Osiedlowe sklepy na powierzchni

Lokale usługowe w części biurowców opustoszały. Potencjalni klienci takich punktów (np. drogerii, kawiarni, salonów kosmetycznych), czyli pracownicy biur, pracują zdalnie lub hybrydowo. Rzadziej bywają w firmowych siedzibach.

Czy pandemia dotknęła powierzchni komercyjnych na osiedlach? Kuba Karliński, założyciel spółki inwestycyjno-deweloperskiej Magmillon, ocenia, że lokale usługowe na osiedlach mieszkaniowych radzą sobie lepiej niż te w biurowcach, choć i tu widać więcej pustych miejsc. – Na osiedlach jest wielu klientów, najemcom lokali jest łatwiej utrzymać się na powierzchni – mówi Karliński. – Wszędzie jednak klienci wydają mniej, a usługi takie jak np. restauracje przeżywają trudniejsze chwile. Najemców dotknęły także drastyczne wzrosty cen energii. Wielu zakończyło działalność, a w ich miejsce trudno znaleźć innych – dodaje.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Mniej życia na parterach

Właściciele biurowców do lokali usługowo-handlowych nie zawsze chcą wpuszczać nowe, nieznane marki.

Oferta dla inwestora

Jak tłumaczy Kuba Karliński, lokale usługowe są narzucane zapisami miejscowych planów zagospodarowania lub warunków zabudowy – tam, gdzie planów nie ma. – Dla dewelopera takie lokale są najczęściej mniej wdzięczną powierzchnią do zagospodarowania – mówi. – Zwykle są większe niż mieszkania, obowiązuje na nie wyższy, 23-proc. VAT, trudniej je sprzedać, nawet gdy są korzystnie wynajęte. Mniej nabywców dysponuje większymi kwotami na zakup takiej nieruchomości.

Lokale na osiedlach mają najczęściej 80–250 mkw., ale trafiają się i kilkunastometrowe, i dużo większe – o powierzchni ponad 1 tys. mkw.

W osiedlowych lokalach działają najczęściej sklepy (m.in. spożywcze), usługi – gastronomia, fryzjerzy, barberzy, salony tatuażu, masażu, siłownie.

Czy lokal na osiedlu to dobra inwestycja? Kuba Karliński mówi, że kluczowy jest adres nieruchomości. – Wcale nie musi to być jednak centrum miasta, ale w okolicy musi być wielu klientów na usługi najemcy – tłumaczy ekspert spółki Magmillon. – W przypadku lokali usługowych działa zasada, że im mniejsza powierzchnia i niższa cena, tym łatwiej taki lokal sprzedać. Sprzedaż punktów usługowych zależy też od tego, jakiemu najemcy są wynajęte i jaki generują dochód z wynajmu. W tym przypadku decyduje stopa zwrotu z inwestycji.

Jak podaje Karliński, na lokal usługowy trzeba mieć minimum kilkaset tys. zł. Ceny większych powierzchni idą w miliony. – Stopy zwrotu (ROI) z wynajmu lokali usługowych są zwykle wyższe niż z długoterminowego wynajmu mieszkań – mówi ekspert Magmillona. – ROI z wynajmu lokali usługowych w Warszawie wynosi od 7 do 12 proc. w skali roku. Są lokale, które zarabiają znacznie mniej, są i takie, które dają znacznie wyższe stopy zwrotu – zaznacza.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, rentowność takich inwestycji szacuje na ok. 7 proc. netto. Ale, jak dodaje, może to być i 10 proc. – Ceny netto mkw. takich powierzchni to 7–8 do 20 tys. zł i więcej. W największych metropoliach gros lokali kosztuje 10–15 tys. zł za mkw. – podaje. – Średnie stawki najmu lokali, w zależności od lokalizacji, wielkości i standardu, wahają się od kilkudziesięciu do 100–200 zł za mkw.

Jędrzyński zwraca uwagę na bogatą, różnorodną ofertę lokali użytkowych. Zwykle nie brakuje ich ani na rynku pierwotnym, ani na wtórnym. – Ich cena zależy od powierzchni, lokalizacji, funkcjonalności, położenia względem ciągów komunikacyjnych – mówi. – I te właśnie parametry trzeba brać pod uwagę przy inwestowaniu w lokale użytkowe – radzi. Lokale, jak zaznacza analityk, są wyceniane inaczej niż mieszkania. – Dzielnica i szeroko rozumiana lokalizacja liczy się w tym przypadku mniej niż położenie lokalu i natężenie ruchu w jego bezpośrednim sąsiedztwie. Od tego zależy rentowność inwestycji.

