Najem mieszkań znowu droższy. Ile można zarobić?

Czynsze za wynajmowane lokale wzrosły w kwietniu w dziesięciu z 16 badanych przez Expandera i Rentier.io miast. Rentowność najmu 50-metrowego lokalu to średnio 5,4 proc.

Publikacja: 29.05.2023 15:50

Najem mieszkań znowu droższy. Ile można zarobić?

Foto: Unsplash.com

- Po dwóch miesiącach przewagi spadków na rynek najmu powróciły wzrosty. W kwietniu najem zdrożał w dziesięciu miastach, w pięciu koszty najmu spadły, a w jednym mieście pozostały na poziomie z marca – wynika z raportu Expandera i Rentier.io. – W porównaniu z czynszami sprzed roku, stawki w badanych miastach są wyraźnie wyższe, średnio o 8,8 proc. Liczba dostępnych ofert najmu w badanych miastach (35 tys.) w porównaniu z marcem nieco spadła. Wciąż jednak można bez problemu znaleźć odpowiednie mieszkanie.

Zdaniem autorów raportu popyt na wynajem mieszkań w kolejnych miesiącach może spaść. Jak tłumaczą, w większości miast czynsz będzie wyższy niż rata kredytu na 2 proc.

Mat.prasowe

Wybuch popytu

Analitycy Expandera i Rentier.io wyjaśniają, że wzrost kosztów najmu w ciągu ostatnich 12 miesięcy (przeciętnie o 8,8 proc.), to w dużej mierze efekt tego, co się działo wiosną ub.r. - Nagle pojawił się ogromny popyt. Ze względu na wojnę w Ukrainie napłynęła do nas fala uchodźców. Podaż mieszkań na wynajem była zbyt mała, aby temu podołać, więc czynsze mocno wzrosły – podkreślają. - Największe zmiany w porównaniu z kwietniem 2022 r. odnotowaliśmy w Rzeszowie (18 proc.), Warszawie (16 proc.) i w Krakowie (13 proc.). W ostatnich kilku miesiącach stawki najmu były już dość stabilne. Od stycznia średnia zmiana to zaledwie 0,1 proc. Było to możliwe, bo zdecydowanie wzrosła dostępność mieszkań na wynajem. W kwietniu 2022 r. w badanych miastach mieliśmy tylko 18 tys. ogłoszeń. W kwietniu tego roku było to już 35 tys., a więc niemal dwa razy więcej. To jednak wciąż mniej niż dwa lata temu (53 tys.) – wskazują autorzy raportu.

Przypominają, że gdy ofert było dużo, stawki najmu spadały. - Wydaje się więc, że w badanych przez nas miastach liczba unikatowych ofert na poziomie 30 - 40 tys. oznacza poziom równowagi, który nie powoduje ani drastycznych wzrostów, ani mocnych spadków cen.

Jak podają analitycy Expandera i Rentier.io, od stycznia stawki najmu najmocniej wzrosły w Lublinie (5 proc.). Największe spadki odnotowano we Wrocławiu (-6 proc.).

Jakie zyski

- W tym roku konsekwentnie, choć powoli, pogarszają się wskaźniki opłacalności inwestowania w mieszkania na wynajem. Choć stawki najmu są stabilne, to rosną ceny mieszkań – tłumaczą autorzy raportu. - W siedmiu miastach odnotowaliśmy najwyższe ceny w historii. Wyższa cena zakupu przy stabilnych przychodach z najmu oznacza mniejszy zysk. Rentowność brutto (bez uwzględnienia dodatkowych kosztów) wynosi przeciętnie 6,7 proc. (7 proc. w styczniu).

Najwyższą rentowność odnotowano w Sosnowcu (7,7 proc.), najmniejszą - w Poznaniu (5,9 proc.). – Zakładając, że kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego, po uwzględnieniu podatku (ryczałt 8,5 proc.) i doliczeniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.), taksa notarialna i wypisy, wydatki na odświeżenie, naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, zakup mebli – rentowność inwestycji w 50-metrowe mieszkanie wynosi przeciętnie 5,4 proc. Taki wynik jest możliwy, kiedy mieszkanie – kupione za gotówkę, bez udziału kredytu - jest wynajmowane przez 12 miesięcy w roku. To tyle, ile można zarobić na lokacie z oprocentowaniem 6,7 proc.

Mat.prasowe

Tani kredyt

Autorzy raportu szacują, że rata kredytu na 2 proc. będzie niższa niż czynsz za wynajmowane mieszkanie w 13 z 16 miast (okres spłaty kredytu: 30 lat). - Gdy wydłużymy okres spłaty do 35 lat, raty będą niższe niż koszt najmu we wszystkich badanych miastach – wskazują analitycy Expandera i Rentier.io. – Jeśli mamy wkład własny, to rata będzie jeszcze niższa. Kolejną dobrą informacją jest to, że w pierwszych dziesięciu latach spłaty raty takiego kredytu są malejące. Korzyści z miesiąca na miesiąc będą więc coraz większe.

Przeprowadzka z wynajmowanego mieszkania do własnego jest najbardziej opłacalna w Szczecinie. - Pierwsza rata preferencyjnego kredytu, przy okresie spłaty 30 lat, będzie o 416 zł niższa niż koszt najmu. Na kolejnych miejscach jest Warszawa (367 zł) i Sosnowiec (349 zł). Z kolei rata wyższa niż stawka najmu - przy okresie spłaty 30 lat - będzie w Poznaniu (61 zł), Białymstoku (31 zł) i Gdyni (13 zł).

Analitycy podkreślają, że nawet jeśli rata i koszt najmu są zbliżone, to w długim okresie bardziej opłata się zakup nieruchomości. – Mieszkanie zawsze można sprzedać i odzyskać część pieniędzy wydanych na spłatę rat. A pieniędzy wydanych na najem nie da się odzyskać – mówią eksperci. - Raty obowiązują do momentu spłaty zadłużenia, a za najem trzeba płacić zawsze.

Ale i najem ma swoje zalety. - Daje dużo większą mobilność. Mieszkanie można zmienić bardzo szybko. Nie wymaga tak wielu formalności ani posiadania zdolności kredytowej. W początkowym etapie kariery zawodowej wydaje się więc lepszym rozwiązaniem – mówią analitycy.

Mat.prasowe

Wyliczenia sporządzono na podstawie 15 809 ogłoszeń najmu i 34 459 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (nowo dodane, z pominięciem duplikatów, wszystkich aktywnych ogłoszeń najmu było 35 151). Analiza dotyczy mieszkań oferowanych w kwietniu.

- Po dwóch miesiącach przewagi spadków na rynek najmu powróciły wzrosty. W kwietniu najem zdrożał w dziesięciu miastach, w pięciu koszty najmu spadły, a w jednym mieście pozostały na poziomie z marca – wynika z raportu Expandera i Rentier.io. – W porównaniu z czynszami sprzed roku, stawki w badanych miastach są wyraźnie wyższe, średnio o 8,8 proc. Liczba dostępnych ofert najmu w badanych miastach (35 tys.) w porównaniu z marcem nieco spadła. Wciąż jednak można bez problemu znaleźć odpowiednie mieszkanie.

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Co ze schronami na osiedlach
Materiał Promocyjny
Jak wykorzystać potencjał elektromobilności
Nieruchomości
Chcemy równolegle prowadzić cztery projekty dla seniorów
Nieruchomości
Jak duże mieszkania kupujemy
Nieruchomości
Podziałem nie da się obejść rygorów
Nieruchomości
Kontrowersje wokół użytkowania wieczystego