Średnia cena transakcyjna nowych mieszkań w siedmiu miastach kraju (Warszawa, Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Wrocław) do końca 2023 r. pozostanie na poziomie z III kw. br. (ponad 11,3 tys. zł/mkw.). Ceny zaczną znów rosnąć w 2024 r. (do 5,5 proc. r./r., średnia 11,9 tys. zł/ mkw.) i w 2025 r. (8,4 proc., 12,9 tys. zł) – prognozują ekonomiści Credit Agricole Bank Polska.

Stopy a popyt

Autorzy prognozy podają, powołując się na dane NBP, że od IV kw. 2021 r. do III kw. br. przeciętna cena transakcyjna lokali w siedmiu miastach wzrosła o 10,9 proc., w tym o 4,5 proc. w I kw. 2022 r. Prognoza przedstawiona przez ekonomistów w kwietniu okazała się zbyt ostrożna – zakładali wzrost cen o 3 proc. kw./kw. w I kw. tego roku i ich stabilizację w kolejnych. Wyższa, niż zakładano, okazała się dynamika cen materiałów budowlanych, a niższa – stopa bezrobocia.

Czytaj więcej

Stawiamy coraz mniej mieszkań i domów

Prognozowany na 2023 r. poziom cen w porównaniu z kwietniowym scenariuszem właściwie się nie zmienił. Zmieniła się ścieżka dojścia do tego poziomu. Zakładano, że wzrost cen skoncentruje się na 2023 r., a zmaterializował się już w br. – Z uwagi na efekt wysokiej tegorocznej bazy prognozowana dynamika cen w 2023 r. uległa obniżeniu – tłumaczą autorzy raportu.

Korekta uwzględnia m.in. spadek liczby wniosków o kredyt hipoteczny, zmniejszenie popytu gotówkowego, wysokie stopy procentowe.

Zaktualizowana prognoza jest warunkowa, zależy m.in. od stopy bezrobocia, kosztów budowy osiedli. Prognozy: na przełomie 2022 i 2023 r. ceny materiałów przestaną rosnąć r./r., a w 2023 r. spadną średniorocznie o ok. 5 proc. W latach 2024–2025 wrócą lekkie wzrosty (ok. 2 proc. rocznie).

– Czynnikiem niepewności jest m.in. siła oddziaływania wyższych stóp procentowych na popyt na mieszkania. Aby utrzymać ceny, deweloperzy mogą ograniczać podaż nowych inwestycji, co się już zresztą dzieje – mówi Jakub Borowski, główny ekonomista Credit Agricole Bank Polska.

Niewykluczone jest zmniejszenie liczby zatrudnionych pracowników budowlanych. – To pozwala deweloperom szybko obniżyć koszty i przetrwać trudniejsze czasy – tłumaczy Borowski. – Niektórzy deweloperzy „skapitulują”, zadowalając się niższymi marżami. Niewykluczone są obniżki cen w celu utrzymania rentowności i płynności.

Robert Chojnacki, założyciel serwisu tabelaofert.pl, zwraca uwagę na spadek popytu i jeszcze większy spadek nowej podaży. – W najbliższym kwartale ceny nie będą rosły ze względu na niesprzedane mieszkania wprowadzone do obrotu w ubiegłych latach – mówi. – Te nieliczne nowe osiedla, które wchodzą na rynek, mają już wyższe ceny. W miarę zastępowania „starych” projektów nowymi ceny będą rosnąć. Deweloperzy nie są w stanie dostarczać nowych lokali po obecnych cenach.

Czytaj więcej

Problem mieszkań pracowniczych rozwiązany

Promocje jak korekty

Agnieszka Mikulska, ekspertka CBRE, zaznacza, że znikają głównie tańsze lokale, a do sprzedaży są wprowadzane droższe. – Spadek popytu powoduje presję na spadek cen, ale możliwości wprowadzania na rynek tanich mieszkań są ograniczone przez koszty produkcji i rachunek ekonomiczny – tłumaczy.

Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl, zauważa, że ofertowe ceny nominalne rosły rok do roku, np. w stolicy o 13 proc., z niespełna 11,9 tys. zł/mkw. w październiku 2021 r. do ok. 13,3 tys. zł w październiku br. We Wrocławiu – o 15 proc., z 10,3 tys. do ponad 11,9 tys. zł, w Poznaniu – o 21 proc., z ok. 8,3 do 10 tys. zł. – Realnie, po uwzględnieniu inflacji, mamy tendencję spadkową, a nieliczne wzrosty są nieistotne statystycznie – mówi Jędrzyński. Miesiąc do miesiąca odnotowano już stabilizację cen nominalnych. – Mamy też promocje u deweloperów, którzy w ten sposób, a nie przez korekty cenników, rywalizują o klientów – mówi.

Na stabilizację cen mieszkań i spadki w mniej atrakcyjnych lokalizacjach wskazuje SonarHome. Barbara Bugaj, główny analityk firmy, mówi o danych NBP wskazujących na wzrosty cen transakcyjnych. – To pułapka statystyki. Dziś sprzedają się głównie małe mieszkania, o wyższej cenie metra kwadratowego, oraz droższe lokale z dobrymi adresami – tłumaczy. – Dlatego średnia cena wciąż rośnie. Jesteśmy w pierwszym roku załamania, ceny już są stabilne. Trudno oczekiwać, że mieszkania będą drożeć w przyszłym roku. Może on być taki sam albo gorszy niż ten.