Według Jędrzyńskiego zakup lokalu użytkowego zawsze jest pomysłem wartym rozważenia. – To konkurencyjne rozwiązanie dla kupna mieszkania na wynajem. W tym przypadku nie ma zagrożenia, jakie stwarzają choćby przepisy o ochronie lokatorów – wyjaśnia. Ale, jak zastrzega, nie wolno zapominać o ryzyku. – Jeśli lokalizacja okaże się niewypałem, kupiony od dewelopera lokal może się stać dużym problemem – zaznacza.

O bardzo dużym zainteresowaniu lokalami usługowymi mówi Karolina Bronszewska, członek zarządu spółki Ronson Development. – Najszybciej sprzedają się te najlepiej wyeksponowane. Duże lokale są przeznaczone na żłobki, przedszkola, gastronomię. Mniejsze – na pralnie, piekarnie, lokale kosmetyczne – wskazuje.

I dodaje, że jeśli tylko plan zagospodarowania dopuszcza w danym miejscu lokale usługowe, firma je planuje. – Zwiększają atrakcyjność osiedla – podkreśla Karolina Bronszewska. Ronson lokale użytkowe (od 50 do 140 mkw.) z dużymi witrynami projektuje na parterach.

Develia, jak mówi Tomasz Kaleta, dyrektor departamentu sprzedaży spółki, lokale usługowe planuje przede wszystkim w centrach miast, na dużych, wieloetapowych osiedlach. – Takie lokale znajdują się w ok. 60 proc. naszych inwestycji – mówi Tomasz Kaleta. – Zainteresowanie jest duże, większość lokali sprzedajemy na początku budowy osiedla – dodaje. Zdaniem dyrektora z Develii można nawet mówić o grupie inwestorów, którzy koncentrują się na tym segmencie nieruchomości.

Mariusz Jędrzejczak, dyrektor działu komercjalizacji usług w spółce Lokum Deweloper, potwierdza: zainteresowanie lokalami usługowymi nie słabnie mimo niestabilnej sytuacji ekonomicznej.

– Chętnych na zakup i wynajem naszych lokali nie brakuje. Dotyczy to zarówno lokali w centrum Wrocławia (osiedla: Lokum Vena w pobliżu Rynku i Ostrowa Tumskiego, Lokum Porto na Starym Mieście), jak i wieloetapowych inwestycji w innych częściach miasta – mówi dyrektor Jędrzejczak. Jego zdaniem usługi w bliskim sąsiedztwie miejsca zamieszkania podnoszą komfort i jakość życia, pozwalając oszczędzić czas i energię, jakie trzeba by poświęcić na zakupy w zatłoczonych galeriach handlowych.

Lokalna społeczność

– Lokale usługowe są integralną częścią osiedli. Ich struktura, wielkość, sposób rozmieszczenia, zależą zarówno od możliwości projektowych, jak i od planów miejscowych, które określają, jakie usługi powinny się znaleźć na danym obszarze – wyjaśnia Mariusz Jędrzejczak. – Oczywiście, planując liczbę i rozmieszczenie lokali usługowych, bierzemy pod uwagę także otoczenie osiedla, potencjał okolicy. Zależy nam, aby lokale były dobrze wyeksponowane i łatwo dostępne, zarówno dla mieszkańców osiedli, jak i lokalnej społeczności, dlatego powstają one przy głównych drogach wzdłuż osiedli, a lokalizacja w parterze i duże, szklane witryny sprawiają, że są dobrze widoczne – zaznacza.

Na osiedlach firmy Lokum Deweloper najczęściej poszukiwane są parterowe lokale handlowo-usługowe i biurowe o powierzchni 50–100 mkw. – Nieruchomości komercyjne są często kupowane z podobnym zamysłem jak mieszkania – w celach inwestycyjnych lub na wynajem – mówi Jędrzejczak.

Profbud lokale użytkowe ma w niemal wszystkich inwestycjach. – Mieszkania dla wielu ludzi stały się miejscem pracy, co zachęciło najemców lokali do poszukiwania nowych lokalizacji czy nawet dostosowania swojego modelu biznesowego do klienta na osiedlach – mówi Tomasz Kozak, członek zarządu i dyrektor ds. inwestycji komercyjnych w firmie Profbud. Ocenia, że lokale usługowe dobrze się i sprzedają, i wynajmują. – W tym tygodniu zakończyliśmy sprzedaż lokali usługowych na Osiedlu Goslove w Warszawie, którego budowa ma się zakończyć w II kw. 2025 roku – mówi Tomasz Kozak. Profbud ma jeszcze w ofercie lokale w siedmiu innych inwestycjach. Jak mówi dyr. Kozak, zainteresowaniem cieszą się sklepy typu convenience, dyskonty, magazyny darkstore, drogerie, kawiarnie, przedszkola, żłobki, usługi jak np. fryzjer.