Ziemia po zaoranym „Mieszkaniu+”

Deweloperzy chcą, by rząd uwolnił tereny rezerwowane pod nieudany program. To szansa na zmniejszenie cen lokali.

Publikacja: 01.06.2023 21:13

Cena gruntu ma coraz większy udział w kosztach całej inwestycji

Cena gruntu ma coraz większy udział w kosztach całej inwestycji

Foto: shutterstock

Ogłoszony siedem lat temu rządowy program „Mieszkanie+” odchodzi do historii w niesławie. Do końca 2019 r. miało powstać 100 tys. lokali z plusem, a do 2030 r. – nawet milion. Tymczasem, jak podaje resort rozwoju i technologii, „w ramach rynkowej i społecznej części programu wybudowano 19,8 tys. mieszkań, a 32,4 tys. jest w budowie (stan na koniec I kwartału br.)”.

Teraz rząd, kilka miesięcy przed wyborami, postanowił skompromitowany program zamknąć. Deweloperzy natychmiast podchwycili temat. Apelują o uwolnienie ziemi rezerwowanej pod „Mieszkanie+”.

Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), szacował na niedawnej konferencji, że na odzyskanych działkach mogłoby powstać co najmniej 80 tys. mieszkań. Niewykluczone – że i dwa razy tyle. Pod budowę osiedli „trzymano” dużo więcej terenów niż na 100 tys. mieszkań.

Czytaj więcej

Mieszkania nie stanieją. Brakuje ziemi

Wiercenie dziury

– Grunty w największych miastach, które miały być przeznaczone pod „Mieszkanie+”, są często położone w atrakcyjnych miejscach: blisko centrum lub na dobrze skomunikowanych obrzeżach – mówi Ewa Palus, kierownik działu consultingu w RedNet Property Group.

Tymczasem, jak dodaje, oferta gruntów pod inwestycje jest dziś niewielka. Zakup atrakcyjnej działki w dużych aglomeracjach jest dużym wyzwaniem. Właściciele parceli podnoszą ich ceny. Są one tak wysokie, że – jak mówi Ewa Palus – część spółek wycofuje się z przetargów. Bardzo często jest też tak, że zakup negocjuje kilka spółek. – Wygrywa ta, która zapłaci najwięcej – mówi ekspertka. – Cena gruntu ma coraz większy udział w kosztach całej inwestycji – podkreśla.

Jak dodaje, tańsze grunty znajdują się w nierozwiniętych lokalizacjach. – Dlatego przystępne cenowo mieszkania powstają na dalekich obrzeżach, czasem w szczerym polu – zauważa Ewa Palus. Jej zdaniem powiększenie zasobów terenów o działki po „Mieszkaniu+” umożliwi deweloperom odbudowę banków ziemi bez walki o każdy kawałek ziemi i bez podbijania cen przez sprzedających. – Powinno się to przełożyć na wzrost dostępności mieszkań – ocenia.

Jednocześnie zauważa, że wielu deweloperów buduje wieloetapowe wielofunkcyjne osiedla w pobliżu stacji kolejowych czy ważnych tras na bliższych i dalszych obrzeżach. – Budowa takiego wieloetapowego osiedla i tworzenie atrakcyjnej przestrzeni jest dużym wyzwaniem. Mogą sobie na to pozwolić najwięksi gracze – mówi. – Na szczęście metropolie dynamicznie się rozwijają, szczególnie w zakresie infrastruktury komunikacyjnej, więc pojawiają się nowe perspektywiczne lokalizacje, których atrakcyjność będzie z biegiem lat rosła – uważa.

Barbara Bugaj, analityk rynku nieruchomości, potwierdza, że w dzielnicach bliżej centrów dużych miast niełatwo o działkę budowlaną. – Nie mówiąc już o terenach z jasną sytuacją prawną – mówi. – Za to na obrzeżach działek jest jeszcze wiele, co skutkuje znanym już wszystkim zjawiskiem rozlewania się miast – podkreśla.

Ekspertka zauważa, że największe spółki wciąż mają zapasy ziemi. – Czasem – imponujące – mówi Barbara Bugaj. – Chodzi jednak o pewien problem strukturalny dotyczący gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Jeżeli sytuacja może się poprawić poprzez ciągłe wiercenie dziury w brzuchu rządzącym, to warto to robić. A jak wiadomo – przed wyborami rynek mieszkaniowy jest języczkiem u wagi.

Zdaniem Barbary Bugaj w Polsce kuleje zarówno proces administracyjny przy zakupie i przekształceniu gruntów pod zabudowę, jak i cały obszar zagospodarowania przestrzennego. – Winą za chaos przestrzenny obarcza się deweloperów, a w istocie powodem chaosu jest brak miejscowych planów – ocenia. – Tracą na tym nie tylko inwestorzy, ale głównie mieszkańcy, którzy w takiej przestrzeni żyją lub płacą duże pieniądze za mieszkania na osiedlach bez odpowiedniej infrastruktury.

Karol Bocheński, dyrektor generalny Buylando, serwisu z gruntami, mówi, że od początku roku rośnie liczba pytań od klientów inwestycyjnych i instytucjonalnych o tereny pod budowę – już nie tylko domów, ale też wielorodzinnych osiedli, czego wcześniej nie było. – Nie jest tajemnicą, że dobrze przygotowanych gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach pod takie inwestycje jest niewiele – przyznaje.

