Deweloperzy w blokach startowych

Ceny mieszkań w przeliczeniu na mkw. utrzymają się na wysokim poziomie - przewiduje Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.

Aktualizacja: 16.05.2024 20:26 Publikacja: 16.06.2023 15:23

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE

Foto: Mat.prasowe

aig

Deweloperzy zaczęli odmrażać inwestycje mieszkaniowe? Popyt zaczyna się zwiększać. Deweloperzy zwiększą produkcję?

- Wielu deweloperów, zwłaszcza dużych graczy, ma duże banki ziemi, często z pozwoleniem na budowę. Są i tacy, którzy otwarcie przyznają, że mają w portfolio projekty gotowe do wprowadzenia do sprzedaży „od zaraz”, jeśli tylko uznają sytuację rynkową za sprzyjającą.

Generalnie jednak deweloperzy nadal zachowują ostrożność przy wprowadzaniu do oferty nowych inwestycji, choć sprzedaż w porównaniu z poprzednim rokiem wyraźnie wzrosła. Jednym z powodów jest to, że, nadal nie ma całkowitej pewności, co do trwałości i charakteru tego wzrostu.

Co więcej, w większości dużych miast w ofercie pozostaje jeszcze część dodatkowej podaży mieszkań, które trafiły do sprzedaży w pierwszej połowie ubiegłego roku, przed wejściem w życie tzw. nowej ustawy deweloperskiej. Biorąc jednak pod uwagę pozytywne sygnały płynące z wielu biur sprzedaży, jest duża szansa, że w najbliższych miesiącach trafi na rynek więcej nowych inwestycji. W pierwszej kolejności te, które potrzebują jedynie decyzji dewelopera, a następnie te, które są jeszcze na etapie przygotowania po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Jakie inwestycje - duże wieloetapowe osiedla czy kameralne budynki - trafiają do oferty?

Kluczem do sukcesu jest dostosowanie oferty do poziomu bieżącego popytu. Z tego powodu obecnie w sprzedaży pojawiają się raczej mniejsze inwestycje. Nawet jeżeli są to kolejne (lub pierwsze) etapy wieloetapowych osiedli, do sprzedaży są najczęściej wprowadzane po jednym budynku.

W większości miast taki budynek liczy zazwyczaj od kilkudziesięciu do stu kilkudziesięciu mieszkań - przeciętnie poniżej 100 lokali. Niektórzy deweloperzy są jednak bardziej odważni w uruchamianiu nowych inwestycji. W ostatnich miesiącach w sprzedaży w Poznaniu pojawił się projekt liczący ponad 500 mieszkań w kilku budynkach. Ale nawet w tym przypadku deweloper podkreśla kameralność zaprojektowanej zabudowy całego osiedla.

Dużo zależy od dostępnych gruntów i segmentu, w którym działa dany deweloper. W niektórych lokalizacjach możliwe jest zrealizowanie inwestycji na zaledwie kilka-kilkanaście mieszkań i takie też pojawiają się w sprzedaży. W najbliższym czasie utrzyma się przewaga średniej wielkości etapów inwestycji. Wraz ze zwiększaniem oferty w segmencie popularnym, prawdopodobnie wzrośnie jeszcze reprezentacja etapów w wielofazowych inwestycjach, które pozwalają na wykorzystanie efektu skali.

Słychać głosy, że deweloperzy skoncentrują się teraz na budowie mieszkań, które będzie można kupić na tani kredyt. Czy rzeczywiście czeka nas wysyp tańszych lokali?

Pierwsze sygnały o wprowadzaniu do sprzedaży tańszej oferty już się pojawiają. Bezpieczny kredyt 2 proc. z pewnością uruchomi nowy popyt w niższych segmentach cenowych, ale znaczenie ma też względne uspokojenie sytuacji w otoczeniu rynkowym. Oczekiwana jest stabilizacja stóp procentowych (a nawet ich spadek w nieco dalszej perspektywie), co w połączeniu ze zmniejszeniem bufora stosowanego przy obliczaniu zdolności kredytowej klienta powoduje, że na rynek mają szansę wrócić na większą skalę nabywcy mieszkań na własne potrzeby. To do nich będzie skierowana budowana obecnie oferta tańszych mieszkań, niezależnie od tego, czy skorzystają z preferencyjnego kredytu, czy nie. Nowa oferta będzie jednak tworzona stopniowo, deweloperzy będą testować, czy spotka się z dostatecznym popytem.

Proszę o prognozy. Co się może wydarzyć na rynku mieszkań w drugiej połowie roku? Jakie trendy dojdą do głosu?

Druga połowa roku powinna przynieść dalszą poprawę nastrojów na rynku nieruchomości. Pojawi się dodatkowy popyt wsparty preferencyjnym kredytem, a deweloperzy uruchomią nowe inwestycje. Do poszukiwań własnego mieszkania mogą wrócić wówczas też ci, którzy w bieżącej ofercie nie mogą znaleźć nic odpowiadającego swoim potrzebom. Przyjęli więc postawę wyczekującą. W segmencie popularnym przekaz marketingowy będzie się koncentrował na cenach całkowitych nowych mieszkań, ze względu na program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”.

Z powodu wysokich kosztów wszystkich etapów procesu budowlanego ceny mieszkań w przeliczeniu na mkw. utrzymają się na wysokim poziomie. Zachowanie wskaźników średniej ceny jest trudniejsze do przewidzenia. Mogą się nawet nieco obniżyć ze względu na zmianę struktury nowej oferty.

W najbliższym czasie na rynku zadebiutują kolejne inwestycje mieszkaniowe.

Czytaj więcej