Czy może zabraknąć mieszkań

Podaż mieszkań przestaje nadążać za popytem. A to oznacza podwyżki cen. Analizując średnie ofertowe ceny nowych lokali rok do roku, niemal wszędzie widać zwyżki. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie ceny poszły w górę o 11 proc., z niespełna 13,2 tys. zł w kwietniu ub.r., do ponad 14,6 tys. zł w kwietniu br. W Krakowie – o 15 proc., z ponad 11,5 do niemal 13,3 tys. zł, we Wrocławiu – o 17 proc., z ponad 10,4 do ponad 12,2 tys. zł, w Gdańsku – o 12 proc., z ponad 11,1 do ponad 12,5 tys. zł, w Łodzi – o 13 proc., z 8,8 do ponad 9,9 tys. zł, w Poznaniu – o 7 proc., z ponad 10 do 10,7 tys. zł, w aglomeracji katowickiej – o 9 proc., z ponad 8,2 do 9 tys. zł, w Bydgoszczy – o 12 proc., z ponad 8,1 do ponad 9,1 tys. zł, a w Szczecinie – o 16 proc., z ponad 10,5 do niespełna 12,2 tys. zł. Średnie ofertowe ceny nowych lokali spadły o 1 proc. w Lublinie, z 9,4 do ponad 9,3 tys. zł za mkw.

Bieg z przeszkodami

Tyle ceny wywoławcze. Z tzw. wskaźnika inflacji mieszkaniowej – WIM – nowego narzędzia stworzonego przez RedNet Property Group i portal Tabelaofert.pl, wynika, że nowe mieszkania, owszem, drożeją, ale mniej, niż wskazują na to zmiany cen ofertowych. Ustalając WIM (realne zmiany), eksperci wzięli pod lupę 10 proc. oferty z pięciu miast – Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Gdańska i Poznania – wyłączając apartamenty, których ceny zawyżają średnią. Porównano typowe lokale z segmentu popularnego i średniego, łatwo zastępowalne, w przeciwieństwie do niepowtarzalnych lokali premium.

WIM wskazuje, że np. w Warszawie ceny mieszkań rok do roku (I kw. 2023 r./I kw. 2022 r.) poszły realnie w górę o 5,4 proc., podczas gdy zmiana cen ofertowych mówi o 10,6-proc. zwyżce. A porównując kwiecień 2023 r. z grudniem 2022 r. WIM w Warszawie to 3,1 proc., w Krakowie – 4,8 proc., we Wrocławiu – 5,4 proc., w Gdańsku – 2,1 proc., w Poznaniu – 2,5 proc.

Tak czy inaczej – jest coraz drożej. I nic nie wskazuje, że ceny zaczną spadać. Z analiz serwisu Tabelaofert.pl wynika, że w I kw. br. w sześciu największych miastach sprzedano o ponad 60 proc. lokali więcej (11 104) niż wprowadzono do oferty (6836).

Ożywienie na rynku to efekt m.in. ogłoszenia programu kredytów „na 2 proc.”. Wpływ ma też złagodzenie rekomendacji S dotyczącej oceny zdolności kredytowej klientów. Kiedy na rynek wrócą na dobre kupujący na kredyt, może się okazać, że nie będą mieli czego kupować. Przyczyn, które hamują rozwój mieszkaniówki, jest wiele. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) w najnowszym raporcie wskazuje na nieżyciowe prawo i uznaniowość urzędniczą, długi czas wydawania pozwoleń, lęk urzędników przed podejmowaniem decyzji, brak gruntów i brak planów zagospodarowania, rosnące koszty inwestycji, przeciągające się uzgodnienia dotyczące przyłączeń dróg i mediów, oprotestowywanie budów przez sąsiadów.

Cytowana w raporcie Dorota Jarodzka-Śródka, przewodnicząca rady PZFD, zwraca uwagę na przepisy. – Bywają dyskusyjne. Niejednokrotnie niezmieniane przez dekady, nieuwzględniające nowych rozwiązań technologicznych i zmieniającego się otoczenia inwestycyjnego – mówi. – A wśród nowych regulacji są i takie, które zwiększają koszty budowy, ale w żaden sposób nie podnoszą jakości inwestycji.

Można tu wspomnieć np. o zmianach w specustawie mieszkaniowej. Zgodnie z ustawą deregulacyjną na jedno „specmieszkanie” ma przypadać półtora miejsca postojowego. Koszty inwestycji wystrzelą. W wielu przypadkach budowy okażą się nieopłacalne. Do tego dochodzą przedłużające się procedury administracyjne, niekończące się uzgodnienia dotyczące dróg i mediów. Średni czas trwania inwestycji deweloperskich wydłużył się już do pięciu lat.

Jarosław Kozak, prezes Grupy Holdingowej Waryński, mówi w raporcie o „formalnościach, które z punktu widzenia branży, poza stertami zadrukowanego papieru, niewiele wnoszą – jak decyzje środowiskowe dla małych inwestycji”. Długo ciągną się też procedury odwoławcze. – Tak dostajemy receptę na ćwiczenia z cierpliwości – dla dewelopera, ale i czekającego na mieszkanie klienta, bo przecież o niego tutaj chodzi – mówi prezes.

Odzyskać ziemię

Na całej branży budowlanej, jak dodaje Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Developer, piętno odcisnęły też szybujące ceny materiałów budowlanych, koszty robocizny, zerwane przez pandemię łańcuchy dostaw i perturbacje związane z wojną w Ukrainie.

Ogromnym problemem jest też deficyt działek z rozwiniętą infrastrukturą, w dobrze skomunikowanych miejscach, bez wad prawnych. Branża apeluje do rządu o uwolnienie ziemi zarezerwowanej pod zamykany właśnie, nieudany państwowy program „Mieszkanie+”.

Na uwolnionych terenach mogłoby powstać co najmniej 80 tys. mieszkań. Lokali z plusem państwo miało wybudować 100 tys., powstało ok. 20 tys. (do tego dochodzą jeszcze lokale w budowie). Ale, jak mówią eksperci PZFD, pod państwowe inwestycje rezerwowano znacznie więcej terenów. Teraz, kiedy program przechodzi do historii, działki powinny wrócić na rynek.