Zwiększenie podaży

Jarosław Szanajca, prezes spółki Dom Development, zgadza się ze stanowiskiem PZFD (firma jest członkiem związku), że działki, które można by odzyskać po „Mieszkaniu+” są rynkowi potrzebne. – Kurczenie się zasobów gruntów spowodowało wzrost ich cen. Uwolnienie terenów miałoby wpływ na możliwość zwiększania podaży mieszkań – podkreśla Jarosław Szanajca. – Szacuje się, że luka mieszkaniowa w Polsce to ok. 2 mln mieszkań. Deweloperzy nie są w stanie pokryć całego zapotrzebowania, ale znacznie przyczyniają się do poprawy sytuacji. Dlatego tak ważna jest poprawa płynności powstawania inwestycji – zaznacza.

Pytany, jakich gruntów brakuje najbardziej, prezes Szanajca wskazuje na nieruchomości o jasnym statusie prawnym i planistycznym, które umożliwiają szybki start budowy. – O działki o dużym potencjale jest coraz trudniej, ale nie są niemożliwe do znalezienia – zastrzega.

Podkreśla, że jego firma kupuje działki „w sposób przemyślany i rozważny”. – Pozwala nam na to dobra sytuacja finansowa i zdywersyfikowany bank ziemi – tłumaczy.

Na zgromadzonych terenach Dom Development może wybudować ponad 16 tys. lokali. Jarosław Szanajca tłumaczy, że przy założeniu rocznej sprzedaży na poziomie z 2021 r. oznacza to potencjał na mniej więcej cztery lata.

Grupa Echo-Archicom dysponuje wspólnym bankiem ziemi umożliwiającym wybudowanie niemal 11 tys. mieszkań. – Zakładając średnioroczną sprzedaż na poziomie 3–4 tys. lokali, spółka może zarządzać bankiem trzy–cztery lata – mówi Dawid Wrona, członek zarządu w spółce Archicom.

Podkreśla, że firma nie przestaje poszukiwać dobrych terenów. – Dobrze skomunikowane działki w atrakcyjnych miejscach, z uregulowanym stanem prawnym, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową coraz trudniej pozyskać – potwierdza Dawid Wrona. – A znaczna część terenów rezerwowanych pod wygaszany program „Mieszkanie+” spełnia te kryteria. Ich uwolnienie i wprowadzenie do publicznej oferty pomogłoby rynkowi deweloperskiemu.

Kwadransowe miasta

Piotr Tarkowski, członek zarządu spółki Allcon, uważa, że deweloperom brakuje działek w lokalizacjach, które spełniają koncepcję 15-minutowego miasta – czyli tych z rozwiniętą infrastrukturą, najlepiej w centralnych dzielnicach. – Takie grunty albo są już w rękach deweloperów i czekają na zabudowę, która zależy od wewnętrznej polityki inwestycyjnej, albo nie są jeszcze objęte planami miejscowymi – mówi. – Zdarza się, że ich sytuacja prawna wymaga wieloletniego postępowania, zanim będzie można zacząć proces projektowania. Zakup terenu z dobrym adresem, pozbawionego wad prawnych jest możliwe, ale to wyjątkowe sytuacje. Głównie są to działki zajmowane przez prywatne przedsiębiorstwa albo należące do samorządu.

Parcele są najczęściej sprzedawane w przetargach. – Niejednokrotnie osiągają ceny nieadekwatne do sytuacji na rynku mieszkań – mówi Piotr Tarkowski.

Zbudowany przez Allcon bank ziemi pozwala na prowadzenie inwestycji przez dziesięć lat. – Oczywiście, nasz dział akwizycji gruntów śledzi sytuację na rynku – zaznacza Tarkowski. – Analizuje oferty pod kątem naszej strategii rozwoju. Bardzo dobra sytuacja finansowa spółki pozwala na rozważanie zakupu praktycznie każdego gruntu, który wpisuje się w długookresową działalność firmy – mówi.

Tarkowski podziela opinie, że uwolnienie gruntów, czyli zwiększenie ich podaży, to szansa na zmniejszenie tempa wzrostu cen mieszkań.

Ogłoszony siedem lat temu rządowy program „Mieszkanie+” odchodzi do historii w niesławie. Do końca 2019 r. miało powstać 100 tys. lokali z plusem, a do 2030 r. – nawet milion. Tymczasem, jak podaje resort rozwoju i technologii, „w ramach rynkowej i społecznej części programu wybudowano 19,8 tys. mieszkań, a 32,4 tys. jest w budowie (stan na koniec I kwartału br.)”.

Teraz rząd, kilka miesięcy przed wyborami, postanowił skompromitowany program zamknąć. Deweloperzy natychmiast podchwycili temat. Apelują o uwolnienie ziemi rezerwowanej pod „Mieszkanie+”.

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości mieszkaniowe
Mieszkania nie stanieją. Brakuje ziemi
Komentarze
Aneta Gawrońska: Mieszkanie+. Przedwyborcze czyszczenie wstydliwego tematu
Nieruchomości
Deweloperzy: mieszkania będą droższe
Nieruchomości
Ceny mieszkań poszły w górę
Materiał Promocyjny
Mała Księgowość: sprawdzone rozwiązanie dla małych i średnich przedsiębiorców
Planowanie Wydatków
Mieszkania drożeją, ale mniej niż wskazują średnie ceny ofertowe. Realne zmiany