Parki handlowe ciągle kwitną

Przez lata parki handlowe pozostawały w cieniu dużych galerii. – Zmiana nawyków i oczekiwań klientów doprowadziła w ostatnich dwóch latach do rozkwitu parków – podkreślają autorzy raportu spółki Emmerson Evaluation. Raport publikujemy pierwsi.

Analitycy wskazują, że w 2021 r. oddano do użytku ok. 225 tys. mkw. powierzchni w takich obiektach, a w 2022 r. – już ponad 300 tys. mkw., czyli o ok. jedną trzecią więcej. Łączna powierzchnia użytkowa obiektów w budowie i tych planowanych na najbliższy rok to ok. 400 tys. mkw.

W sumie, jak podaje z kolei Savills, w Polsce powstaje dziś ok. 324,2 tys. mkw. powierzchni handlowej: składają się na nią centra handlowe, parki handlowe powyżej 5 tys. mkw. GLA i centra wyprzedażowe. Największy udział w tych zasobach mają parki handlowe: w budowie jest ponad 260 tys. mkw. takiej powierzchni.

Mało pustostanów

– Mimo wielu przeciwności, jakie stoją przed inwestorami na polskim rynku – m.in. wzrost inflacji, kosztów budowy czy płac, a także problemy z uzyskaniem finansowania – inwestycje w parki handlowe nie zwalniają tempa – podkreśla Agata Bazyly-Ciniewska, członkini zarządu spółki Emmerson Evaluation. – Ten segment rynku inwestorzy uznają za względnie bezpieczny. Skoro był odporny na zawirowania w czasie covidu, to tym bardziej dobrze rokuje w popandemicznych czasach.

Ekspertka Emmersona tłumaczy, że inwestorzy skupiają się dziś na tańszych, mniej ryzykownych obiektach. – Nowe obiekty powstają głównie w miastach mniejszych niż 100 tys. mieszkańców oraz w miastach satelickich aglomeracji. Od 2022 r. zainteresowaniem inwestorów cieszą się również miasta mniejsze niż 50 tys. – wskazują autorzy raportu.

Marta Mikołajczyk-Pyrć, dyrektor działu powierzchni handlowych i mixed-use w firmie Savills, potwierdza, że w mniejszych miastach (poniżej 100 tys.) powstaje głównie ten format. – A aż 132,4 tys. mkw. buduje się dziś w miastach do 50 tys. mieszkańców. Dla porównania w największych miastach (powyżej 300 tys. mieszkańców) powstaje niespełna 22 tys. mkw. takiej powierzchni – wskazuje. I dodaje, że obiekty tego typu zaspokajają podstawowe potrzeby konsumentów, którzy doceniają bliskość i wygodę zakupów.

Agata Bazyly-Ciniewska zaznacza, że szczególnie atrakcyjne inwestycyjnie są parki handlowe, które mają stabilnego i długoterminowego najemcę z branży spożywczej.

– Zgodnie z naszą analizą przeprowadzoną na próbie 60 istniejących parków handlowych z całej Polski, ok. 70 proc. takich obiektów ma własnego najemcę z tej branży, kolejne 30 proc. obiektów znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie istniejącego lub planowanego marketu spożywczego – wskazuje Agata Bazyly-Ciniewska.

Podkreśla, że o atrakcyjności tego typu obiektów świadczy fakt, że większość powierzchni jest wynajmowana już na etapie budowy.

– Pustostany w oddanych do użytkowania parkach stanowią nie więcej niż 3–5 proc. powierzchni, a w ponad 68 proc. obiektów pustostanów nie ma w ogóle – podkreśla ekspertka spółki Emmerson Evaluation. Najwięcej wolnej powierzchni w parkach handlowych (ok. 5 proc.) jest w miastach powyżej 400 tys. mieszkańców, w tych od 200 do 400 tys. nie ma ich wcale.

Firma podaje, że prym w zawieraniu umów i negocjowaniu warunków wiedzie popularny dyskont Biedronka. – Łączna powierzchnia zajęta przez te sklepy to ok. 20 tys. mkw., a średnia powierzchnia sklepu wynosi 1,1 tys. mkw. Drugi w kolejności dyskont Lidl to łączna powierzchnia sklepów ok. 13 tys. mkw. ze średnią powierzchnią ok. 1,9 tys. mkw. – podają autorzy raportu.

