Osiedlowe sklepy na powierzchni

Lokale usługowe kosztują co najmniej kilkaset tys. zł. Ceny największych idą w miliony. Rentowność ich najmu: 7–12 proc.

Publikacja: 25.05.2023 21:13

Osiedle Lokum Victoria z pasażem handlowo-usługowym przy ul. Tęczowej we Wrocławiu

Osiedle Lokum Victoria z pasażem handlowo-usługowym przy ul. Tęczowej we Wrocławiu

Foto: mat. pras.

Lokale usługowe w części biurowców opustoszały. Potencjalni klienci takich punktów (np. drogerii, kawiarni, salonów kosmetycznych), czyli pracownicy biur, pracują zdalnie lub hybrydowo. Rzadziej bywają w firmowych siedzibach.

Czy pandemia dotknęła powierzchni komercyjnych na osiedlach? Kuba Karliński, założyciel spółki inwestycyjno-deweloperskiej Magmillon, ocenia, że lokale usługowe na osiedlach mieszkaniowych radzą sobie lepiej niż te w biurowcach, choć i tu widać więcej pustych miejsc. – Na osiedlach jest wielu klientów, najemcom lokali jest łatwiej utrzymać się na powierzchni – mówi Karliński. – Wszędzie jednak klienci wydają mniej, a usługi takie jak np. restauracje przeżywają trudniejsze chwile. Najemców dotknęły także drastyczne wzrosty cen energii. Wielu zakończyło działalność, a w ich miejsce trudno znaleźć innych – dodaje.

Czytaj więcej

Mniej życia na parterach

Oferta dla inwestora

Jak tłumaczy Kuba Karliński, lokale usługowe są narzucane zapisami miejscowych planów zagospodarowania lub warunków zabudowy – tam, gdzie planów nie ma. – Dla dewelopera takie lokale są najczęściej mniej wdzięczną powierzchnią do zagospodarowania – mówi. – Zwykle są większe niż mieszkania, obowiązuje na nie wyższy, 23-proc. VAT, trudniej je sprzedać, nawet gdy są korzystnie wynajęte. Mniej nabywców dysponuje większymi kwotami na zakup takiej nieruchomości.

Lokale na osiedlach mają najczęściej 80–250 mkw., ale trafiają się i kilkunastometrowe, i dużo większe – o powierzchni ponad 1 tys. mkw.

W osiedlowych lokalach działają najczęściej sklepy (m.in. spożywcze), usługi – gastronomia, fryzjerzy, barberzy, salony tatuażu, masażu, siłownie.

Czy lokal na osiedlu to dobra inwestycja? Kuba Karliński mówi, że kluczowy jest adres nieruchomości. – Wcale nie musi to być jednak centrum miasta, ale w okolicy musi być wielu klientów na usługi najemcy – tłumaczy ekspert spółki Magmillon. – W przypadku lokali usługowych działa zasada, że im mniejsza powierzchnia i niższa cena, tym łatwiej taki lokal sprzedać. Sprzedaż punktów usługowych zależy też od tego, jakiemu najemcy są wynajęte i jaki generują dochód z wynajmu. W tym przypadku decyduje stopa zwrotu z inwestycji.

Jak podaje Karliński, na lokal usługowy trzeba mieć minimum kilkaset tys. zł. Ceny większych powierzchni idą w miliony. – Stopy zwrotu (ROI) z wynajmu lokali usługowych są zwykle wyższe niż z długoterminowego wynajmu mieszkań – mówi ekspert Magmillona. – ROI z wynajmu lokali usługowych w Warszawie wynosi od 7 do 12 proc. w skali roku. Są lokale, które zarabiają znacznie mniej, są i takie, które dają znacznie wyższe stopy zwrotu – zaznacza.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, rentowność takich inwestycji szacuje na ok. 7 proc. netto. Ale, jak dodaje, może to być i 10 proc. – Ceny netto mkw. takich powierzchni to 7–8 do 20 tys. zł i więcej. W największych metropoliach gros lokali kosztuje 10–15 tys. zł za mkw. – podaje. – Średnie stawki najmu lokali, w zależności od lokalizacji, wielkości i standardu, wahają się od kilkudziesięciu do 100–200 zł za mkw.

Jędrzyński zwraca uwagę na bogatą, różnorodną ofertę lokali użytkowych. Zwykle nie brakuje ich ani na rynku pierwotnym, ani na wtórnym. – Ich cena zależy od powierzchni, lokalizacji, funkcjonalności, położenia względem ciągów komunikacyjnych – mówi. – I te właśnie parametry trzeba brać pod uwagę przy inwestowaniu w lokale użytkowe – radzi. Lokale, jak zaznacza analityk, są wyceniane inaczej niż mieszkania. – Dzielnica i szeroko rozumiana lokalizacja liczy się w tym przypadku mniej niż położenie lokalu i natężenie ruchu w jego bezpośrednim sąsiedztwie. Od tego zależy rentowność inwestycji.

Według Jędrzyńskiego zakup lokalu użytkowego zawsze jest pomysłem wartym rozważenia. – To konkurencyjne rozwiązanie dla kupna mieszkania na wynajem. W tym przypadku nie ma zagrożenia, jakie stwarzają choćby przepisy o ochronie lokatorów – wyjaśnia. Ale, jak zastrzega, nie wolno zapominać o ryzyku. – Jeśli lokalizacja okaże się niewypałem, kupiony od dewelopera lokal może się stać dużym problemem – zaznacza.

