Deweloperzy apelują o uwolnienie ziemi z Mieszkania +

Brak gruntów pod osiedla, brak planów miejscowych, ślimaczące się procedury administracyjne – to między innymi hamuje rozwój mieszkalnictwa. A mała podaż to wysokie ceny mieszkań. Taniej nie będzie.

Publikacja: 22.05.2023 11:47

Deweloperzy apelują o uwolnienie ziemi z Mieszkania +

Foto: 123 rf

W 2022 r. oddano 238,6 tys. mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 22 mln mkw. To niemal o 4 tys. lokali więcej niż rok wcześniej. - Chociaż do rekordu wszech czasów, który padł w 1978 r. i wynosi 284 tys. oddanych mieszkań, wciąż sporo brakuje, to ubiegłoroczny wynik jest najlepszym od tamtego okresu – podkreśla Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

Zaznacza, że najwięcej mieszkań (aż 60,3 proc.) wybudowali w ubiegłym roku deweloperzy. – W ciągu ostatnich dziesięciu lat firmy deweloperskie oddały do użytku ponad milion mieszkań – wskazuje Grzegorz Kiełpsz. - Mimo wzrostów, dalej jesteśmy w ogonie Europy, jeśli chodzi o liczbę mieszkań na 1 tys. mieszkańców, a setki tysięcy rodzin o własnym M mogą tylko marzyć.  

PZFD wskazuje siedem grzechów głównych, które hamują rozwój mieszkalnictwa. To: nieżyciowe prawo i uznaniowość urzędnicza, długi czas wydawania pozwoleń, lęk urzędników przed wydawaniem decyzji, brak ziemi pod osiedla, rosnące koszty inwestycji, przeciągające się uzgodnienia dotyczące przyłączenia dróg i mediów, wreszcie – blokowanie i oprotestowywanie budów przez sąsiadów.    

Deficyt gruntów

Wielu deweloperów narzeka, że nie ma terenów, na których można szybko zacząć budować. –  Brakuje dobrze skomunikowanych, otoczonych zielenią działek w centrum – mówi cytowana w raporcie PZFD Monika Perekitko, członek zarządu spółki Matexi Polska. - A działki, które mogłyby być zabudowane, są bardzo często zablokowane inwestycyjnie przez nieuregulowany stan prawny, brak odpowiednich planów czy ciągnące się latami odwołania od wydanych decyzji – zauważa.

Jej zdaniem niekontrolowanemu rozlewaniu się miast może zapobiec tylko racjonalna polityka przestrzenna, dopuszczająca racjonalne dogęszczenie zabudowy w miejscach, gdzie istnieje już cała infrastruktura: społeczna, techniczna, komunikacyjna.

Czytaj więcej

Buda: Mieszkanie plus? Nie wypaliło. Zamykamy program

Jak powiększyć zasoby gruntów pod mieszkaniówkę? Zdaniem PZFD rozwiązaniem jest uwolnienie ziemi zarezerwowanej m.in. pod  zamykany właśnie program Mieszkanie+. -Branża deweloperska od początku podkreślała, że założenia programu nie wróżą mu sukcesu. Jednym z jego efektów był natomiast wzrost cen gruntów, bo nagle z obrotu wyeliminowano wiele terenów, które można było przeznaczyć pod budownictwo wielorodzinne – mówi Grzegorz Kiełpsz. - Mniejsza podaż ziemi istotnie wpłynęła na jej ceny. Zapowiedziany kilka dni temu koniec programu Mieszkanie+ to szansa, żeby doprowadzić do stabilizacji cen gruntów. Jeśli oczywiście rządzący zdecydują się na uwolnienie zarezerwowanych dotąd terenów – zaznacza prezes PZFD. - Receptą mogłoby być także urealnienie programu „Lokal za Grunt”, który zakłada budowę osiedli przez prywatne firmy na samorządowych terenach w zamian za przekazanie na rzecz gmin części mieszkań. Tu też trudno mówić o masowym zainteresowaniu ofertą. W ciągu pierwszych dziesięciu miesięcy działania ustawy „Lokal za grunt” stosowne uchwały podjęły… trzy gminy.

