Centra handlowe, czyli dwa spojrzenia, jeden cel

Jaki obraz dużych centrów handlowych w 2022 r. wyłania się z najnowszych danych, czyli liczby odwiedzin (footfall) i obrotów najemców?

Indeksy Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH) obejmują dane z ponad 120 centrów handlowych o łącznej powierzchni 4,5 mln mkw., czyli pokrywają 35 proc. rynku. Dane w nich zawarte zbiera i konsoliduje międzynarodowa firma audytorska PwC, a PRCH nie ma dostępu do raportów z poszczególnych obiektów. Indeks odwiedzających centra handlowe pokazuje liczbę klientów odwiedzających je w ciągu miesiąca, w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni najmu. Jest on przygotowywany na podstawie informacji z nowoczesnych systemów kamer, pozwalających na rzeczywiste, codzienne mierzenie ruchu. To najbardziej miarodajny system, a jego dokładność operatorzy oceniają na ponad 95 proc.

Dane te trafiają do PwC po zakończeniu każdego miesiąca. Jeśli chodzi o indeks obrotów, jest on opracowywany w oparciu o wyniki przekazywane właścicielom i zarządcom obiektów handlowych bezpośrednio przez najemców, na postawie odpowiednich zapisów w umowach najmu. Dane, ze względu na ich wrażliwość i poufność, są przekazywane bezpośrednio przez wynajmujących do PwC, który je przetwarza i zbiera w jeden wskaźnik. Tu potrzeba więcej czasu na zamknięcie miesiąca księgowego, dlatego oba wskaźniki nie są zsynchronizowane.

Na dziś posiadamy dane o liczbie odwiedzin za cały 2022 r. i o obrotach za 11 miesięcy. Wynika z nich, że ubiegły rok był dobry dla centrów handlowych. W obu przypadkach dane wskazują na poziomy zbliżone do wartości z 2019 r., czyli sprzed pandemii. Odwiedzalność w 2022 r. była praktycznie taka sama jak przed pandemią, osiągnęła 99,2 proc. tej z 2019 r. Z kolei obroty w ciągu jedenastu miesięcy 2022 r. były o 10,8 proc. wyższe niż w analogicznym okresie 2019 r.

Oczywiście na obroty w pewnym stopniu wpływa inflacja. W ostatnich miesiącach minionego roku dynamika zarówno odwiedzin, jak i obrotów nieco wyhamowała. Ma to ewidentnie związek z pogorszeniem się nastrojów konsumenckich. W warunkach wysokiej inflacji i ogólnej niepewności ludzie ograniczają wydatki i wizyty w centrach handlowych. Nie są to duże spadki, niemniej będziemy dokładnie obserwować sytuację w kolejnych miesiącach. Na podstawie dostępnych prognoz obawiamy się, że niestety szczyt inflacji jest jeszcze przed nami, więc zakładamy, że trudniejsza sytuacja może się w handlu utrzymać co najmniej do połowy 2023 r.

Mowa o pewnych średnich, a jak parametry rozkładają na poszczególne rodzaje centrów i najemców?

W największych centrach handlowych i aglomeracjach, gdzie zasobność portfeli konsumentów jest większa, wzrost był mocniejszy, a w mniejszych galeriach i miastach – mniejszy. Co do branż, duże wzrosty zanotowała gastronomia, bardzo nas to cieszy, bo pamiętajmy że ona w latach 2020-2021 była bardzo mocno dotknięta ograniczeniami covidowymi. Ten wzrost świadczy o tym, że po zniesieniu ograniczeń sanitarnych ludzie potrzebują społecznej funkcji centrów handlowych. Chcą spotykać się ze znajomymi, spędzać wspólnie czas w przestrzeni publicznej, przebywać ze sobą, a to w komfortowych warunkach oferują im centra handlowe. W czołówce wzrostu obrotów są jeszcze sklepy spożywcze, dyskonty oraz sklepy handlujące sprzętem RTV/AGD. Zobaczymy, jak sytuacja będzie kształtowała się w kolejnych miesiącach – z uwagi na inflację i wysokie ceny energii.

Jest jeszcze jeden wskaźnik – konwersji mówiący jak wizyty przekładają się na zakupy. Czy dane za cały 2022 r. potwierdzają, że nie chodzimy do galerii „pospacerować", tylko raczej na konkretne zakupy?

