Centra handlowe, czyli dwa spojrzenia, jeden cel

Obu stronom umowy najmu zależy na maksymalizacji odwiedzin i obrotów, ale każda strona prowadzi kompletnie różny biznes i różne są ryzyka – mówi Krzysztof Poznański, dyrektor zarządzający Polskiej Rady Centrów Handlowych.

Publikacja: 02.02.2023 21:06

Centra handlowe, czyli dwa spojrzenia, jeden cel

Foto: mat. pras.

Jaki obraz dużych centrów handlowych w 2022 r. wyłania się z najnowszych danych, czyli liczby odwiedzin (footfall) i obrotów najemców?

Indeksy Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH) obejmują dane z ponad 120 centrów handlowych o łącznej powierzchni 4,5 mln mkw., czyli pokrywają 35 proc. rynku. Dane w nich zawarte zbiera i konsoliduje międzynarodowa firma audytorska PwC, a PRCH nie ma dostępu do raportów z poszczególnych obiektów. Indeks odwiedzających centra handlowe pokazuje liczbę klientów odwiedzających je w ciągu miesiąca, w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni najmu. Jest on przygotowywany na podstawie informacji z nowoczesnych systemów kamer, pozwalających na rzeczywiste, codzienne mierzenie ruchu. To najbardziej miarodajny system, a jego dokładność operatorzy oceniają na ponad 95 proc.

Dane te trafiają do PwC po zakończeniu każdego miesiąca. Jeśli chodzi o indeks obrotów, jest on opracowywany w oparciu o wyniki przekazywane właścicielom i zarządcom obiektów handlowych bezpośrednio przez najemców, na postawie odpowiednich zapisów w umowach najmu. Dane, ze względu na ich wrażliwość i poufność, są przekazywane bezpośrednio przez wynajmujących do PwC, który je przetwarza i zbiera w jeden wskaźnik. Tu potrzeba więcej czasu na zamknięcie miesiąca księgowego, dlatego oba wskaźniki nie są zsynchronizowane.

Na dziś posiadamy dane o liczbie odwiedzin za cały 2022 r. i o obrotach za 11 miesięcy. Wynika z nich, że ubiegły rok był dobry dla centrów handlowych. W obu przypadkach dane wskazują na poziomy zbliżone do wartości z 2019 r., czyli sprzed pandemii. Odwiedzalność w 2022 r. była praktycznie taka sama jak przed pandemią, osiągnęła 99,2 proc. tej z 2019 r. Z kolei obroty w ciągu jedenastu miesięcy 2022 r. były o 10,8 proc. wyższe niż w analogicznym okresie 2019 r.

Oczywiście na obroty w pewnym stopniu wpływa inflacja. W ostatnich miesiącach minionego roku dynamika zarówno odwiedzin, jak i obrotów nieco wyhamowała. Ma to ewidentnie związek z pogorszeniem się nastrojów konsumenckich. W warunkach wysokiej inflacji i ogólnej niepewności ludzie ograniczają wydatki i wizyty w centrach handlowych. Nie są to duże spadki, niemniej będziemy dokładnie obserwować sytuację w kolejnych miesiącach. Na podstawie dostępnych prognoz obawiamy się, że niestety szczyt inflacji jest jeszcze przed nami, więc zakładamy, że trudniejsza sytuacja może się w handlu utrzymać co najmniej do połowy 2023 r.

Mowa o pewnych średnich, a jak parametry rozkładają na poszczególne rodzaje centrów i najemców?

W największych centrach handlowych i aglomeracjach, gdzie zasobność portfeli konsumentów jest większa, wzrost był mocniejszy, a w mniejszych galeriach i miastach – mniejszy. Co do branż, duże wzrosty zanotowała gastronomia, bardzo nas to cieszy, bo pamiętajmy że ona w latach 2020-2021 była bardzo mocno dotknięta ograniczeniami covidowymi. Ten wzrost świadczy o tym, że po zniesieniu ograniczeń sanitarnych ludzie potrzebują społecznej funkcji centrów handlowych. Chcą spotykać się ze znajomymi, spędzać wspólnie czas w przestrzeni publicznej, przebywać ze sobą, a to w komfortowych warunkach oferują im centra handlowe. W czołówce wzrostu obrotów są jeszcze sklepy spożywcze, dyskonty oraz sklepy handlujące sprzętem RTV/AGD. Zobaczymy, jak sytuacja będzie kształtowała się w kolejnych miesiącach – z uwagi na inflację i wysokie ceny energii.

