Rozliczanie najmu trzeba zmienić

Niedawno sąd apelacyjny przyznał najemcy ponad 100 tys. zł od jednej z galerii handlowych w związku z nieuczciwymi praktykami tej ostatniej w obliczaniu kosztów wspólnych – to jeden z elementów uiszczanych przez najemców obok czynszu i indywidualnych opłat za media. Czy tego typu sporów będzie więcej?

Zacznijmy od tego, że Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług powstał w marcu 2020 r. z inicjatywy kilkudziesięciu polskich przedsiębiorców, jako reakcja obronna na pandemię i jej skutki. Jednak najemcy centrów handlowych od wielu, wielu lat funkcjonują w sytuacji zasadniczej nierównowagi na każdym szczeblu współpracy z właścicielami centrów.

Wspomniana sprawa ciągnie się w sądach osiem lat i wyrok sądu apelacyjnego z marca br. jest efektem rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego z października ub.r. To pokazuje, jaką determinację musi mieć najemca, który przecież powinien się koncentrować na prowadzeniu handlu, a nie wieloletnich procesach.

Sąd uznał, że zarządca centrum dopuścił się czynu nieuczciwej konkurencji, faworyzując w sposób rzeczowo nieuzasadniony niektórych najemców. Koszty na nich przypadające były przenoszone na pozostałych najemców centrum. Wynajmujący może stosować obniżki np. dla kluczowych najemców – ale wtedy musi pokryć to z własnych zysków, a nie przerzucać je na pozostałych najemców.

Jesteśmy w trakcie rozliczania przez centra handlowe kosztów eksploatacyjnych za 2022 r. i środowisko jest pełne obaw o to, że te koszty skokowo wzrosną. Nie wiem, czy na fali tego wyroku najemcy będą masowo składać pozwy, ale myślę, że pojawią się przynajmniej pisma przedprocesowe.

Tego wszystkiego relatywnie łatwo uniknąć – gdyby tylko właściciele chcieli.

Mowa o stałej opłacie serwisowej?

Stałej i obejmującej adekwatne pozycje. Obecnie to zrzutka na wszystko ponad zysk właściciela, na wszelkie ryzyka. Opłata eksploatacyjna zawiera wiele elementów, które w ogóle nie powinny obciążać najemców, jak podatki od nieruchomości, ubezpieczenie budynku, koszty odzyskiwania należności czy utrzymania niewynajętej powierzchni. Poza tym, koszty wspólne rozliczane są w ten sposób, że płaci się zaliczkę, a po zakończeniu roku następuje rozliczenie, co często wiąże się z bardzo wysokimi dopłatami. Najemcy w zasadzie cały czas siedzą na bombie. Najczęściej oczekiwane są dopłaty, ale bez szczegółowego rozliczenia ani dokumentacji poniesionych kosztów – przypadki, że opłaty są zwracane, bo zaliczka okazała się za wysoka względem kosztów, praktycznie nie istnieją.

Naszym zdaniem opłata serwisowa powinna stanowić stałą kwotę zapisaną w umowie, będącą wynikiem negocjacji wynajmującego i najemcy. Przecież nie jest tak, że nie chcemy, aby centrum nie było odśnieżane, chronione, sprzątane czy ogrzewane. Jednak od profesjonalnego zarządcy oczekujemy, że tak przygotuje swój biznesplan, że zmieści się w założonych kosztach. Jeśli się nie zmieści, to powinien ponosić tego skutki, a nie przerzucać na najemców. Powtórzę – doskonale rozumiemy, że jeśli ktoś wynajmuje większą powierzchnię, może oczekiwać pewnych uprzywilejowanych warunków, natomiast nie może być tak, że powoduje to przerzucenie kosztów na mniejszych najemców. Takie bonusy powinien pokrywać właściciel.

Co więcej, rozliczanie ryczałtowe byłoby czynnikiem motywującym właścicieli do wdrażania optymalizacji kosztów funkcjonowania centrów. Dziś takiej presji nie ma, skoro całe ryzyko spoczywa na najemcach.

Kolejny punkt zapalny to rozliczanie czynszu w euro. Przecież chyba poza raczkującym PRS-em tak rozliczane są płatności we wszystkich klasach nieruchomości komercyjnych. Takie są oczekiwania banków finansujących obiekty, takie są oczekiwania funduszy kupujących budynki do portfeli.

Ale to również ewidentne przerzucanie całego ryzyka biznesowego na najemców. Przecież najemcy nie mają przychodów w euro, tylko w złotych. Dopóki Polska nie wejdzie do strefy euro, czynsz powinien być regulowany w naszej walucie. Na jakiej podstawie to najemcy mają ponosić ryzyko walutowe? Radzi się nam, żebyśmy stosowali w takim razie hedging – ale to chyba uwaga do właścicieli.

Dlaczego kwestionujecie też indeksację czynszów o wskaźnik inflacji?

Indeksacja czynszów ma dwa główne cele: zwiększenie wartości nieruchomości oraz zabezpieczenie kredytów właścicieli nieruchomości. W tym przypadku ponownie właściciele całkowicie przerzucają swoje ryzyka biznesowe na najemców. Co więcej, podniesienie wyceny nie wynika z tego, że centrum stało się lepsze, większe, zmodernizowane, że ma więcej odwiedzających, czyli jest atrakcyjniejsze dla najemców i klientów. To jest papierowy zabieg, a realny koszt ponoszą najemcy.

Nie słyszałam też o przypadkach pomniejszania czynszów, gdy w strefie euro była deflacja.

Oczywiście, właściciele mogą twierdzić, że działają na rynku nieruchomości komercyjnych, które są aktywem inwestycyjnym i że ich zadaniem jest zabezpieczanie finansowania – ale zamykanie oczu na realia oznacza, że najemcy przestaną wytrzymywać presję finansową i będą musieli podejmować decyzje o zmianie struktury sprzedaży. To najwyższy czas na konstruktywny dialog, a nie wysuwanie kolejnych żądań – jak opłata za obroty osiągane przez najemców w internecie.

Dane o liczbie odwiedzających galerie handlowe i obrotach wskazują na poprawę sytuacji po turbulencjach, jakie wywołała pandemia. Wy jednak kwestionujecie te dane…