Mieszkania o powierzchni od 35 do 60 mkw. staniały w Polsce średnio o 2,2 proc. Ceny dużych lokali (ponad 60 mkw.) spadły w tym czasie o 1,7 proc., a lokali poniżej 35 mkw. – o 1,2 proc. – podają autorzy raportu Expander i Rentier.io. - Spadki na całym rynku były więc niewielkie, choć w niektórych miastach zdarzały się znaczące zmiany – zaznaczają.

Ślimacze tempo

- W drugim półroczu 2022 roku na rynku nieruchomości odnotowaliśmy liczne spadki cen, ale to były spadki w ślimaczym tempie. W większości miast ceny ofertowe były niższe niż w drugim kwartale, kiedy to mieliśmy szczyt cenowy – zwracają uwagę eksperci. – Najczęściej taniały duże mieszkania. Spadki cen takich lokali odnotowaliśmy aż w 13 z 17 analizowanych miast. W przypadku mieszkań o średniej wielkości przeceny widać w 12 miastach, a małe mieszkania staniały na dziesięciu rynkach. W tym przypadku badaliśmy jednak 15, a nie 17 miast, ponieważ w dwóch liczba ogłoszeń nie przekroczyła stu.

Autorzy raportu wskazują, że najmocniej staniały mieszkania w Szczecinie i Sosnowcu. - W tym pierwszym mieście ceny małych lokali spadły od II kwartału aż o 9,7 proc., tych średniej wielkości o 7,7, a dużych o 1,9 proc. Z kolei w Sosnowcu małe mieszkania staniały o 7,8 proc., średnie o 6,2 proc., a duże o 5,7 proc. – podają.

Są też miasta, gdzie ceny wzrosły. – Szczególną uwagę zwraca Rzeszów, gdzie wzrosły ceny małych, średnich i dużych mieszkań – wskazują analitycy Expandera i Rentier.io. – Małe lokale od drugiego do końca czwartego kwartału zdrożały aż o 10,5 proc. Trudno jednak ocenić, na ile są to „rzeczywiste" wzrosty. Być może ogromny napływ imigrantów na te tereny pozwala sprzedającym sądzić, że uda się im uzyskać jeszcze wyższą cenę, zwłaszcza że to dość mały rynek. Ogłoszeń małych mieszkań w Rzeszowie w IV kwartale ubiegłego roku było tylko 130 (po usunięciu duplikatów ogłoszeń). W przypadku małej oferty łatwiej o duże zmiany cen. Dane dotyczą cen ofertowych Pytanie, czy znajdą się chętni do płacenia wyższych cen. Na taką informacje musimy jednak zaczekać, aż zostaną opublikowane dane o cenach transakcyjnych.

Autorzy raportu zwracają też uwagę na dane z grudnia. – Choć w całym IV kwartale ceny spadały, to w grudniu mieliśmy mocne polepszenie nastrojów. Ceny w porównaniu z listopadem były wyższe średnio o 1,7 proc., a spadki odnotowaliśmy jedynie w trzech z 17 analizowanych miast. W tej chwili jest jednak za wcześnie, aby stwierdzić, czy to już powrót do wzrostów cen czy tylko chwilowy „szum" w danych – zaznaczają.

Mat.prasowe

Mała oferta

Z analiz wynika, że mimo spadku sprzedaży mieszkań liczba ogłoszeń nie rosła, a malała. - W badanych przez nas miastach w I kwartale dodano 95 tys. ogłoszeń, a w kolejnych - 90 tys., 85 tys. i 69 tys. W IV kwartale unikatowych ofert było więc najmniej odkąd publikujemy nasze raporty, czyli od marca 2019 r. – wskazują analitycy.

Przypominają, powołując się na dane GUS, że w 2022 r. oddano do użytku aż 238 tys. mieszkań. To najlepszy wynik od lat 70. - Z kolei od 2018 do 2022 r. powstało 1,08 mln mieszkań. – Dane o spadku liczby ofert mogą więc dziwić. Trzeba jednak pamiętać, że duża część wybudowanych lokali to domy budowane na swoje potrzeby. Najwięcej mieszkań wybudowali oczywiście deweloperzy, dużą ich część sprzedali jeszcze w czasie budowy, czyli w latach 2020-2021. Nie można jednak wykluczyć, że w przypadku części niesprzedanych mieszkań ogłoszenia nie są publikowane. Popyt jest bowiem tak mały, że nie zawsze ma to sens.

Autorzy raportu zaznaczają, że rekordowa liczba mieszkań oddanych do użytkowania to efekt budów rozpoczętych w dwóch poprzednich latach. A w 2022 r. rozpoczęto o 27 proc. mniej budów niż w 2021 r. - W grudniu ten spadek wynosił już 43 proc./r.r. Oznacza to, że tym roku i kolejnych latach zostanie oddanych dużo mniej nowych mieszkań i domów. Szczególnie trudna sytuacja i presja na wzrost cen może pojawić się w momencie, gdy stopy procentowe już znacząco spadną – oceniają autorzy raportu.