Rynek wtórny. Mikrokawalerka w Łodzi za 60 tys. złotych

Analizę 16 rynków mieszkaniowych (sześć największych - Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań i Gdańsk i dziesięć mniejszych jak Gdynia, Szczecin, Bydgoszcz, Katowice, Lublin, Białystok, Częstochowa, Sosnowiec, Toruń i Rzeszów) przeprowadziła platforma Rentier.io.

Serwis wskazuje na najtańsze lokale oferowane za pośrednictwem SonarHome.

Mieszkania do remontu

- Ceny najtańszych mieszkań w mniejszych miastach zaczynają się już od 110 tys. zł. Za tyle jest oferowane 25-metrowe mieszkanie do remontu w Bydgoszczy – wskazuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io i dyrektor operacyjny w SonarHome. - 47-metrowy lokal w Sosnowcu można kupić za 117 tys. zł. Mieszkanie jest wynajęte i można je mieć z już płacącymi najemcami – zauważa prezes.

15-metrowa mikrokawalerka w Szczecinie jest oferowana za 120 tys. zł. Lokal wymaga remontu. - W Toruniu za 130 tys. można mieć już 33 mkw., także do remontu – podaje Anton Bubiel. - Na kolejnych miejscach pod względem cen są Katowice i Częstochowa. W tym pierwszym mieście za 150 tys. zł jest oferowany 48-metrowy lokal. Metraż jest imponujący, ale standard mieszkania wymaga poprawy – zaznacza prezes Rentier.io. – Remontu wymaga także 31,5-metrowe mieszkanie w Częstochowie, które jest wycenione na 155 tys. zł.

Wyjątkowe oferty

W Lublinie za 180 tys. zł można kupić 29 metrów, a za 185 tys. zł 23,5 mkw. w Białymstoku, za 226 tys. zł 30 mkw. w Rzeszowie. Ten ostatni lokal wymaga odświeżenia, ale można w nim od razu zamieszkać.

- Większość z tych mieszkań wymaga remontu. Żeby taki lokal nadawał się na wynajem, trzeba zainwestować w remont i wykończenie – co najmniej 2 tys. zł za mkw. większego mieszkania i co najmniej 3 tys. zł za mkw. mikrokawalerki – mówi Anton Bubiel. Tłumaczy, że najdroższy jest remont kuchni i łazienki, przy remoncie większych mieszkań koszty remontu rozkładają się więc na więcej metrów.

Prezes Rentier.io zaznacza, że tak tanie mieszkania, choć pobudzają wyobraźnię, to najczęściej są wyjątkami na tle rynku. - Czasem znajdują się w lokalizacjach, które mogą się nie cieszyć zainteresowaniem najemców – zwraca uwagę.

Droga stolica

Jak podaje prezes Rentier.io, ceny najtańszych lokali w największych polskich miastach zaczynają się już od 60 tys. zł. - Na podium jest Łódź, gdzie w jednej z kamienic do kupienia jest 14,5-metrowa kawalerka. Ten wymagający remontu lokal wyceniono właśnie na 60 tys. zł – wskazuje. - Już za 130 tys. zł można kupić 13,5-metrową mikrokawalerkę do remontu w Krakowie. Nieco bardziej standardowe metrażowo mieszkanie (25 metrów) znajdziemy w Poznaniu - za 170 tys. zł.  Także to mieszkanie wymaga remontu.

Wrocław i Gdańsk to już budżet minimum 200 tys. zł. - Za tyle we Wrocławiu możemy kupić 16-metrową mikrokawalerkę do remontu. W Gdańsku za 225 tys. zł udało się znaleźć aż 36-metrowy lokal do remontu – mówi Anton Bubiel. - To dość atrakcyjna cenowo oferta jak na to miasto. W Warszawie możliwość zakupu mieszkania daje budżet przekraczający 300 tys. zł. Za 320 tys. zł oferowana jest 24,5-metrowa kawalerka do remontu.