O bardzo dużym zainteresowaniu lokalami usługowymi mówi Karolina Bronszewska, członek zarządu spółki Ronson Development. – Najszybciej sprzedają się te najlepiej wyeksponowane. Duże lokale są przeznaczone na żłobki, przedszkola, gastronomię. Mniejsze – na pralnie, piekarnie, lokale kosmetyczne – wskazuje.

I dodaje, że jeśli tylko plan zagospodarowania dopuszcza w danym miejscu lokale usługowe, firma je planuje. – Zwiększają atrakcyjność osiedla – podkreśla Karolina Bronszewska. Ronson lokale użytkowe (od 50 do 140 mkw.) z dużymi witrynami projektuje na parterach.

Develia, jak mówi Tomasz Kaleta, dyrektor departamentu sprzedaży spółki, lokale usługowe planuje przede wszystkim w centrach miast, na dużych, wieloetapowych osiedlach. – Takie lokale znajdują się w ok. 60 proc. naszych inwestycji – mówi Tomasz Kaleta. – Zainteresowanie jest duże, większość lokali sprzedajemy na początku budowy osiedla – dodaje. Zdaniem dyrektora z Develii można nawet mówić o grupie inwestorów, którzy koncentrują się na tym segmencie nieruchomości.

Mariusz Jędrzejczak, dyrektor działu komercjalizacji usług w spółce Lokum Deweloper, potwierdza: zainteresowanie lokalami usługowymi nie słabnie mimo niestabilnej sytuacji ekonomicznej.

– Chętnych na zakup i wynajem naszych lokali nie brakuje. Dotyczy to zarówno lokali w centrum Wrocławia (osiedla: Lokum Vena w pobliżu Rynku i Ostrowa Tumskiego, Lokum Porto na Starym Mieście), jak i wieloetapowych inwestycji w innych częściach miasta – mówi dyrektor Jędrzejczak. Jego zdaniem usługi w bliskim sąsiedztwie miejsca zamieszkania podnoszą komfort i jakość życia, pozwalając oszczędzić czas i energię, jakie trzeba by poświęcić na zakupy w zatłoczonych galeriach handlowych.

Lokalna społeczność

– Lokale usługowe są integralną częścią osiedli. Ich struktura, wielkość, sposób rozmieszczenia, zależą zarówno od możliwości projektowych, jak i od planów miejscowych, które określają, jakie usługi powinny się znaleźć na danym obszarze – wyjaśnia Mariusz Jędrzejczak. – Oczywiście, planując liczbę i rozmieszczenie lokali usługowych, bierzemy pod uwagę także otoczenie osiedla, potencjał okolicy. Zależy nam, aby lokale były dobrze wyeksponowane i łatwo dostępne, zarówno dla mieszkańców osiedli, jak i lokalnej społeczności, dlatego powstają one przy głównych drogach wzdłuż osiedli, a lokalizacja w parterze i duże, szklane witryny sprawiają, że są dobrze widoczne – zaznacza.

Na osiedlach firmy Lokum Deweloper najczęściej poszukiwane są parterowe lokale handlowo-usługowe i biurowe o powierzchni 50–100 mkw. – Nieruchomości komercyjne są często kupowane z podobnym zamysłem jak mieszkania – w celach inwestycyjnych lub na wynajem – mówi Jędrzejczak.

Profbud lokale użytkowe ma w niemal wszystkich inwestycjach. – Mieszkania dla wielu ludzi stały się miejscem pracy, co zachęciło najemców lokali do poszukiwania nowych lokalizacji czy nawet dostosowania swojego modelu biznesowego do klienta na osiedlach – mówi Tomasz Kozak, członek zarządu i dyrektor ds. inwestycji komercyjnych w firmie Profbud. Ocenia, że lokale usługowe dobrze się i sprzedają, i wynajmują. – W tym tygodniu zakończyliśmy sprzedaż lokali usługowych na Osiedlu Goslove w Warszawie, którego budowa ma się zakończyć w II kw. 2025 roku – mówi Tomasz Kozak. Profbud ma jeszcze w ofercie lokale w siedmiu innych inwestycjach. Jak mówi dyr. Kozak, zainteresowaniem cieszą się sklepy typu convenience, dyskonty, magazyny darkstore, drogerie, kawiarnie, przedszkola, żłobki, usługi jak np. fryzjer.

Lokale usługowe w części biurowców opustoszały. Potencjalni klienci takich punktów (np. drogerii, kawiarni, salonów kosmetycznych), czyli pracownicy biur, pracują zdalnie lub hybrydowo. Rzadziej bywają w firmowych siedzibach.

Czy pandemia dotknęła powierzchni komercyjnych na osiedlach? Kuba Karliński, założyciel spółki inwestycyjno-deweloperskiej Magmillon, ocenia, że lokale usługowe na osiedlach mieszkaniowych radzą sobie lepiej niż te w biurowcach, choć i tu widać więcej pustych miejsc. – Na osiedlach jest wielu klientów, najemcom lokali jest łatwiej utrzymać się na powierzchni – mówi Karliński. – Wszędzie jednak klienci wydają mniej, a usługi takie jak np. restauracje przeżywają trudniejsze chwile. Najemców dotknęły także drastyczne wzrosty cen energii. Wielu zakończyło działalność, a w ich miejsce trudno znaleźć innych – dodaje.

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Parki handlowe ciągle kwitną
Nieruchomości
Sztuka tworzenia przyjaznych przestrzeni
Nieruchomości
Rynek potrzebuje ziemi po galeriach
Nieruchomości
Drogie serca polskich miast
Materiał Promocyjny
Technologia na etacie
Nieruchomości
Mniej życia na parterach
Materiał Promocyjny
Problem sukcesji w polskich firmach będzie narastał