Spółdzielców czeka długa droga do uzyskania wpisu w księdze wieczystej

Uporządkowanie stanu prawnego terenów pod budynkami spółdzielczymi niekoniecznie umożliwi mieszkańcom szybkie uzyskanie prawa własności lokali.

Publikacja: 26.06.2023 06:33

Spółdzielców czeka długa droga do uzyskania wpisu w księdze wieczystej

Foto: Fotorzepa / Adam Burakowski

Znajdujący się na etapie opiniowania projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe ma przesądzić o statusie prawnym terenów pod budynkami spółdzielczymi. Dotyczy on nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa lub JST.

Obecna luka w przepisach powoduje, że spółdzielnie nie mogą ustanawiać na rzecz członków spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a w konsekwencji mieszkańcy nie mogą na późniejszym etapie wnosić o przekształcenie tego prawa w prawo odrębnej własności.

– Możliwość założenia ksiąg wieczystych dla tych lokali spółdzielczych powinna ułatwić obrót nimi oraz pozwolić na przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność – zauważa Joanna Maj, radca prawny w Pracowni Prawa Gospodarczego – Drogoń, Sośniak-Jagielińska, Radcy Prawni.

Przewidziane w art. 1 projektu ustawy uprawnienie ma przysługiwać spółdzielniom, które po 5 grudnia 1990 r. wzniosły same (lub ich poprzednicy prawni), za zezwoleniem właściwego organu nadzoru, budynki. To samo prawo ma przysługiwać spółdzielniom, które wybudowały obiekty przed 5 grudnia 1990 r., jednak pod warunkiem, że nie zgłosiły roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów oraz o nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się na nich budynków w rozumieniu art. 208 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Czytaj więcej

Porządkowanie gruntów spółdzielni mieszkaniowych

Projekt, choć z początku budził duży optymizm, wywołuje coraz więcej wątpliwości. Agnieszka Grabowska-Toś, ekspertka komitetu ds. nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej, wskazuje, że nabycie przez spółdzielnie prawa użytkowania wieczystego nie będzie łatwe. Zgodnie z jej analizą proces nabycia tego prawa miałby trzy etapy i wymagał od spółdzielni kolejno:

1) wystąpienia do Skarbu Państwa bądź właściwej JST z żądaniem ustanowienia na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego;

2) otrzymania decyzji administracyjnej rozstrzygającej o oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste wraz z nieodpłatnym przeniesieniem prawa własności oraz ustaleniem pierwszej opłaty i opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego;

3) gdy decyzja stanie się ostateczna – zawarcia umowy ustanowienia użytkowania wieczystego.

– Zasadniczym problemem będzie konieczność wykazania, że spełnione są przesłanki nabycia prawa użytkowania wieczystego. A to niestety będzie się wiązało z koniecznością poszukiwania dokumentów sprzed lat – tłumaczy dr Grabowska-Toś.

Jej zdaniem może to również sprawić, że spółdzielnie będą zgłaszały roszczenia do właściciela gruntów, nawet wtedy, gdy nie będą dysponowały odpowiednimi archiwalnymi dokumentami na potwierdzenie ich racji.

Warto wspomnieć, że projekt ustawy w obecnym kształcie nie reguluje też, w jakim okresie od uzyskania przez spółdzielnię korzystnego rozstrzygnięcia administracyjnego właściciel gruntu miałby obowiązek zawrzeć ze spółdzielnią umowę w przedmiocie użytkowania wieczystego.

– Sama decyzja o ustanowieniu użytkowania wieczystego będzie niewystarczająca do wpisu tego prawa do księgi wieczystej – zaznacza nasza rozmówczyni.

Eksperci podkreślają również brak konsekwencji resortu rozwoju, który zapowiadał odejście od instytucji prawa użytkowania wieczystego.

– Wprowadzenie do ustawy tzw. przemilczenia byłoby dla spółdzielni wariantem najkorzystniejszym. Tymczasem proponowane przez ministerstwo przepisy nie zawierają kompleksowego rozwiązania, uniwersalnego dla każdej spółdzielni, a od wprowadzenia instytucji przemilczenia odstąpiono – mówi mec. Joanna Maj.

– Dlaczego zatem nie pójść konsekwentnie dalej i nie przyznać w ustawie roszczenia o nabycie prawa własności zamiast prawa użytkowania wieczystego? – pyta dr Grabowska-Toś, wykazując jeszcze większe zdziwienie decyzją resortu.

Etap legislacji: uzgodnienia

Znajdujący się na etapie opiniowania projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe ma przesądzić o statusie prawnym terenów pod budynkami spółdzielczymi. Dotyczy on nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa lub JST.

Obecna luka w przepisach powoduje, że spółdzielnie nie mogą ustanawiać na rzecz członków spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a w konsekwencji mieszkańcy nie mogą na późniejszym etapie wnosić o przekształcenie tego prawa w prawo odrębnej własności.

Pozostało 85% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
ZUS
ZUS przekazał ważne informacje na temat rozliczenia składki zdrowotnej
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Prawo karne
NIK zawiadamia prokuraturę o próbie usunięcia przemocą Mariana Banasia
Aplikacje i egzaminy
Znów mniej chętnych na prawnicze egzaminy zawodowe
Prawnicy
Prokurator Ewa Wrzosek: Nie popełniłam żadnego przestępstwa
Prawnicy
Rzecznik dyscyplinarny adwokatów przegrał w sprawie zgubionego pendrive'a