Marże deweloperów coraz bardziej pod presją

– Marża w III kwartale była niższa ze względu na mniej korzystny miks projektów – komentuje Yaroh Shama, wiceprezes Ronsona ds. finansowych. – Na początku roku mieliśmy bardzo duży wpływ na wyniki projektu City Link III z marżą 38,5 proc., jednak to projekt był wyjątkowy i żaden deweloper nie ma banku ziemi pełnego takich działek. Szukamy kolejnych projektów o tak dużym potencjale zysku, co nie jest proste – dodaje.

Deweloperzy to specyficzna grupa firm, których bieżące sprawozdania finansowe obrazują przeszłość: zaksięgowanie sprzedaży następuje wraz z przekazaniem lokalu klientowi, a nie w momencie podpisania umowy deweloperskiej (do czego dochodzi zazwyczaj na etapie dziury w ziemi). Od rozpoczęcia budowy do oddania inwestycji do użytkowania mijają mniej więcej dwa lata, zatem wyniki w raportach za III kwartał br. to efekt głównie przekazywania lokali, których budowa wystartowała w okolicach 2018 r. W połowie 2017 r. na rynku budowlanym doszło do gwałtownego wzrostu kosztów wykonawstwa spowodowanego inwestycyjnym boomem w praktycznie wszystkich gałęziach.

Według danych JLL, w ciągu roku mieszkania w ofercie na sześciu głównych rynkach podrożały o prawie 9 proc., w ciągu dwóch lat – o blisko 20 proc., a trzech – o 31 proc. Wzrost cen tłumaczony jest głównie przerzucaniem rosnących kosztów wykonawstwa na klientów. Relatywnie stabilna średnia marża giełdowych deweloperów po III kwartale 2020 r. świadczy o tym, że większości firm rosnące koszty udało się skompensować, choć wyniki indywidualne sygnalizują, że staje się to coraz trudniejszą sztuką.

Rentowność to również pochodna kosztów ziemi. W przypadku projektów, których budowa ruszała w 2018 r., zakup musiał odbyć się dużo wcześniej. Deweloperski boom przełożył się na wzrost cen parceli. Czy zatem w kolejnych latach presja na raportowane marże będzie się nieuchronnie zwiększać?

– Już od 2017 i 2018 widać było, że w nowych projektach możliwe do osiągnięcia marże są co raz niższe, co teraz widać w sprawozdaniach. Wynikało to z przedłużających się procedur i szybkiego wzrostu kosztów, często większego niż wzrost cen sprzedaży – komentuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Obecnie rentowność projektu w okolicach 20 proc. jest uważana za bardzo przyzwoitą. W przypadku najtańszych mieszkań to około 15 proc., przy droższych projektach jest powyżej średniej. Wyniki osiągane przez spółki giełdowe, które są istotnie powyżej średniej, to co do zasady creme de la creme. Spółki te mają często po kilkadziesiąt lat doświadczenia, w trakcie których doskonaliły procesy projektowania, przygotowania i realizacji inwestycji. Mają też duże kapitały, dzięki czemu mogą podejmować się największych projektów, gdzie skala pozwala na oszczędności z tytułu dużych zamówień, a konkurencja jest mniejsza, bo niewiele firm może sobie pozwolić na projekty, gdzie na samą działkę trzeba wyłożyć kilkadziesiąt i więcej milionów złotych. To wszystko pozwala deweloperom z giełdy osiągać wyniki ponad średnią rynkową – podkreśla. Płochocki ocenia, że w październiku i listopadzie popyt na mieszkania jest stabilny, być może w IV kwartale deweloperom uda się sprzedać więcej niż w III kwartale. – Jeśli chodzi o ceny mieszkań, nie spodziewamy się spadków ze względu właśnie na stałe koszty wytworzenia i ograniczenie podaży nowych inwestycji – podsumowuje.