Konwersja w 2022 r. była wyższa od tej sprzed pandemii. Wartość miesięcznych zakupów jednego klienta, liczona na 1 mkw. powierzchni najmu, wyniosła ponad 95 złotych, podczas gdy w 2019 r. było to 85 złotych. To pokazuje, że w 2022 r. Polacy wrócili do zwyczajów zakupowych sprzed czasów COVID-19. Nie tylko chętnie odwiedzali galerie handlowe, spędzali w nich czas, czy korzystali z oferty gastronomicznej, ale również robili tu zakupy. To potwierdza siłę centrów handlowych - sprzedaż w tym kanale odpowiada za 30 proc. obrotów całości polskiego handlu detalicznego.

Jeśli chodzi o wątki energetyczne, mamy perspektywę długoterminową, związaną z polityką unijną, dekarbonizacją, zrównoważonym rozwojem, ESG. Mamy też kontekst tu i teraz, kryzys wywołany rosyjską agresją na Ukrainę – to nie tylko wysokie koszty prądu ale i ryzyko blackoutów. Jakie to wyzwania dla centrów?

Centra handlowe od dawna optymalizują zużycie energii, m.in. poprzez inwestycje w panele fotowoltaiczne, systemy regulowania ogrzewania/chłodzenia, wentylację czy białe dachy, powodujące zmniejszenie promieniowania cieplnego lub zielone dachy porośnięte roślinnością, które powodują retencję wody. To działania długofalowe, które w związku z obecnym szokiem cenowym mogą tylko przyspieszać. Koszty energii dotyczą tak właścicieli centrów, jak i najemców.

Obie grupy podejmują działania zmierzające do oszczędności, a chcąc osiągnąć efekt zmniejszenia kosztów energii muszą działać wspólnie. Polska Rada Centrów Handlowych dostrzegając wyzwanie z jakim mierzy się branża, razem z Polską Izbą Nieruchomości Komercyjnych wydała w grudniu 2022 r. kompleksowy poradnik na temat oszczędzania energii i innych działań mających ograniczać koszty eksploatacji nieruchomości. Zebraliśmy najlepsze praktyki rynkowe stosowane od dłuższego czasu w centrach handlowych, które optymalizują zużycie energii. Poradnik opisuje szereg procesów, począwszy od zmiany organizacji ruchu, korzystania z wind i schodów ruchomych, przez oświetlenie po systemy wentylacji i klimatyzacji. Wydawnictwo spotkało się z bardzo dużym zainteresowaniem szczególnie mniejszych centrów, które same nie mają może aż tak dużego potencjału „inżynierskiego".

Zamieszanie na rynku cen energii jest w tej chwili olbrzymie, nowelizacje prawa z jednej strony wprowadzają ułatwienia, gwarantowaną cenę dla małych i średnich odbiorców, ale pojawiają się poważne wątpliwości jak interpretować szczegółowe rozwiązania przyjęte w ustawie. Dotyczą one choćby kwestii refakturowania podmiotów mających sklepy w centrach handlowych i tego kto faktycznie jest uprawniony do skorzystania z cen maksymalnych. To skomplikowany temat, w którym pisane „na szybko" i nieprecyzyjnie ustawy dodatkowo utrudniają współpracę i rozliczenia pomiędzy stronami.

Ewentualne blackouty są ciągle możliwe. Rozporządzenie Rady Ministrów spowodowało, że centra handlowe musiałyby zostać zamknięte już przy 14. a nie 20. stopniu zasilania. Wynika to z przyjęcia w rozporządzeniu zaniżonych poziomów zużycia energii, które zostały określone na podstawie danych obejmujących okresy lockdownu, co zupełnie nie pokrywa się z normalnym poborem, gdy tego typu obiekty działają i obsługują tysiące klientów. W efekcie centra handlowe i inne obiekty komercyjne muszą liczyć się z możliwością zamknięcia, a nawet ewakuacji klientów i pracowników.

W 2020 r. galerie zostały ustawowo zamknięte, a najemcy zwolnieni z regulowania w tym czasie czynszów i opłat eksploatacyjnych – przy tym was z obowiązku regulowania np. kredytów nikt nie zwolnił. Jak centra wyszły z tych turbulencji? Pojawiały się sygnały, że możecie – jako branża, czy konkretne firmy – występować do Skarbu Państwa o rekompensaty.

Mimo naszych apeli przepis mówiący o tym, że najemcy są zwolnieni z opłat na czas lockdownu cały czas obowiązuje. Pandemia i poprzednie lockdowny kosztowały właścicieli zarządców centrów handlowych 6 mld zł, czyli około 60 proc. ich rocznych przychodów. W tym 4 mld zł to bezpośrednie skutki ustawowego zwolnienia z czynszów, a 2 mld zł to dobrowolne działania właścicieli i zarządców centrów związane z pomocą najsłabszym najemcom, którzy inaczej by nie przetrwali.