Czytaj więcej

Aneta Gawrońska: Mieszkanie+. Przedwyborcze czyszczenie wstydliwego tematu

Puste lokale

PZFD zwraca też uwagę na niewykorzystane nieruchomości. Zgodnie z Narodowym Spisem Powszechnym, w Polsce jest nawet 1,8 mln pustostanów. -  Statystyki nie informują dlaczego dany lokal jest zaliczany do tej grupy – zaznaczają autorzy raportu PZFD. – Tylko w Warszawie jest jednak prawie 450 pustych kamienic i budynków. Nie jest to problem tylko dużych miast. W Kaliszu jest 257 pustostanów do remontu i 700 osób czekających na mieszkanie komunalne – wskazuje PZFD.

Zdaniem branży deweloperskiej polską bazę mieszkaniową znacząco zwiększyłaby renowacja gminnych pustostanów. - Dziś większość potrzeb zaspokaja rynek deweloperski. Nie jest jednak w stanie odpowiedzieć na potrzeby wszystkich – tłumaczą przedstawiciele PZFD. -  Dlatego konieczne jest wprowadzenie rozwiązań, które uruchomią środki finansowe pozwalające na szeroką skalę budować czy przeprowadzać renowacje gminnych zasobów, a także uwolnią potencjał budownictwa społecznego i spółdzielczego.

Czytaj więcej

Puste stoją wiejskie ruiny

Zdaniem przedstawicieli PZFD potrzebne są też programy wpierające aktywnych zawodowo Polaków. - Coraz większą grupę stanową ci, którzy mimo iż pracują, są za biedni na kredyt, ale za bogaci na pomoc państwa – tłumaczą. - Ważne, aby programy te były oderwane od kadencyjności. Dziś wiele pomysłów kończy się tam, gdzie zaczyna się nowa nominacja czy nowy konkurs. Jeśli w myśleniu o polityce mieszkaniowej przeszlibyśmy od kadencyjności do konsekwencji i skuteczności – czyli do długofalowej strategii, wiele mogłoby się zmienić.

Niechęć planistyczna

Wiele zmieniłoby także objęcie kraju miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. - Tymczasem na mapie kraju jest wciąż więcej białych plam niż miejsc, gdzie o ład dba plan miejscowy. Planami miejscowymi w całości jest pokrytych zaledwie  317 gmin w kraju – na 2,5 tys. wszystkich – podaje PZFD. - Już w 2017 r. Najwyższa Izba Kontroli ostrzegała, że obecny system planowania i zagospodarowania przestrzennego nie zapewnia racjonalnego gospodarowania przestrzenią jako dobrem publicznym.

„Polska przestrzeń jest źle zarządzana, a chaos i brak ładu przestrzennego negatywnie wpływają na szeroko rozumianą jakość życia mieszkańców” – ostrzegała izba w raporcie. Od 2017 r., jak podnosi PZFD, niewiele się zmieniło.

- Plany obejmują niecałą jedną trzecią Polski. Czy uporządkowanie przeznaczenia terenów planem zagospodarowania to mission impossible? Nie! W województwach śląskim, małopolskim i dolnośląskim plany miejscowe ma ponad 65 proc. powierzchni. Najlepiej radzi sobie Kraków. Tu planem objęto aż 72,9 proc. miasta. Pomóc mogłyby też zmiany dotyczące pobierania opłaty planistycznej, tak, aby gmina w przypadku uchwalenia planu miejscowego mogła pobierać opłatę z tytułu wzrostu wartości gruntu, dzięki czemu miałaby środki np. na infrastrukturę techniczną (drogi, wodociągi) i społeczną (budowa szkół czy szpitali) na swoim terenie.  - Takie rozwiązanie przewidywał projekt nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Niestety procedowana w Sejmie wersja już go nie zawiera. Nowe prawo to jednak wciąż szansa na poprawę jakości przestrzeni i zatrzymanie rozlewania się zabudowy – ocenia PZFD.