47 proc. dyskontów spożywczych w parkach handlowych to właśnie Biedronka, 19 proc. – Lidl, 11 proc. – Stokrotka, po 6 proc. Carrefour i Netto, 5 proc. – Aldi, 3 proc. – Auchan, i także 3 proc. – inne tego typu sklepy.

W sumie markety spożywcze (udział powierzchni lokali z danej kategorii w łącznej powierzchni lokali w parkach handlowych) to 13 proc., 25 proc. to dyskonty niespożywcze, 15 proc. – moda, elektromarkety – 8 proc., dom – 7 proc., drogerie – 6 proc., sport – 5, obuwie – 4, gastronomia i usługi – 2 proc., sklepy zoologiczne – 1 proc. Pozostałe – 14 proc. Emmerson Evaluation podaje też średnie powierzchnie lokali z danej branży. I tak np. sklep z modą zajmuje średnio 704 mkw., z obuwiem – 545 mkw., drogerie zajmują przeciętnie 402 mkw.

- Dyskonty niespożywcze, jeżeli chodzi o powierzchnie mają większy udział, bo np. w jednym parku jest więcej niż jeden (np. Pepco, KIK, TKMaxx). A dodatkowo nie wszystkie parki handlowe mają swój market spożywczy. Parki są budowane także obok już istniejącego lub budowanego marketu spożywczego - przypomina ekspertka Emmersona.

Emmerson Evaluation przeanalizował szczegółowo 60 obiektów handlowych różnych inwestorów. W parkach tych jest 748 lokali. Najmniejszy badany obiekt miał trzech najemców wynajmujących łącznie powierzchnię ok. 722 mkw. W największym poddanym analizie parku handlowym było 49 najemców, którzy zajmowali w sumie ok. 19,8 tys. mkw.

Z analiz wynika, że najbardziej popularne parkach handlowych są lokale o powierzchni od 300 do 700 mkw., zajmowane często przez sklepy sieciowe. Nie brakuje też chętnych na mniejsze powierzchnie, poniżej 100 mkw., do których wprowadzają się mniejsi, często lokalni operatorzy.

Taniej niż w galeriach

Umowy najmu lokali w parkach są zawierane zazwyczaj na pięć lat z możliwością przedłużenia na kolejne lata (65 proc.). – Są też kontrakty dziesięcioletnie (ok. 11 proc.). Pozostała część to umowy krótsze, w tym jednoroczne – mówią autorzy raportu. – Najdłuższe umowy zawarto na 20 lat. Najmniej popularne są kontrakty na czas nieokreślony – stanowią jedynie 2 proc. wszystkich umów.

Analitycy podkreślają, że zarówno czynsze, jak i opłaty eksploatacyjne za powierzchnie w parkach handlowych są wciąż niższe niż w typowych centrach.

– Średnie czynsze w parkach wynoszą 13,4 euro za mkw. miesięcznie, podczas gdy w galeriach handlowych jest to średnio 30 euro za mkw. (bez uwzględnienia Warszawy, gdzie średnie stawki plasują się na poziomie 100 euro za mkw. miesięcznie) – wskazuje Emmerson Evaluation. – Opłaty eksploatacyjne w parkach handlowych sięgają 5 euro za mkw., a w centrach handlowych jest to średnio 20 euro za mkw. Sporadycznie czynsz jest liczony od obrotu (maksymalnie 8 proc. miesięcznie w przypadku, gdy przewyższa czynsz bazowy). Zależnie od rodzaju umowy indeksacja następuje według HICP (wzrost cen konsumpcyjnych dla strefy euro) lub GUS.

– Dominują czynsze zawierane w euro – to ponad 80 proc., pozostałe to umowy w złotych – mówią analitycy Emmersona. – W większości obiektów nie stosowano większych zachęt dla najemców. Coraz częściej jednak najemcy oczekują wykończenia lokali pod klucz lub partycypacji w kosztach aranżacji. Tylko w ok. 30 proc. badanych obiektów właściciele nie partycypowali w tych kosztach. Średnie koszty wykończenia lokalu to ok. 250 euro za mkw.

– Najemcy preferują parki handlowe ze względu na niższe czynsze i opłaty serwisowe – zaznacza Marta Mikołajczyk-Pyrć. – Wykorzystują ten format handlowy do otwierania sklepów w mniejszych miastach, gdzie ich oferta wcześniej nie była dostępna.

