Od października obowiązują nowe limity cen metra kwadratowego mieszkań, które można kupić na kredyt z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym. Z wyliczeń Expandera wynika, że w części miast limit jest wyższy niż średnia cena lokali.

O nowe mieszkania spełniające warunki programu łatwo jest w Opolu, Olsztynie, Zielonej Górze i Poznaniu. – W tym pierwszym mieście limit dla nowych mieszkań jest aż o 13 proc. wyższy niż średnia cena – wskazuje Jarosław Sadowski, analityk Expander Advisors. Takie lokale są dostępne także w Rzeszowie, Bydgoszczy i Kielcach. – Limit jest tam niższy niż średnia cena, ale różnica jest niewielka – mówi ekspert Expandera.

Dodaje, że na drugim biegunie są Szczecin i Gdynia, gdzie ceny są dużo wyższe niż limit – o 65 i 48 proc. W Warszawie nowy limit dla rynku pierwotnego to niemal 10,7 tys. zł za mkw. – to o 16 proc. mniej niż średnia cena transakcyjna mieszkań w stolicy.

Najgorszy czas

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, korekta limitów nie zwiększy istotnie puli mieszkań, które można kupić na kredyt bez wkładu. Jak mówi, limity są nadal oderwane od rynkowych realiów. – W głębokiej „defensywie” są dwa największe rynki – Warszawa i Kraków – zaznacza ekspert. – Niewiele lepiej jest we Wrocławiu. Jakąś różnicę widać tylko w Gdańsku, Poznaniu i Katowicach.

Jędrzyński ocenia, że program ma więc marginalne znaczenie. Praktycznie nie działa. – Pechowo rządowa inicjatywa trafiła z początkiem swojej misji na najbardziej niekorzystny okres – zapaści na rynku kredytowym i mieszkaniowym – wyjaśnia. Liczba wniosków o kredyt hipoteczny spadła o ponad dwie trzecie, licząc rok do roku. Maleje też średnia kwota takich pożyczek.

Świadczy to, jak mówi Jarosław Jędrzyński, o „najgorszej sytuacji rynkowej w historii”. – Oczekiwane są kolejne podwyżki stóp przy prognozowanych spadkach cen mieszkań, co nawet osoby mające zdolność kredytową skłania do odłożenia zakupu nieruchomości na bliżej nieokreśloną przyszłość – mówi ekspert.

Dodaje, że kredyty bez wkładu oferują na razie tylko trzy banki: Alior Bank, Santander Bank Polska i Bank PKO BP. – Ograniczone uczestnictwo sektora bankowego w rządowym programie świadczy o jego małej, przynajmniej na razie, atrakcyjności – ocenia Jędrzyński. Według niego program, który wydaje się być potrzebny, szanse na rozwinięcie skrzydeł miałby po powrocie rynku do względnej normalności.

Duży strach

Klienci nie szturmują biur ani deweloperów, ani pośredników w poszukiwaniu mieszkań „bez wkładu”. – Nie dostajemy pytań o takie lokale – mówi Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży w spółce Lokum Deweloper. – Przy obecnej zapaści na rynku kredytów hipotecznych, wywołanej głównie bardzo rygorystycznymi wytycznymi dotyczącymi oceny zdolności kredytowej klientów oraz wysokimi stopami procentowymi, banki odmawiają kredytów nawet osobom, które mają wkład własny – tłumaczy.

W ocenie dyrektora Witkowskiego podtrzymywanie przez Komisję Nadzoru Finansowego rekomendacji nakazującej przy ocenie zdolności kredytowej klienta doliczać 5 pkt proc. do bieżącej stopy powoduje, że sprzedaż „hipotek” drastycznie spada. – Gwarancja wkładu własnego nie rozwiąże problemu niedostępności kredytów – mówi Michał Witkowski. – Poza tym limity cen w programie nie są dostosowane do sytuacji na rynku. Biorąc pod uwagę koszty produkcji, deweloperom jest trudno zaoferować lokale spełniające takie warunki.

Maciej Bartczak, współwłaściciel KM Building, potwierdza: – Deweloperom trudno się dopasować do limitów w programie.

Także Marek Smogór z Quadro Development zwraca uwagę na ograniczenia programu „Mieszkanie bez wkładu”. W dzisiejszym kształcie nie wywoła on rewolucji. – To nie jest skala wcześniejszego „Mieszkania dla młodych”. Ofertę dopasowaną do kryteriów MdM mieli niemal wszyscy deweloperzy. To był prawdziwy hit – przypomina. – Gdy na początku roku uruchamiano kolejną pulę dofinasowania, to już pod koniec poprzedniego roku klienci rezerwowali u deweloperów odpowiednie lokale. Dziś klient dostaje tylko gwarancję, która pozwala mu wziąć kredyt na 100 proc. ceny. Trzeba naprawdę dużo zarabiać, żeby kupić lokal wart 400 czy 500 tys. zł. Osobom z tak wysokimi zarobkami program „Mieszkanie bez wkładu” nie jest potrzebny. Są w stanie odłożyć pieniądze na wkład własny – tłumaczy Marek Smogór.