Związek zauważa też, że tworzenie dużych miastotwórczych projektów deweloperskich jest dziś ograniczone przez rozproszenie własności. - Zamiast realizacji spójnej wizji urbanistycznej przez jeden lub kilka podmiotów działających wedle wyznaczonego planu, tworzona jest chaotyczna patchworkowa zabudowa, o kształcie determinowanym w głównej mierze przez geometrię działek – mówią eksperci. -  Przekorne działanie jednego z właścicieli może blokować powstanie większego założenia lub realizację planów, które założyła sobie gmina. Rozwiązaniem byłoby wprowadzenie mechanizmu przymusowych wywłaszczeń i scaleń gruntów przez gminę. Oczywiście, działania te musiałyby być proporcjonalne i realizowane w konkretnym celu społecznym, definiowanym jako dążenie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Mechanizm przyczyniłby się do powstawania zrównoważonych, dobrze rozplanowanych osiedli z infrastrukturą drogową, edukacyjną czy usługową – takich jak np. wrocławskie Nowe Żerniki.

Niekończące się uzgodnienia

Z analiz PZFD wynika, że przy uzyskiwaniu pozwoleń na budowę najdłużej trwają uzgodnienia drogowe i uzgodnienia z gestorami mediów. Procedury mogą się ciągnąć nawet kilkanaście miesięcy.  - Uzgodnienia drogowe i ogromne koszty partycypacji inwestora w budowie infrastruktury to kolejny hamulcowy rozwoju budownictwa mieszkaniowego – mówi Rafał Zarzycki, wiceprezes Krajowej Rady Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa. – Dlatego trzeba stworzyć jasne zasady partycypacji w kosztach infrastruktury i ład w… planowaniu ładu przestrzennego. Szukajmy rozwiązań, a nie wymówek. Wiceprezes podkreśla, że w codziennej pracy ma wiele przykładów uznaniowości i nieprawidłowości czy braku świadomości, że na te mieszkania, drogi i ułatwienia czeka… zwykły Kowalski.

- Gminy, najczęściej z braku pieniędzy, latami nie realizują postanowień planów miejscowych określających budowę nowych dróg czy szkół. Jeśli więc deweloper chce zrealizować inwestycję mieszkaniową, gmina wykorzystując te fakt, żąda przy wydawaniu pozwolenia na budowę budowy różnorakiej infrastruktury dookoła osiedla, niekoniecznie związanej z obsługą planowanej inwestycji – zauważa Maciej Waniczek,  prezes Tree Development Group.

REIT-y – wieczny nieobecny

PZFD mówi też o spółkach - specjalnych funduszach, których celem jest inwestowanie w nieruchomości. - REIT-y w polskim wydaniu miały przyjąć formę notowanych na giełdzie spółek akcyjnych, a zyski czerpać z długoterminowego wynajmu nieruchomości komercyjnych, a na skutek proponowanych później zmian, także inwestować w mieszkania na wynajem – przypomina branża. - Na tym pomyśle skorzystać miało wielu.  Tyle że Ministerstwo Finansów prace nad REIT-ami „tymczasowo wstrzymało”, argumentując decyzje strachem przed działalnością zagranicznych funduszy, które miałyby masowo wykupować lokale, pogłębiając niedobór tychże dla Polaków.  Szkopuł w tym, że niedobór jak był, tak jest. Wciąż też brakuje przepisów, które pozwoliłby każdemu Polakowi inwestować na rynku nieruchomości, z pożytkiem dla marzących o własnych mieszkaniach.

