Wady części wspólnych są utrapieniem zarządców nieruchomości. Zalewane garaże, spękane klatki schodowe, przeciekający dach to ich codzienność. Deweloperzy, przekazując nieruchomości, oddają w użytkowanie także części wspólne. Te jednak co do zasady odbiera zarządca budynku. Co dzieje się w przypadku ujawnienia w nich wady – jak sama nazwa wskazuje – wspólnej? Zapytaliśmy o to prawników reprezentujących zarówno deweloperów, jak i nadzór właścicielski.

Prawo do roszczenia

Mieszkańcy lokali kupionych na rynku pierwotnym zauważają pierwsze wady części wspólnych nieruchomości dopiero po zamieszkaniu. Inne wady wychodzą dopiero z czasem, po latach. Najczęściej pojawiają się takie problemy, jak zalewanie i zawilgocenie lokali, pękające elewacje, wady kanałów wentylacyjnych i innych instalacji, przecieki wody przez dylatacje czy nieszczelne okna.

Warto zatem wiedzieć, czym jest nieruchomość wspólna. Jest to nieruchomość wyjściowa (cały budynek poza gruntem) pomniejszona o wszystkie samodzielne lokale (wyodrębnione i niewyodrębnione) oraz pomieszczenia do nich przynależne (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 31.03.2015, VI ACa 736/14).

Współwłaścicielami nieruchomości są wszyscy właściciele samodzielnych lokali. Wspólnota mieszkaniowa (zarządca, administrator osiedla) nie ma uprawnień do egzekwowania usunięcia usterek czy też dochodzenia odszkodowania. Prawo takie przysługuje jedynie nabywcy lokalu (SN, uchwała z dnia 23.09.2004, sygn. akt III CZP 48/04).

– W przypadku wystąpienia wad w częściach wspólnych budynku właściciele mieszkań, czyli np. wspólnota mieszkaniowa, tyko w przypadku cesji roszczeń odszkodowawczych na jej rzecz, mają prawo dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi za wady budynku (art. 556–576 kc). Mogą też dochodzić odszkodowania wynikającego z nienależytego wykonania umowy na podstawie art. 471 kc. Kluczowe jest zatem dokonanie przelewu roszczeń na wspólnotę mieszkaniową. Bez tego zarządca nic nie może zrobić – wyjaśnia Dorota Dymyt-Holko, prawnik ds. ryzyka inwestycyjnego.

Prawo do rękojmi

Jeśli na częściach wspólnych nieruchomości wystąpiły wady lub usterki, to deweloper odpowiada za nie w ramach przepisów o rękojmi za wady lub na zasadach odpowiedzialności odszkodowawczej. Rękojmia za wady budynku wygasa po upływie pięciu lat, licząc od dnia, w którym rzecz została kupującemu wydana. – Należy zatem rozpatrywać każdą sprawę indywidualnie – wyjaśnia Dymyt-Holko.

Może się tak zdarzyć, zwłaszcza w obecnej sytuacji, gdy w jednym budynku jest dziesięć różnych terminów obowiązywania rękojmi na części wspólne. – Liczą się udziały, a nie liczba lokali. W przypadku dochodzenia odszkodowania od dewelopera sąd będzie brał pod uwagę właśnie ilość udziałów procentowych, co może znacząco wpłynąć na wynik finansowy sporu – zaznacza prawniczka.

Deweloperzy często sami nie wiedzą, jak rozpatrywać rękojmię części wspólnych. I sugerują zgłaszanie spraw do zarządcy jako osoby reprezentującej wspólnotę, co – jak podkreśla Dymyt-Holko – jest błędnym rozwiązaniem, ale ułatwiającym komunikację ze wspólnotą.

Kwestie sporne powstają również przy zużyciu budynku, jeżeli część lokali jest już zamieszkała, a sprzedaż lokali trwa w funkcjonującym już np. przez rok obiekcie. Nowemu nabywcy przysługuje bowiem rękojmia liczona od dnia odbioru, niezależnie od daty przekazania budynku zarządcy.

Oprócz kwestii cywilnoprawnych w przypadku nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu postępowanie może wszcząć właściwy miejscowo organ nadzoru budowlanego. Wtedy jednak odpowiedzialność dewelopera nie jest już taka oczywista. Nadzór budowlany może bowiem nałożyć nakaz wykonania robót budowlanych (art. 66 prawa budowlanego) na właściciela lub zarządcę obiektu (zgodnie z art. 61 prawa budowlanego).

– W jednej ze spraw, którą nadzór budowlany prowadził w trybie przepisów dotyczących stanu technicznego, sąd administracyjny uznał, że stwierdzoną wadą wykonawczą było wbudowanie instalacji wody zimnej i ciepłej i odpływów do urządzeń sanitarnych w ścianie, a nie zamontowanie na ścianie, o czym stanowi przepis § 326 ust. 4 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – opowiada Joanna Maj, radca prawny w Biurze Radców Prawnych i Nadzoru Właścicielskiego. Jak dodaje, pocienienie przez dewelopera ściany doprowadziło do obniżenia parametrów akustycznych. Tym samym wadliwość ściany międzylokalowej była pierwotna – istniała od czasu wybudowania budynku.

– Nadzór budowlany nie mógł nakazać wspólnocie mieszkaniowej wykonania robót, które ingerowały w prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębny przedmiot własności, przysługujący konkretnemu właścicielowi – podkreśla Joanna Maj. Nakazane wspólnocie roboty musiałyby ograniczać się jedynie do tego fragmentu nieruchomości wspólnej, do którego prawo posiada wspólnota (tak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 19.10.2017 r., VII SA/Wa 2640/16).

Rozstrzyganie sporów

Rozstrzyganie sporów związanych z rozliczeniem kosztów poniesionych w związku z wykonaniem robót będących wynikiem zastosowania art. 66 ust. 1 prawa budowlanego należy do sądów powszechnych w postępowaniu cywilnym.

Rozłożenie ciężaru kosztów remontów i napraw, a także przeprowadzenia poszczególnych prac jest bowiem sprawą współwłaścicieli budynku, a w razie sporu – sprawą cywilną, a więc nienależącą do kompetencji organów nadzoru budowlanego (zob. wyrok NSA z dnia 2.12 2015 r., II OSK 838/14).