Najem mieszkań znowu droższy. Ile można zarobić?

- Po dwóch miesiącach przewagi spadków na rynek najmu powróciły wzrosty. W kwietniu najem zdrożał w dziesięciu miastach, w pięciu koszty najmu spadły, a w jednym mieście pozostały na poziomie z marca – wynika z raportu Expandera i Rentier.io. – W porównaniu z czynszami sprzed roku, stawki w badanych miastach są wyraźnie wyższe, średnio o 8,8 proc. Liczba dostępnych ofert najmu w badanych miastach (35 tys.) w porównaniu z marcem nieco spadła. Wciąż jednak można bez problemu znaleźć odpowiednie mieszkanie.

Zdaniem autorów raportu popyt na wynajem mieszkań w kolejnych miesiącach może spaść. Jak tłumaczą, w większości miast czynsz będzie wyższy niż rata kredytu na 2 proc.

Mat.prasowe

Wybuch popytu

Analitycy Expandera i Rentier.io wyjaśniają, że wzrost kosztów najmu w ciągu ostatnich 12 miesięcy (przeciętnie o 8,8 proc.), to w dużej mierze efekt tego, co się działo wiosną ub.r. - Nagle pojawił się ogromny popyt. Ze względu na wojnę w Ukrainie napłynęła do nas fala uchodźców. Podaż mieszkań na wynajem była zbyt mała, aby temu podołać, więc czynsze mocno wzrosły – podkreślają. - Największe zmiany w porównaniu z kwietniem 2022 r. odnotowaliśmy w Rzeszowie (18 proc.), Warszawie (16 proc.) i w Krakowie (13 proc.). W ostatnich kilku miesiącach stawki najmu były już dość stabilne. Od stycznia średnia zmiana to zaledwie 0,1 proc. Było to możliwe, bo zdecydowanie wzrosła dostępność mieszkań na wynajem. W kwietniu 2022 r. w badanych miastach mieliśmy tylko 18 tys. ogłoszeń. W kwietniu tego roku było to już 35 tys., a więc niemal dwa razy więcej. To jednak wciąż mniej niż dwa lata temu (53 tys.) – wskazują autorzy raportu.

Przypominają, że gdy ofert było dużo, stawki najmu spadały. - Wydaje się więc, że w badanych przez nas miastach liczba unikatowych ofert na poziomie 30 - 40 tys. oznacza poziom równowagi, który nie powoduje ani drastycznych wzrostów, ani mocnych spadków cen.

Jak podają analitycy Expandera i Rentier.io, od stycznia stawki najmu najmocniej wzrosły w Lublinie (5 proc.). Największe spadki odnotowano we Wrocławiu (-6 proc.).

Jakie zyski

- W tym roku konsekwentnie, choć powoli, pogarszają się wskaźniki opłacalności inwestowania w mieszkania na wynajem. Choć stawki najmu są stabilne, to rosną ceny mieszkań – tłumaczą autorzy raportu. - W siedmiu miastach odnotowaliśmy najwyższe ceny w historii. Wyższa cena zakupu przy stabilnych przychodach z najmu oznacza mniejszy zysk. Rentowność brutto (bez uwzględnienia dodatkowych kosztów) wynosi przeciętnie 6,7 proc. (7 proc. w styczniu).

Najwyższą rentowność odnotowano w Sosnowcu (7,7 proc.), najmniejszą - w Poznaniu (5,9 proc.). – Zakładając, że kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego, po uwzględnieniu podatku (ryczałt 8,5 proc.) i doliczeniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.), taksa notarialna i wypisy, wydatki na odświeżenie, naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, zakup mebli – rentowność inwestycji w 50-metrowe mieszkanie wynosi przeciętnie 5,4 proc. Taki wynik jest możliwy, kiedy mieszkanie – kupione za gotówkę, bez udziału kredytu - jest wynajmowane przez 12 miesięcy w roku. To tyle, ile można zarobić na lokacie z oprocentowaniem 6,7 proc.

Mat.prasowe

Tani kredyt

Autorzy raportu szacują, że rata kredytu na 2 proc. będzie niższa niż czynsz za wynajmowane mieszkanie w 13 z 16 miast (okres spłaty kredytu: 30 lat). - Gdy wydłużymy okres spłaty do 35 lat, raty będą niższe niż koszt najmu we wszystkich badanych miastach – wskazują analitycy Expandera i Rentier.io. – Jeśli mamy wkład własny, to rata będzie jeszcze niższa. Kolejną dobrą informacją jest to, że w pierwszych dziesięciu latach spłaty raty takiego kredytu są malejące. Korzyści z miesiąca na miesiąc będą więc coraz większe.

Przeprowadzka z wynajmowanego mieszkania do własnego jest najbardziej opłacalna w Szczecinie. - Pierwsza rata preferencyjnego kredytu, przy okresie spłaty 30 lat, będzie o 416 zł niższa niż koszt najmu. Na kolejnych miejscach jest Warszawa (367 zł) i Sosnowiec (349 zł). Z kolei rata wyższa niż stawka najmu - przy okresie spłaty 30 lat - będzie w Poznaniu (61 zł), Białymstoku (31 zł) i Gdyni (13 zł).

Analitycy podkreślają, że nawet jeśli rata i koszt najmu są zbliżone, to w długim okresie bardziej opłata się zakup nieruchomości. – Mieszkanie zawsze można sprzedać i odzyskać część pieniędzy wydanych na spłatę rat. A pieniędzy wydanych na najem nie da się odzyskać – mówią eksperci. - Raty obowiązują do momentu spłaty zadłużenia, a za najem trzeba płacić zawsze.

Ale i najem ma swoje zalety. - Daje dużo większą mobilność. Mieszkanie można zmienić bardzo szybko. Nie wymaga tak wielu formalności ani posiadania zdolności kredytowej. W początkowym etapie kariery zawodowej wydaje się więc lepszym rozwiązaniem – mówią analitycy.

Mat.prasowe

Wyliczenia sporządzono na podstawie 15 809 ogłoszeń najmu i 34 459 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (nowo dodane, z pominięciem duplikatów, wszystkich aktywnych ogłoszeń najmu było 35 151). Analiza dotyczy mieszkań oferowanych w kwietniu.

Nieruchomości Mieszkania

Pozostało 89% artykułu

2 / 3

artykułów

Czytaj dalej. Subskrybuj