Jest jeszcze jeden wskaźnik – konwersji mówiący jak wizyty przekładają się na zakupy. Czy dane za cały 2022 r. potwierdzają, że nie chodzimy do galerii „pospacerować", tylko raczej na konkretne zakupy?

Konwersja w 2022 r. była wyższa od tej sprzed pandemii. Wartość miesięcznych zakupów jednego klienta, liczona na 1 mkw. powierzchni najmu, wyniosła ponad 95 złotych, podczas gdy w 2019 r. było to 85 złotych. To pokazuje, że w 2022 r. Polacy wrócili do zwyczajów zakupowych sprzed czasów COVID-19. Nie tylko chętnie odwiedzali galerie handlowe, spędzali w nich czas, czy korzystali z oferty gastronomicznej, ale również robili tu zakupy. To potwierdza siłę centrów handlowych - sprzedaż w tym kanale odpowiada za 30 proc. obrotów całości polskiego handlu detalicznego.

Jeśli chodzi o wątki energetyczne, mamy perspektywę długoterminową, związaną z polityką unijną, dekarbonizacją, zrównoważonym rozwojem, ESG. Mamy też kontekst tu i teraz, kryzys wywołany rosyjską agresją na Ukrainę – to nie tylko wysokie koszty prądu ale i ryzyko blackoutów. Jakie to wyzwania dla centrów?

Centra handlowe od dawna optymalizują zużycie energii, m.in. poprzez inwestycje w panele fotowoltaiczne, systemy regulowania ogrzewania/chłodzenia, wentylację czy białe dachy, powodujące zmniejszenie promieniowania cieplnego lub zielone dachy porośnięte roślinnością, które powodują retencję wody. To działania długofalowe, które w związku z obecnym szokiem cenowym mogą tylko przyspieszać. Koszty energii dotyczą tak właścicieli centrów, jak i najemców.

Obie grupy podejmują działania zmierzające do oszczędności, a chcąc osiągnąć efekt zmniejszenia kosztów energii muszą działać wspólnie. Polska Rada Centrów Handlowych dostrzegając wyzwanie z jakim mierzy się branża, razem z Polską Izbą Nieruchomości Komercyjnych wydała w grudniu 2022 r. kompleksowy poradnik na temat oszczędzania energii i innych działań mających ograniczać koszty eksploatacji nieruchomości. Zebraliśmy najlepsze praktyki rynkowe stosowane od dłuższego czasu w centrach handlowych, które optymalizują zużycie energii. Poradnik opisuje szereg procesów, począwszy od zmiany organizacji ruchu, korzystania z wind i schodów ruchomych, przez oświetlenie po systemy wentylacji i klimatyzacji. Wydawnictwo spotkało się z bardzo dużym zainteresowaniem szczególnie mniejszych centrów, które same nie mają może aż tak dużego potencjału „inżynierskiego".

Zamieszanie na rynku cen energii jest w tej chwili olbrzymie, nowelizacje prawa z jednej strony wprowadzają ułatwienia, gwarantowaną cenę dla małych i średnich odbiorców, ale pojawiają się poważne wątpliwości jak interpretować szczegółowe rozwiązania przyjęte w ustawie. Dotyczą one choćby kwestii refakturowania podmiotów mających sklepy w centrach handlowych i tego kto faktycznie jest uprawniony do skorzystania z cen maksymalnych. To skomplikowany temat, w którym pisane „na szybko" i nieprecyzyjnie ustawy dodatkowo utrudniają współpracę i rozliczenia pomiędzy stronami.

Ewentualne blackouty są ciągle możliwe. Rozporządzenie Rady Ministrów spowodowało, że centra handlowe musiałyby zostać zamknięte już przy 14. a nie 20. stopniu zasilania. Wynika to z przyjęcia w rozporządzeniu zaniżonych poziomów zużycia energii, które zostały określone na podstawie danych obejmujących okresy lockdownu, co zupełnie nie pokrywa się z normalnym poborem, gdy tego typu obiekty działają i obsługują tysiące klientów. W efekcie centra handlowe i inne obiekty komercyjne muszą liczyć się z możliwością zamknięcia, a nawet ewakuacji klientów i pracowników.

W 2020 r. galerie zostały ustawowo zamknięte, a najemcy zwolnieni z regulowania w tym czasie czynszów i opłat eksploatacyjnych – przy tym was z obowiązku regulowania np. kredytów nikt nie zwolnił. Jak centra wyszły z tych turbulencji? Pojawiały się sygnały, że możecie – jako branża, czy konkretne firmy – występować do Skarbu Państwa o rekompensaty.