Autorzy raportu mówią też, że osiedla powinny być bardziej zielone, ekologiczne, bez wielkich betonowych hal parkingowych. - Koszt wybudowania jednego miejsca postojowego w garażu podziemnym sięga już 100 tys. zł – wskazują. Żeby jednak Polacy porzucili samochody, musi sprawnie działać komunikacja publiczna.

 Co z cenami

- To, w jaki sposób będą kształtowały się ceny mieszkań, zależy od  wielu czynników - w tym m.in. od lokalizacji mieszkania i jego standardu, od poziomu inflacji, od kosztów budowy, wysokości podstawowych stóp procentowych, popytu na kredyty udzielane w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, wydarzeń za naszą wschodnią granicą – mówi prof. dr hab. Anna Szelągowska z Katedry Miasta Innowacyjnego Szkoły Głównej Handlowej. - Z pewnością decydującą rolę będzie odgrywać inflacja. Przy utrzymującej się dwucyfrowej inflacji nie ma co liczyć na spadek cen – zwłaszcza w największych aglomeracjach – dodaje. Zdaniem prof. Szelągowskiej na rynku pierwotnym nie dojdzie do spadku cen - przynajmniej do końca tego roku. - Na wtórnym zaś będzie to zależeć od popytu na tanie kredyty.

Do tego czasu rynek będzie w stanie oczekiwania. Ceny na rynku wtórnym mogą pozostać stabilne do jesieni – ocenia.

Zdaniem Grzegorza Kiełpsza inflacja i brak równowagi na rynku mieszkaniowym to główne powody tego, że najbliższym czasie nie można liczyć na obniżki na rynku pierwotnym. - Dopóki na rynku mieszkaniowym nie dojdzie do poziomu stałej równowagi, to jest stanu, w którym mamy na tyle dużo mieszkań w ofercie, że do jej wyprzedania dochodzi w czasie czterech - pięciu kwartałów, to ceny mieszkań będą dalej rosnąć – mówi. I przypomina, że dziś w Warszawie wyprzedaż oferty następuje w trakcie półtora kwartału, w przypadku Krakowa to 2,8 kwartału. - Jest więc wiele do zrobienia. To jasny sygnał, że należy szybko zwiększyć podaż i doprowadzić do większej konkurencji na rynku, co zagwarantuje stabilność cen – mówi prezes PZFD.

W 2022 r. oddano 238,6 tys. mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 22 mln mkw. To niemal o 4 tys. lokali więcej niż rok wcześniej. - Chociaż do rekordu wszech czasów, który padł w 1978 r. i wynosi 284 tys. oddanych mieszkań, wciąż sporo brakuje, to ubiegłoroczny wynik jest najlepszym od tamtego okresu – podkreśla Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

Zaznacza, że najwięcej mieszkań (aż 60,3 proc.) wybudowali w ubiegłym roku deweloperzy. – W ciągu ostatnich dziesięciu lat firmy deweloperskie oddały do użytku ponad milion mieszkań – wskazuje Grzegorz Kiełpsz. - Mimo wzrostów, dalej jesteśmy w ogonie Europy, jeśli chodzi o liczbę mieszkań na 1 tys. mieszkańców, a setki tysięcy rodzin o własnym M mogą tylko marzyć.  

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Komentarze
Aneta Gawrońska: Mieszkanie+. Przedwyborcze czyszczenie wstydliwego tematu
Budownictwo
Mieszkanie+ do wykupu i zaorania. Buda: Zamknę ten temat
Nieruchomości
Sprzedaż mieszkania w kilka godzin? To możliwe
Planowanie Wydatków
Mieszkania drożeją, ale mniej niż wskazują średnie ceny ofertowe. Realne zmiany
Materiał Promocyjny
Mała Księgowość: sprawdzone rozwiązanie dla małych i średnich przedsiębiorców
Nieruchomości
Tanie kredyty mogą namieszać w najmach