Minister rozwoju i technologii Waldemar Buda w niedawnym wywiadzie w Radiu Plus przekazał nieco informacji dotyczących projektu ustawy, która ma dotyczyć nabywania lokali mieszkalnych przez fundusze inwestycyjne oraz, jak rozumiemy wypowiedź ministra, ma również wskazać przedsiębiorcom drogę wspierania powiększania zasobu mieszkaniowego w Polsce. Na wstępie należy docenić, że rządzący dostrzegają obecnie kształtujące się trendy rynkowe oraz sposoby, w jakie konsumenci próbują zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe w obliczu braku dostępności kredytów hipotecznych i zwiększonej mobilności społeczeństwa. Niemniej trzeba wskazać, że założenia i podejście, z jakimi decydenci przystępują do prac nad ustawą, budzą więcej wątpliwości i obaw niż ekscytacji z powodu rozpoznania niszy na rynku nieruchomości mieszkaniowych i możliwości dalszego rozwoju tych inwestycji, na co liczą zarówno konsumenci, jak i deweloperzy.
Dostępność mieszkań spadnie, a nie wzrośnie
Bazując na naszym doświadczeniu oraz obserwacji rynku, a w szczególności w oparciu o ujawnione przez ministra Budę założenia projektu ustawy, rysuje się obraz przyszłości, w której liczba dostępnych na rynku mieszkań może niestety spaść aniżeli - jak spodziewa się ministerstwo - wzrosnąć, czyli efekt ustawy może być dokładnie odwrotny od zamierzonego. Ograniczenie możliwości dokonywania zakupu mieszkań przez inwestorów instytucjonalnych przyczyni się do całościowej możliwości sprzedaży mieszkań przez deweloperów, a w konsekwencji ograniczenie podaży. Podzielamy obserwację rządzących, że powstawanie inwestycji mieszkaniowych w formule build-to-rent (tzn. budowa w celu wynajmu) jest właściwym sposobem na umożliwienie dostępu do mieszkań osobom, które nie mogą lub nie chcą wiązać się z lokalem mieszkalnym prawem własności, najczęściej finansowanym ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego.
Świadczenie tego typu usług przez podmioty profesjonalne, posiadające zaplecze oraz doświadczenie w zakresie wielkoskalowego wynajmu mieszkań, niewątpliwie może wiązać się z dodatkowymi korzyściami dla samych najemców, w kwestiach takich jak pewność zachowań wynajmującego, wygoda i szybkość usuwania awarii w lokalach i udostępnionym sprzęcie czy zabezpieczenie wypłacalności w postaci ubezpieczenia, które podmioty profesjonalne utrzymują dla uniknięcia negatywnych skutków zdarzeń losowych.
Mając powyższe na uwadze, rządzący chcąc ułatwić nabywanie mieszkań przez konsumentów, wychodzą z propozycją, która nieświadomie dokonuje sabotażu rozwiązania, które sami chcą wspierać oraz w najgorszym przypadku może mieć negatywny wpływ na kondycję deweloperów - a to deweloperzy są aktualnie głównymi budowniczymi mieszkań w Polsce. Skupiając się na najbardziej śmiałym i martwiącym założeniu zmian, których celem ma być utrudnienie zakupu mieszkań przez fundusze inwestycyjne, nasze największe obawy wzbudza przekonanie, że ograniczenie możliwości zakupu mieszkań przez fundusze inwestycyjne ułatwi jednocześnie nabywanie mieszkań przez konsumentów. Główną wadą tego założenia jest niedostrzeganie, że problemy oraz zmniejszenie popytu na nabywanie mieszkań przez konsumentów wiąże się przede wszystkim z trudnością uzyskania przez nich finansowania bankowego takiej inwestycji oraz rosnących cen aniżeli pozornym windowaniem cen przez inwestorów dokonujących skupowania mieszkań z rynku.