Mimo naszych apeli przepis mówiący o tym, że najemcy są zwolnieni z opłat na czas lockdownu cały czas obowiązuje. Pandemia i poprzednie lockdowny kosztowały właścicieli zarządców centrów handlowych 6 mld zł, czyli około 60 proc. ich rocznych przychodów. W tym 4 mld zł to bezpośrednie skutki ustawowego zwolnienia z czynszów, a 2 mld zł to dobrowolne działania właścicieli i zarządców centrów związane z pomocą najsłabszym najemcom, którzy inaczej by nie przetrwali.

Nie wniesiono pozwów, zbiorowego czy indywidualnych, bo w obecnych polskich realiach oznacza to wikłanie się w lata sporów sądowych. Jednak PRCH zwróciła uwagę Komisji Europejskiej, że tego rodzaju ingerencje państwa w relacje pomiędzy profesjonalnymi podmiotami gospodarczymi, które łączy obopólnie zaakceptowana umowa najmu, powinny być traktowane jako nienotyfikowana pomoc publiczna. Państwo de facto przejęło część środków prywatnych i dysponowało nimi, by wspomóc wybraną przez siebie grupę przedsiębiorców. KE aktualnie analizuje tę kwestię.

Jakie są dziś punkty zapalne na linii właściciele-najemcy?

Dyskusje stron, to w biznesie codzienność. W tej chwili są one związane głównie z kwestiami energetycznymi, kosztowymi, indeksacją czynszów oraz kwestią przepływów z e-commerce przechodzącego przez centra handlowe. Mówiąc o kosztach, mam na myśli rozliczanie opłaty eksploatacyjnej pokrywającej korzystanie z części wspólnych oraz utrzymanie całego obiektu centrum handlowego. W nieruchomościach komercyjnych najemcy ponoszą koszt wynajmu powierzchni – to czynsz, koszty mediów, które ponoszą według stanu liczników oraz tzw. opłatę serwisową. W skład opłaty serwisowej (eksploatacyjnej) wchodzą m.in. koszty ochrony, sprzątania czy oświetlenia i ogrzewania części wspólnych. Pojawiają się głosy, że właściciele centrów powinni te koszty wziąć na siebie. To pomysł na odwrócenie praktyki, która funkcjonuje nie tylko we wszystkich rodzajach nieruchomości komercyjnych (także w obiektach logistycznych czy biurowych), ale i np. we wspólnotach mieszkaniowych. Ich mieszkańcy również wspólnie partycypują w kosztach utrzymania części wspólnych, płacąc zaliczki i następnie rozliczając corocznie niektóre koszty (np. wody czy ogrzewania). W przypadku centrów handlowych wysokość ponoszonych opłat nie bierze się „z sufitu" - umowy najmu przewidują, że najemca może skorzystać z możliwości zapoznania się z danymi, na podstawie których sporządzane są szacunki i rozliczenia. Tak się zresztą na rynku dzieje. Gdy najemca ma wątpliwości do wysokości, czy zasadności kosztów może skorzystać z możliwości ich audytu. Ten przeprowadza się na podstawie dokumentów źródłowych, które przedstawia wynajmujący. Szczegóły takiej weryfikacji określa umowa najmu, uzgodniona pomiędzy najemcą i wynajmującym.

Z kolei temat uregulowania przepływów e-commerce wynika z faktu, że infrastruktura centrów handlowych coraz częściej jest wykorzystywana jako ostatnia mila dla e-handlu. Produkty kupowane w internecie są często odbierane w sklepach stacjonarnych, pracownicy tych sklepów pomagają w zakupach online czy wysyłają towar ze sklepu, który zaczyna pełnić funkcję zaplecza, magazynu dla sprzedaży internetowej. Powszechna praktyka to również zwroty zakupów internetowych w sklepie w centrum handlowym, które najemca często odejmuje od obrotu generowanego w tym sklepie, obniżając jego przychód stosowany do obliczenia należnego zgodnie z umową najmu czynszu od obrotu. Takie realia powodują oczekiwanie właściciela obiektu, że otrzyma wynagrodzenie za korzystanie z infrastruktury, którą wybudował przejmując całość ryzyka biznesowego i zapewnia najemcy możliwość prowadzenia działalności. Potrzeba rzeczowej dyskusji o tego rodzaju rozliczeniach, która pozwoli ustalić poziom satysfakcjonujący dla obu stron i uwzględni marżowość działalności e-commerce. Najemca powinien mieć komfort korzystania z omnichannelu, rozwijania swojej oferty, ale równocześnie nie może się to odbywać kosztem wynajmującego.

Podobno część najemców chciałaby rozliczać się w złotych, a nie jak to się przyjęło na całym rynku nieruchomości komercyjnych – w euro.

