Uwaga na pomoc publiczną

Ustawodawca próbuje ostatecznie zlikwidować użytkowanie wieczyste. Tylko czy taki pomysł ma szanse powodzenia i kiedy będzie się opłacał?

Publikacja: 16.02.2023 21:19

Roszczenie nie obejmie gruntów niezabudowanych

Roszczenie nie obejmie gruntów niezabudowanych

Foto: shutterstock

Realizacja inwestycji na terenach będących w użytkowaniu wieczystym napotyka szereg problemów już na etapie pozyskiwania pozwolenia na budowę. Stopniowa rezygnacja z prawa użytkowania wieczystego na rzecz własności w przyszłości ograniczy wiele ryzyk i barier inwestycyjnych. Najnowszą wersję proponowanych przepisów można znaleźć na stronie Rządowego Centrum Legislacji.

Aż 25 lat użytkowania

Najbardziej zaskakującą aktualnie modyfikacją w stosunku do pierwotnego projektu jest termin sprzedaży nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego, który na początku procesu legislacyjnego wynosił 10, a obecnie aż 25 lat. W uzasadnieniu do projektu autorzy – powołując się na potrzebę zachowania zasady proporcjonalności przy formułowaniu rozwiązań ingerujących w prawa właścicielskie samorządów – co prawda wprowadzają do projektu roszczenie o nabycie gruntu przez użytkownika wieczystego, lecz nie będzie ono miało charakteru bezwzględnego.

– To jest ograniczone w czasie. Wniosek można zgłosić tylko przez jeden rok od wejścia w życie przepisu. Przysługuje tylko wówczas, gdy umowa użytkowania wieczystego zawarta została co najmniej 25 lat temu, tylko wobec gruntów trwale zagospodarowanych, co w zasadzie wyklucza ich powrót do zasobu publicznego nawet w długoletniej perspektywie. Ponadto nie przysługuje wobec gruntów niezabudowanych, a także wykorzystywanych na potrzeby gospodarki leśnej, rolnej, infrastruktury i nie przysługuje wobec gruntów, w stosunku do których toczy się postępowanie w sprawie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego – wylicza radczyni prawna Joanna Maj.

Jak wskazuje, w uzasadnieniu brak jest konkretnego wyjaśnienia przyczyn takiej modyfikacji terminu zakładanego na początku prac Ministerstwa Rozwoju i Technologii (MRiT) jako optymalny i uzasadniony. Niewątpliwie wydłużenie okresu do 25 lat w znacznym stopniu przyczyni się do zmniejszenia liczby nieruchomości, które będą spełniały kryteria określone przepisami nowelizacji.

– Projekt przewiduje również wnioskowy charakter roszczenia o zawarcie umowy (konieczny będzie wniosek użytkownika wieczystego), co ma pozwolić na podejmowanie przez zainteresowane podmioty autonomicznych decyzji o nabyciu gruntu z uwzględnieniem ich aktualnej kondycji finansowej lub planów inwestycyjnych – dodaje mec. Joanna Maj.

Zgodnie z dodanym do ustawy o gospodarce nieruchomościami art. 198g ust. 1 użytkownik wieczysty nieruchomości ma 12 miesięcy na to, aby wystąpić z żądaniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej. A co, jeśli nie zdąży? Czy straci możliwość wykupu gruntu?

– Nie. Po tym terminie nie będzie można w odniesieniu do tych nieruchomości wystąpić z wnioskiem o wykup. Będzie to możliwie jednak na ogólnych zasadach, tj. na podstawie aktualnie obowiązującego art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i wówczas zawarcie umowy sprzedaży będzie uzależnione od zgody JST lub Skarbu Państwa – tłumaczy radczyni prawna dr Agnieszka Grabowska-Toś.

Komu się opłaci

– Po pierwsze, biorąc pod uwagę ustaloną w projekcie ustawy cenę wykupu gruntów Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, która przy założeniu stawki opłaty rocznej wynoszącej 30 proc. wynosić będzie 60 proc. wartości rynkowej nieruchomości (20x3 proc.), wykup może być opłacalny wówczas, gdy nakłady poniesione na nieruchomość znacząco przewyższają tę kwotę. Po drugie, trzeba mieć też na uwadze, że projekt ustawy wyraźnie wskazuje, iż przepisy dotyczące roszczenia o wykup stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej, a te odnoszą się do przypadku, gdy nabywcą nieruchomości jest przedsiębiorca – tłumaczy dr Grabowska-Toś.

Ci, którzy mają wykorzystany w całości limit pomocy lub też gdy wartość udzielonej pomocy przekroczy dostępny limit, organ powinien w drodze decyzji ustalić dopłatę do wartości rynkowej nieruchomości. Konieczność uiszczenia dopłaty mogłaby oznaczać, że także z tego powodu wykup nie będzie opłacalny i w istocie niewielu przedsiębiorców z niego skorzysta.

W ocenie radczyni prawnej Joanny Dziedzic-Bukowskiej planowane zmiany okażą się korzystne przede wszystkim dla tych podmiotów, które dotychczas z pomocy publicznej nie korzystały bądź łączna wartość uzyskanej przy zakupie pomocy publicznej nie przekroczy limitu pomocy de minimis.

– W praktyce dotyczy to zatem tych, którzy użytkują niewiele gruntów należących do Skarbu Państwa bądź grunty te prezentują na tyle niską wartość, że nawet przy wykupie wszystkich nieruchomości za 20-krotność opłaty rocznej różnica między ceną gruntu a ich wartością nie przekroczy limitu pomocy publicznej. Reszta przedsiębiorców musi liczyć się z tym, że za wykup nieruchomości przyjdzie im zapłacić ich pełną wartość – cokolwiek mówi MRiT – podsumowuje prawniczka.

Realizacja inwestycji na terenach będących w użytkowaniu wieczystym napotyka szereg problemów już na etapie pozyskiwania pozwolenia na budowę. Stopniowa rezygnacja z prawa użytkowania wieczystego na rzecz własności w przyszłości ograniczy wiele ryzyk i barier inwestycyjnych. Najnowszą wersję proponowanych przepisów można znaleźć na stronie Rządowego Centrum Legislacji.

Aż 25 lat użytkowania

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Mieszkania dobrem luksusowym
Nieruchomości
Za błędy w prospekcie deweloperskim grozi sroga kara
Regulacje prawne i przepisy
Czy z samowolą budowlaną będzie łatwiej pod nowymi regulacjami
Nieruchomości
Rynek wtórny. To czas przecen i rabatów
Materiał Promocyjny
Jaki jest proces tworzenia banku cyfrowego i jakie czynniki są kluczowe dla jego sukcesu?
Nieruchomości
REIT-y to nuda i przewidywalność, czego nie można powiedzieć o OZE
Nieruchomości
Kredyt „Na start”. Firmy robią swoje