Średnia cena transakcyjna nowych mieszkań w siedmiu miastach kraju (Warszawa, Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Wrocław) do końca 2023 r. pozostanie na poziomie z III kw. br. (ponad 11,3 tys. zł/mkw.). Ceny zaczną znów rosnąć w 2024 r. (do 5,5 proc. r./r., średnia 11,9 tys. zł/ mkw.) i w 2025 r. (8,4 proc., 12,9 tys. zł) – prognozują ekonomiści Credit Agricole Bank Polska.
Stopy a popyt
Autorzy prognozy podają, powołując się na dane NBP, że od IV kw. 2021 r. do III kw. br. przeciętna cena transakcyjna lokali w siedmiu miastach wzrosła o 10,9 proc., w tym o 4,5 proc. w I kw. 2022 r. Prognoza przedstawiona przez ekonomistów w kwietniu okazała się zbyt ostrożna – zakładali wzrost cen o 3 proc. kw./kw. w I kw. tego roku i ich stabilizację w kolejnych. Wyższa, niż zakładano, okazała się dynamika cen materiałów budowlanych, a niższa – stopa bezrobocia.
Czytaj więcej
Trudne otoczenie makro przekłada się na niską aktywność spółek deweloperskich i inwestorów indywidualnych. Może się za to poprawić podaż lokali na rynku najmu.
Prognozowany na 2023 r. poziom cen w porównaniu z kwietniowym scenariuszem właściwie się nie zmienił. Zmieniła się ścieżka dojścia do tego poziomu. Zakładano, że wzrost cen skoncentruje się na 2023 r., a zmaterializował się już w br. – Z uwagi na efekt wysokiej tegorocznej bazy prognozowana dynamika cen w 2023 r. uległa obniżeniu – tłumaczą autorzy raportu.
Korekta uwzględnia m.in. spadek liczby wniosków o kredyt hipoteczny, zmniejszenie popytu gotówkowego, wysokie stopy procentowe.
Zaktualizowana prognoza jest warunkowa, zależy m.in. od stopy bezrobocia, kosztów budowy osiedli. Prognozy: na przełomie 2022 i 2023 r. ceny materiałów przestaną rosnąć r./r., a w 2023 r. spadną średniorocznie o ok. 5 proc. W latach 2024–2025 wrócą lekkie wzrosty (ok. 2 proc. rocznie).
– Czynnikiem niepewności jest m.in. siła oddziaływania wyższych stóp procentowych na popyt na mieszkania. Aby utrzymać ceny, deweloperzy mogą ograniczać podaż nowych inwestycji, co się już zresztą dzieje – mówi Jakub Borowski, główny ekonomista Credit Agricole Bank Polska.
Niewykluczone jest zmniejszenie liczby zatrudnionych pracowników budowlanych. – To pozwala deweloperom szybko obniżyć koszty i przetrwać trudniejsze czasy – tłumaczy Borowski. – Niektórzy deweloperzy „skapitulują”, zadowalając się niższymi marżami. Niewykluczone są obniżki cen w celu utrzymania rentowności i płynności.
Robert Chojnacki, założyciel serwisu tabelaofert.pl, zwraca uwagę na spadek popytu i jeszcze większy spadek nowej podaży. – W najbliższym kwartale ceny nie będą rosły ze względu na niesprzedane mieszkania wprowadzone do obrotu w ubiegłych latach – mówi. – Te nieliczne nowe osiedla, które wchodzą na rynek, mają już wyższe ceny. W miarę zastępowania „starych” projektów nowymi ceny będą rosnąć. Deweloperzy nie są w stanie dostarczać nowych lokali po obecnych cenach.
Czytaj więcej
Na początku przyszłego roku kilka tysięcy lokali będzie mogło trafić do najemców, ustawa czeka już tylko na publikację.
Promocje jak korekty
Agnieszka Mikulska, ekspertka CBRE, zaznacza, że znikają głównie tańsze lokale, a do sprzedaży są wprowadzane droższe. – Spadek popytu powoduje presję na spadek cen, ale możliwości wprowadzania na rynek tanich mieszkań są ograniczone przez koszty produkcji i rachunek ekonomiczny – tłumaczy.
Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl, zauważa, że ofertowe ceny nominalne rosły rok do roku, np. w stolicy o 13 proc., z niespełna 11,9 tys. zł/mkw. w październiku 2021 r. do ok. 13,3 tys. zł w październiku br. We Wrocławiu – o 15 proc., z 10,3 tys. do ponad 11,9 tys. zł, w Poznaniu – o 21 proc., z ok. 8,3 do 10 tys. zł. – Realnie, po uwzględnieniu inflacji, mamy tendencję spadkową, a nieliczne wzrosty są nieistotne statystycznie – mówi Jędrzyński. Miesiąc do miesiąca odnotowano już stabilizację cen nominalnych. – Mamy też promocje u deweloperów, którzy w ten sposób, a nie przez korekty cenników, rywalizują o klientów – mówi.
Na stabilizację cen mieszkań i spadki w mniej atrakcyjnych lokalizacjach wskazuje SonarHome. Barbara Bugaj, główny analityk firmy, mówi o danych NBP wskazujących na wzrosty cen transakcyjnych. – To pułapka statystyki. Dziś sprzedają się głównie małe mieszkania, o wyższej cenie metra kwadratowego, oraz droższe lokale z dobrymi adresami – tłumaczy. – Dlatego średnia cena wciąż rośnie. Jesteśmy w pierwszym roku załamania, ceny już są stabilne. Trudno oczekiwać, że mieszkania będą drożeć w przyszłym roku. Może on być taki sam albo gorszy niż ten.
