W międzyczasie ogłoszono wakacje kredytowe. Można było zawiesić płatności czterech rat w 2022 r. i czterech rat w 2023 r. Przykład ten pokazuje, ile wydarzyło się tylko w ciągu ośmiu.

KNF złagodziła ostatnio rekomendację dotyczącą liczenia zdolności kredytowej klientów starających się o preferencyjne kredyty. Banki przy ocenie możliwości kredytobiorców będą uwzględniać dopłaty do kredytów. - Trzeba jednak pamiętać, że na decyzję kredytową banku ma wpływ nie tylko zdolność kredytowa klienta. Równie istotna jest weryfikacja wartości nieruchomości – mówią eksperci Credipass (doradca finansowy) i sieciowej agencji Metrohouse.

Otwarcie drzwi

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Budownictwo
Kredyt 2 procent będzie bardziej opłacalny od najmu w 12 miastach
Nieruchomości
Deweloperzy w blokach startowych
Nieruchomości
Ile taniego kredytu da bank
Nieruchomości
Wraca optymizm w mieszkaniach
Materiał Promocyjny
Technologia na etacie
Nieruchomości
Mieszkanie bez daniny dla skarbówki
Materiał Promocyjny
Jak sztuczna inteligencja może być wykorzystywana przez przestępców cybernetycznych?