Raport wskazuje, jakie obiekty są planowane do oddania w tym roku. I tak np. dwa obiekty mają być otwarte w Dzierżonowie (I kw., 8 tys. mkw. i IV kw., 14 tys. mkw.), w Kłodzku (I kw., ponad 6,9 tys. mkw., I/II kw., ponad 9,7 tys. mkw.), w Łomnicy (II kw., 600 mkw.), w Sycowie (II połowa roku, ponad 7,9 tys. mkw.), w Toruniu (II kw., 6 tys. mkw.), we Włocławku (II kw., ponad 4,8 tys.), w Świdniku (I kw., ponad 7,6 tys.), w Puławach (IV kw., 2 tys. mkw.), w Opocznie (IV kw., 12,7 tys. mkw.), w Krakowie (II kw., 2,9 tys. mkw.), w Olkuszu (IV kw., ponad 10,7 tys. mkw.), w Garwolinie (III kw., 10,6 tys. mkw.), w Łubnej (I kw., 10,2 tys. mkw.), w Jaśle (II kw., ponad 7,2 tys. mkw.), w Łańcucie (II kw., 4,5 tys. mkw.), w Staszowie (II kw., ponad 5,3 tys. mkw.), w Szczecinie (IV kw., 24 tys. mkw.), w Koszalinie (IV kw., 38 tys. mkw.). To tylko część obiektów, które mają być oddane w tym roku.

Artur Czuba, dyrektor w Avison Young, komentuje, że parki handlowe i obiekty convenience przyciągają inwestorów mocniej niż przed pandemią. – W 2022 r. aż 65 proc. transakcji inwestycyjnych odnotowanych w sektorze handlowym w Polsce przypadło na obiekty tego typu. W 2021 r. obejmowały 41 proc. transakcji w tym sektorze – mówi dyrektor. Zaznacza, że takie nieruchomości w czasie pandemii wykazały dużą odporność na rządowe obostrzenia, co pozwoliło im działać, gdy centra handlowe były zamknięte.

– Rosnąca inflacja i spadek siły nabywczej paradoksalnie działają na korzyść centrów convenience i parków handlowych, które mają ofertę dyskontową – podkreśla Artur Czuba. - Codzienne zakupy klienci chcą robić w okolicy lub w drodze do domu. Tym samym parki handlowe typu „convenience" stale się rozwijają, eksplorując również rynki handlowe mniejszych miast. W skład najemców wchodzi zwykle dyskont spożywczy, drogeria, podstawowe punkty usługowe oraz „value retailers". Nowym graczem w tej grupie jest m.in. niemiecki Woolworth, który właśnie oficjalnie ogłosił plany otwarcia pierwszych sklepów w Polsce zlokalizowanych m.in. w parkach handlowych w Krakowie (CH Atut Kraków) i Łodzi (Quantum Park). Plany ekspansji sieci obejmują ponad 400 lokalizacji.

Piotr Szymoński, dyrektor w firmie doradczej Walter Herz, podsumowuje, że w ciągu ostatnich trzech lat na rynku handlowym zaszły duże zmiany, zmieniły się też nawyki konsumenckie. - Dziś preferujemy szybsze zakupy w pobliżu domu zamiast dłuższych wyjazdów do galerii handlowych. Przestawiliśmy się też w znacznej części na zakupy w internecie – mówi dyrektor. - System sprzedaży wielu sieci został dostosowany do nowych warunków i możemy robić zakupy bez wychodzenia z domu, opłat dodatkowych za dowóz, czy bez kosztów związanych z przejazdem. Podobnie, jak do home office, przyzwyczailiśmy się do tego wygodnego sposobu kupowania, kiedy w czasie pandemii galerie były zamknięte.

Ekspert Walter Herz zaznacza, że zmieniły się też preferencje najemców obiektów handlowych, którzy szukają oszczędności. – Brak części wspólnych w retail parkach sprawia, że opłaty eksploatacyjne są znacząco niższe niż w galeriach handlowych. Stąd firmy rozwijając swoje sieci rozpatrują coraz częściej mniejsze miejscowości, w których nie ma miejsca na galerie handlowe, ale powstają nowe retail parki, świetnie uzupełniające lukę podażową – podsumowuje.