Trzeba pamiętać, że obu stronom umowy najmu zależy na maksymalizacji odwiedzin i obrotów. Jednak wynajmujący i najemcy prowadzą kompletnie różne biznesy i różne są ich ryzyka. Właściciele i zarządcy obiektów działają na rynku nieruchomości komercyjnych, które są aktywem inwestycyjnym. W związku z tym ich ryzyka związane są z zabezpieczaniem finansowania, a następnie terminową spłatą wieloletnich, wielomilionowych zobowiązań, budową i działalnością centrów.

Z kolei najemcy działają na rynku handlu detalicznego, a ich ryzyka związane są z prowadzeniem działalności handlowej. W całej Europie rozliczenia na rynku nieruchomości komercyjnych bazują na euro. W tej walucie inwestorzy dostają wielomilionowe kredyty na budowę, a przychodów w euro, jako zabezpieczenia, domagają się i banki, i inwestorzy. Stąd bierze się rola euro w rozliczeniach. Zgodnie z umowami najmu, również jako konsekwencją zawartych umów kredytowych, stawki czynszów podlegają indeksacji w oparciu o publikowany wskaźnik HICP. W okresie wysokiej inflacji to kwestia ważniejsza niż zwykle. Warto jednak podkreślić, że obecnie płacenie czynszów w euro to dla najemców zaleta, gdyż są one indeksowane umownie o inflację, która w krajach strefy euro wyniosła średnio 9,2 proc., podczas gdy w Polsce było to 14,4 proc. Nawet doliczając wzrost kursu euro w stosunku do złotego nadal indeksacja w euro jest bardziej opłacalna.

Ostatnie trzy lata to rozkwit mniejszych formatów: parków handlowych, tzw. centrów convenience, a także przejściowy wyskok udziału handlu przez internet. Przytoczone na początku wskaźniki pokazują, że duże galerie nie tracą klientów, a na rynku inwestycyjnym 2022 r. zamknął się dawno nie widzianymi transakcjami – NEPI Rockcastle kupiło dwie nieruchomości za 380 mln euro. Duży format ma przyszłość?

Trawestując powiedzenie Marka Twaina: wszelkie pogłoski o śmierci centrów handlowych są przedwczesne i mocno przesadzone. Rola i profil centrów handlowych od lat się zmieniają, a pandemia to bardzo mocno przyspieszyła. Galerie to już nie tylko miejsca zakupów. Coraz mocniej wybija się ich funkcja społeczna jako miejsca spotkań. Tego oczekują najmłodsze pokolenia, które mają kompletnie inne zwyczaje zakupowe. Sytuacja wygląda tak, że dziś centra odpowiadają za 30 proc. handlu detalicznego, a internet za 9-10 proc. Pozostałe 60 proc. proc. handlu detalicznego to duże sklepy samoobsługowe, małe sklepy sieciowe i niezrzeszone, bazary i targowiska. Udział handlu internetowego rośnie przede wszystkim z powodu rozwoju technologii, ale musimy pamiętać, że nie jest to dla galerii „zerojedynkowa" konkurencja.

W sieci handluje się rzeczami, których próżno szukać w centrach handlowych, choćby oponami czy innymi częściami samochodowymi. Na pewno oba kanały będą współistnieć i się przenikać, a słowo omnichannel jest tu kluczem. Co nie znaczy, że zmiany nie dostarczają powodów do dyskusji między właścicielami, a najemcami. Ewidentnie potrzebna jest wspomniana przeze mnie wcześniej rozmowa o umowach, które dziś nie uwzględniają komponentu internetowego w raportowaniu o obrotach, to trochę szara strefa. Strategicznie cele wynajmujących i najemców pozostają jednak wspólne i zbieżne.

Krzysztof Poznański jest dyrektorem zarządzającym Polskiej Rady Centrów Handlowych od lutego 2021 r. Ma prawie 30-letnie doświadczenie w zarządzaniu firmami, operacjami i sprzedażą, z branżą handlową związany od lat. Zarządzał operacjami spółki Multikino oraz firmami G4S Security Systems, ISS Facility Services czy Aamal Services. Jest absolwentem zarządzania i marketingu na UW.

Nieruchomości
EPP zbiera siły przed powrotem do ekspansji w Polsce
Nieruchomości
Polska, czyli kraj licznych okazji inwestycyjnych
Rynek nieruchomości
Polska Rada Centrów Handlowych przyznała statuetki
Nieruchomości
Stare budynki oddają ziemię
Nieruchomości
Przybywa parków handlowych