Z samowolą budowlaną mamy do czynienia, co do zasady, gdy realizujemy inwestycję budowlaną np. budowę, remont, nadbudowę, rozbudowę czy przebudowę, bez uzyskania pozwolenia na budowę, czy dokonania zgłoszenia robót (albo wydania decyzji o sprzeciwie wobec dokonanego zgłoszenia).

Kara za samowolkę

W przypadku dopuszczenia się samowoli budowlanej, która po dużej nowelizacji prawa budowlanego z września 2020 r. stanowi wykroczenie (poprzednio przestępstwo), przewidziane zostały dwa rodzaje kar, tj. kara o charakterze karnym i administracyjnym.

- Pierwsza z wymienionych kar ogranicza się wyłącznie do grzywny – wyjaśnia adwokatka Agnieszka Pazdan, z zespołu nieruchomości, inwestycji budowlanych i reprywatyzacji, kancelarii Traple Konarski Podrecki i Wspólnicy.

Jak dodaje adwokatka, słowo wyłącznie nie do końca idzie w parze ze skalą, jaką grzywna może osiągnąć. Zdarzają się bowiem nawet grzywny dochodzące do miliona złotych. Okres przedawnienia karalności wynosi w tym wypadku rok od popełnienia wykroczenia, natomiast, jeśli wszczęto postępowanie w tej sprawie to dwa lata od zakończenia tego okresu, a więc łącznie maksymalnie trzy lata.

Kara administracyjna to nakaz rozbiórki. Co ważne, obowiązek administracyjny nie ulega przedawnieniu, co oznacza, że upływ lat nie działa tutaj wcale na naszą korzyść. Nawet po wielu latach użytkowania obiektu budowlanego można zostać postawionym przed perspektywą jego rozbiórki.

Samowolę można zalegalizować

Swoistym ratunkiem przed rozbiórką jest postępowanie legalizacyjne, wszczynane na wniosek strony, które niestety jest z reguły bardzo kosztowne, czego dowodem jest to, że niektórzy, chcąc uniknąć ponoszenia opłaty legalizacyjnej, decydują się ostatecznie na rozbiórkę budynku, która przecież też wymaga poniesienia kosztów.

- Podczas legalizacji obiektu budowlanego należy zwrócić szczególną uwagę na kilka spraw, które pozwolą na pozytywne zakończenie procesu. W szczególności należy dokładnie i prawidłowo wypełnić wniosek oraz zadbać o dotrzymanie wszelkich wymaganych terminów.

W przypadku, gdy obiekt nie spełnia warunków aktów miejscowych dotyczących zabudowy lub przepisów techniczno-budowlanych Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wyda decyzję o nakazie rozbiórki – wyjaśnia Przemysła Sobota, manager ds. przygotowania inwestycji budowlanych. Jak dodaje pozostaje nadal ryzyko, iż w wyniku sprzeciwu ze strony sąsiadów, opłata legalizacyjna zostanie zamrożona na długi okres czasu nawet na wiele lat. - Ze względu na to, że proces legalizacji samowoli nie należy do najprostszych i jest kosztowny należy pamiętać, przy kupnie nieruchomości, że samowola nie znika z budynku po zmianie jego właściciela, dlatego uważajmy i weryfikujemy nieruchomość przed dokonaniem zakupu – radzi Sobota.

Procedury legalizacyjne

Procedura legalizacyjna wszczynana wobec samowoli starszych, powstałych przed ponad 20 laty jest uproszczona, a co ważne bezpłatna. Nie wiąże się z obowiązkiem zapłaty opłaty legalizacyjnej. W ramach tej procedury wystarczy przedstawić dokumenty takie jak oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, geodezyjną inwentaryzację powykonawczą oraz ekspertyzę techniczną. Jest to rozwiązanie, które również przyniosła ww. nowelizacja. Ma to na celu potwierdzenie bezpieczeństwa obiektu.

Natomiast w ocenie mecenas Agnieszki Pazdan, procedura dla samowoli powstałych przed mniej niż 20 laty jest bardziej rygorystyczna.

- Po pierwsze, wymaga przedłożenia właściwie takich samych dokumentów, jakie są niezbędne dla uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę np. projekt budowlany, czy dokonania zgłoszenia, a po drugie wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Uiszczając opłatę legalizacyjną (w przypadku drugiej z procedur) i uzyskując decyzję o legalizacji można, więc nadal, już legalnie, użytkować obiekt budowlany.

Zgodnie z art. 48 ustawy Prawo Budowlane, z dnia 19 września 2020 r. jak podkreśla adwokatka Iwona Dobkowska-Puławska z kancelarii Marszałek i Partnerzy, organ nadzoru budowlanego powinien wstrzymać budowę, jeżeli stwierdzi, że budowa danego obiektu odbyła się bez uzyskania pozwolenia na budowę lub bez dokonania wymaganego zgłoszenia. Jeżeli w wyniku takiej samowoli powstało ryzyko zagrożenia zdrowia lub życia ludzi, organ powinien zabezpieczyć obiekt lub otaczający go teren, a nawet zdecydować o rozbiórce budynku.