Nie wniesiono pozwów, zbiorowego czy indywidualnych, bo w obecnych polskich realiach oznacza to wikłanie się w lata sporów sądowych. Jednak PRCH zwróciła uwagę Komisji Europejskiej, że tego rodzaju ingerencje państwa w relacje pomiędzy profesjonalnymi podmiotami gospodarczymi, które łączy obopólnie zaakceptowana umowa najmu, powinny być traktowane jako nienotyfikowana pomoc publiczna. Państwo de facto przejęło część środków prywatnych i dysponowało nimi, by wspomóc wybraną przez siebie grupę przedsiębiorców. KE aktualnie analizuje tę kwestię.

Jakie są dziś punkty zapalne na linii właściciele-najemcy?

Dyskusje stron, to w biznesie codzienność. W tej chwili są one związane głównie z kwestiami energetycznymi, kosztowymi, indeksacją czynszów oraz kwestią przepływów z e-commerce przechodzącego przez centra handlowe. Mówiąc o kosztach, mam na myśli rozliczanie opłaty eksploatacyjnej pokrywającej korzystanie z części wspólnych oraz utrzymanie całego obiektu centrum handlowego. W nieruchomościach komercyjnych najemcy ponoszą koszt wynajmu powierzchni – to czynsz, koszty mediów, które ponoszą według stanu liczników oraz tzw. opłatę serwisową. W skład opłaty serwisowej (eksploatacyjnej) wchodzą m.in. koszty ochrony, sprzątania czy oświetlenia i ogrzewania części wspólnych. Pojawiają się głosy, że właściciele centrów powinni te koszty wziąć na siebie. To pomysł na odwrócenie praktyki, która funkcjonuje nie tylko we wszystkich rodzajach nieruchomości komercyjnych (także w obiektach logistycznych czy biurowych), ale i np. we wspólnotach mieszkaniowych. Ich mieszkańcy również wspólnie partycypują w kosztach utrzymania części wspólnych, płacąc zaliczki i następnie rozliczając corocznie niektóre koszty (np. wody czy ogrzewania). W przypadku centrów handlowych wysokość ponoszonych opłat nie bierze się „z sufitu" - umowy najmu przewidują, że najemca może skorzystać z możliwości zapoznania się z danymi, na podstawie których sporządzane są szacunki i rozliczenia. Tak się zresztą na rynku dzieje. Gdy najemca ma wątpliwości do wysokości, czy zasadności kosztów może skorzystać z możliwości ich audytu. Ten przeprowadza się na podstawie dokumentów źródłowych, które przedstawia wynajmujący. Szczegóły takiej weryfikacji określa umowa najmu, uzgodniona pomiędzy najemcą i wynajmującym.

Z kolei temat uregulowania przepływów e-commerce wynika z faktu, że infrastruktura centrów handlowych coraz częściej jest wykorzystywana jako ostatnia mila dla e-handlu. Produkty kupowane w internecie są często odbierane w sklepach stacjonarnych, pracownicy tych sklepów pomagają w zakupach online czy wysyłają towar ze sklepu, który zaczyna pełnić funkcję zaplecza, magazynu dla sprzedaży internetowej. Powszechna praktyka to również zwroty zakupów internetowych w sklepie w centrum handlowym, które najemca często odejmuje od obrotu generowanego w tym sklepie, obniżając jego przychód stosowany do obliczenia należnego zgodnie z umową najmu czynszu od obrotu. Takie realia powodują oczekiwanie właściciela obiektu, że otrzyma wynagrodzenie za korzystanie z infrastruktury, którą wybudował przejmując całość ryzyka biznesowego i zapewnia najemcy możliwość prowadzenia działalności. Potrzeba rzeczowej dyskusji o tego rodzaju rozliczeniach, która pozwoli ustalić poziom satysfakcjonujący dla obu stron i uwzględni marżowość działalności e-commerce. Najemca powinien mieć komfort korzystania z omnichannelu, rozwijania swojej oferty, ale równocześnie nie może się to odbywać kosztem wynajmującego.

Podobno część najemców chciałaby rozliczać się w złotych, a nie jak to się przyjęło na całym rynku nieruchomości komercyjnych – w euro.

Trzeba pamiętać, że obu stronom umowy najmu zależy na maksymalizacji odwiedzin i obrotów. Jednak wynajmujący i najemcy prowadzą kompletnie różne biznesy i różne są ich ryzyka. Właściciele i zarządcy obiektów działają na rynku nieruchomości komercyjnych, które są aktywem inwestycyjnym. W związku z tym ich ryzyka związane są z zabezpieczaniem finansowania, a następnie terminową spłatą wieloletnich, wielomilionowych zobowiązań, budową i działalnością centrów.