Jak będziemy mieszkać, pracować i kupować?

2022 r. to wysoka inflacja, wysokie koszty budowy, wysokie stopy procentowe i koszty finansowania, obawy przed recesją, rosyjska agresja na Ukrainę. To wszystko odbiło się na rynku mieszkaniowym, na rynek biurowy i handlowy wciąż mają wpływ skutki pandemii. 2023 r. również jest pełen wyzwań.

Mieszkania

Według danych JLL, w 2022 r. w sześciu największych miastach sprzedaż mieszkań runęła o 49 proc., do 35,2 tys. Tak głęboki spadek to efekt bardzo wysokiej bazy, ale faktem jest, że ostatni raz 35 tys. lokali sprzedano w 2013 r. Pewnym pocieszeniem jest, że w IV kwartale 2022 r. sprzedaż odbiła względem najgorszego od lat III kwartału – o 27 proc., do 8,4 tys. Dopóki jednak stopy procentowe pozostaną na wysokim poziomie a Komisja Nadzoru Finansowego nie pozwoli na złagodzenie kryteriów badania zdolności kredytowej, sytuacja się nie poprawi. Dziś mieszkania kupowane są za gotówkę, w wielu przypadkach inwestycyjnie – ludzie chcą chronić oszczędności przed inflacją, zachętą jest też sytuacja na rynku najmu: duży popyt przy małej podaży wpłynął na skokowy wzrost czynszów.

Dziś trudno powiedzieć czy pomocny okaże się zapowiedziana przez decydentów inicjatywa dopłat do kredytu na zakup pierwszego lokum przez osoby do 45. roku życia – znamy zbyt mało szczegółów, a programem ma być objęty także rynek wtórny czy budowa domów.

Odpowiedzią na zmniejszony popyt jest cięcie inwestycji: w skali całego kraju – według GUS – deweloperzy w 2022 r. rozpoczęli budowę 115,3 tys. mieszkań, o 31 proc. mniej niż rok wcześniej i o 11 proc. mniej niż w objętym pandemią i lockdownem 2020 r. Polski Związek Firm Deweloperskich prognozuje, że w 2023 r. firmy będą dalej mocno zmniejszać aktywność i liczba lokali w rozpoczynanych projektach wyniesie zaledwie 70–80 tys. Organizacja obawia się, że tak gwałtowne i szybkie skurczenie się rynku mieszkaniowego negatywnie wpłynie na branże powiązane.

PRS

Wydaje się, że w sytuacji spadku sprzedaży mieszkań do inwestorów indywidualnych, rozkręcić powinien się rynek transakcji z inwestorami instytucjonalnymi. Biorąc pod lupę deweloperów związanych z rynkiem kapitałowym, funduszom PRS sprzedano 1,6 tys. lokali, o 62 proc. mniej niż rok wcześniej. Sprzedaż mieszkań funduszom miała 8-proc. udział w sprzedaży ogółem wobec 13 proc. rok wcześniej. Fundusze PRS też borykają się z wyzwaniami – wysokie koszty finansowania to konieczność optymalizacji już posiadanych za granicą portfeli, a negocjacje cenowe z deweloperami wcale nie stały się prostsze. Fundamentalnie rynek najmu instytucjonalnego w Polsce ma przyszłość – popyt jest wysoki a oddawane na rynek projekty wynajmują się praktycznie w mgnieniu oka.

Biura

Od wybuchu pandemii aktywność deweloperów biurowych wyraźnie się skurczyła, czego konsekwencje będziemy widzieć dopiero teraz. Po fazie wymuszonej pracy z domu model hybrydowy stał się faktem, firmy dostosowują się do tych warunków organizacyjnie i aranżując na nowo siedziby. We wciąż przejściowych czasach dużym powodzeniem cieszą się coworki – powierzchnie elastyczne. Decydenci wciąż pracują nad przepisami regulującymi pracę zdalną.

Według danych Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych, na największym rynku – warszawskim – deweloperzy oddali 237 tys. mkw. biur a na koniec grudnia w budowie było 180 tys. – o połowę mniej niż rok wcześniej. Nowa podaż prognozowana na lata 2023-2024 nie przekroczy 100 tys. mkw. rocznie, to najmniej od ponad dwóch dekad. Tymczasem aktywność najemców wróciła do poziomu sprzed pandemii, w 2022 r. wynajęto ponad 860 tys. mkw. biur. Oznacza to, że znalezienie powierzchni w dobrej lokalizacji będzie trudne i kosztowne.

Wydawałoby się, że deweloperzy powinni odpowiedzieć na powrót popytu nowymi projektami, ale ich zapał studzą m.in. wysokie koszty budowy i finansowania.