Inwestor w mniejszym mieście

Mieszkań do remontu szukają m.in. inwestorzy. Na ich celowniku są nie tylko duże miasta. Piotr Stokłosa, dyrektor Freedom Nieruchomości Nysa, zauważa, że klienci w mniejszych miejscowościach kupują mieszkania na wynajem, rzadziej „pod flipping” (kupno mieszkań po okazyjnych cenach. Lokale są odsprzedawane drożej po szybkim remoncie – red.). Czasem jest to także lokata kapitału.

- Wśród nabywców inwestycyjnych pojawiają się osoby z odległych miejscowości, czasem z dużych rynków takich jak np. Wrocław i Poznań – mówi Piotr Stokłosa. - Ciekawostką jest fakt, że inwestorzy z zewnętrznych rynków aktywniej niż dotychczas uczestniczą w przetargach i licytacjach nieruchomości. Można postawić tezę, że mniejsze rynki stały się atrakcyjną alternatywą dla inwestorów z mniejszym budżetem – ocenia.

Dyrektor Stokłosa uważa, że inwestycja w mieszkanie na wynajem w mniejszych miejscowościach to dobry pomysł. – Trzeba być jednak bardzo ostrożnym, wybierając miasto – zastrzega. – Sprawdźmy, jak wygląda lokalny rynek pracy i perspektywy jego rozwoju, jakie inwestycje powstają – i w mieście, i w powiecie. I to nie tylko inwestycje mieszkaniowe. Trzeba też przeanalizować lokalny rynek wynajmu. Kto najczęściej wynajmuje mieszkania? Rodziny? Pracownicy firm zewnętrznych?

Dyrektor z Freedom Nieruchomości radzi, by wybrać płynny rynek, który ma potencjał wzrostu cen nieruchomości. – Np. Nysę charakteryzuje dynamiczny rozwój rynku pracy. Powstają nowe zakłady produkcyjne i miejsca pracy w strefie ekonomicznej – mówi Piotr Stokłosa. - Zainteresowanie wynajmem jest bardzo duże, nie ma większych problemów ze znalezieniem najemcy. Podobnie jest w Prudniku, a nawet w pobliskich Głuchołazach, choć w tych dwóch mniejszych miastach stawki najmu są dużo niższe – zaznacza.

Dodaje, że w obrocie są najczęściej dwu- trzypokojowe mieszkania o powierzchni 40 – 50 mkw., o dobrym standardzie. Ceny mkw. lokali w Nysie to ok. 6 tys. zł, w Prudniku – 4 tys. zł, a w Głuchołazach – 3,8 tys. zł. – Małe mieszkania na rynku pierwotnym w Nysie osiągają już ceny transakcyjne niemal 10 tys. zł za mkw. (wykończone pod klucz gotowce). – podaje dyrektor. Stawki najmu lokali w Nysie to 1,45 – 1,7 tys. zł miesięcznie, w Prudniku – 1 – 1,2 tys. zł, w Głuchołazach – 95- - 1,2 tys. zł.

Dwa mieszkania zamiast jednego

Z kolei w Tarnowie, jak podaje Witold Bochenek, dyrektor tamtejszego oddziału Freedom Nieruchomości, średnia cena mkw. mieszkań na rynku wtórnym to 6,2 tys. zł. – Wszystko zależy od standardu i wielkości mieszkania, ale realne ceny oscylują pomiędzy 5 a 8 tys. zł za mkw. – mówi dyrektor. – Typowe dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 42-45 mkw., w dobrym stanie, można kupić już za 270 tys. zł.

Największym zainteresowaniem najemców, jak dodaje Witold Bochenek, cieszą się kawalerki i mieszkania dwupokojowe. – Są też chętni na trzypokojowe lokale o niewygórowanych kosztach utrzymania – zauważa. Podkreśla, że rynek jest wybredny. - Największym zainteresowaniem cieszą się ładne mieszkania w dobrym stanie. Najemcami są zwykle rodziny z dziećmi lub single. Studenci stanowią mniejszy odsetek – mówi dyrektor Bochenek.

Podaje, że średnie czynsze za wynajem mieszkań w Tarnowie to 1,5 – 2 tys. zł.
- Zamiast jednego mieszkania w Krakowie, możemy kupić dwa w Tarnowie - zauważa. Inwestycja jest warta rozważenia, biorąc pod uwagę stosunek stawki najmu do cen mieszkań w obu miastach.