Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwana ustawą deweloperską), która zacznie obowiązywać od 1 lipca br., zapewnia jeszcze większą ochronę nabywcom nieruchomości mieszkaniowych. Pośród rozlicznych rozwiązań, które wprowadza, znalazła się też umowa rezerwacyjna. Ustawodawca uznał, że skoro na rynku stosuje się formułę rezerwacji lokalu, zanim zostanie zawarta umowa deweloperska, najwyższy czas ją uregulować. I tak umowa ta został nazwana i zdefiniowana.

Jedna forma dla wszystkich

Jak wyjaśnia Piotr Jarzyński, partner w kancelarii Jarzyński & Wspólnicy, ustawa daje ramy, których dotychczas nie było.

– Obecnie deweloperzy mają dużą swobodę w kształtowaniu tego typu umów. Widziałem umowy, które trudno byłoby włożyć w ramy prawne nowej ustawy deweloperskiej. Zapewne zanim powstanie standard umowy rezerwacyjnej pod nową regulacją będziemy mieli spory, niejasności, interwencje Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Skoro celem ustawy było wzmocnienie ochrony konsumentów, to nie sądzę, aby deweloperzy zaczęli masowo przygotowywać umowy rezerwacyjne z niedozwolonymi klauzulami. Raczej będą ostrożni w wychodzeniu poza to, co reguluje sama ustawa – komentuje Jarzyński.

Umowa rezerwacyjna stanowi zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w zamian za wniesienie opłaty przez przyszłego nabywcę. Na rynku funkcjonują również inne rodzaje umów rezerwacyjnych, w tym zawierające w sobie zobowiązanie do podpisania w przyszłości umowy deweloperskiej wraz ze wskazaniem jej istotnych postanowień.

Czytaj więcej

Nowa ustawa deweloperska: o czym przedsiębiorca musi pamiętać

Część tych umów mogła być uznana za nieważne, albowiem umowa przedwstępna do umowy deweloperskiej musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

– Wraz z wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej umowa rezerwacyjna stanie się nową umową nazwaną prawa cywilnego. Dla jej zawarcia wymagana będzie forma pisemna pod rygorem nieważności, a więc wystarczy złożenie własnoręcznego podpisu – komentuje Piotr Jarzyński. I dodaje: – Nowa ustawa deweloperska nie wymienia wprost możliwości zawarcia umowy rezerwacyjnej w formie elektronicznej poprzez złożenie oświadczenia woli w postaci elektronicznej i opatrzenie go kwalifikowanym podpisem elektronicznym, jednak wydaje się to możliwe.

Koniec z dzikimi zaliczkami

Umowa rezerwacyjna będzie określać: strony, miejsce i datę zawarcia; cenę wybranego przez rezerwującego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego; wysokość opłaty rezerwacyjnej, o ile została przewidziana przez strony; okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży; usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku, powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz powierzchnię i układ pomieszczeń.

Na listę przydatnych nowości przewidzianych ustawą warto wpisać także zakończenie praktyk rodem z westernów dotyczących określenia wysokości opłaty rezerwacyjnej. Prawnicy wskazują, że jej wysokość nie może przekroczyć 1 proc. ceny lokalu lub domu.

Autopromocja
Subskrybuj nielimitowany dostęp do wiedzy

Unikalna oferta

Tylko 5,90 zł/miesiąc


WYBIERAM

– Deweloper będzie musiał zwrócić opłatę, jeśli nabywca nie otrzyma pozytywnej decyzji kredytowej lub nawet jej dwukrotność, jeżeli sam zaniedba swoje zobowiązania z umowy. Po zawarciu umowy deweloperskiej opłata ma zostać przekazana na rachunek powierniczy – komentuje Dominik Pytlak, prawnik.

Oznacza to, że opłata rezerwacyjna będzie zaliczana na poczet ceny nabycia nieruchomości.

Jeżeli umowa rezerwacyjna będzie poprzedzała zawarcie umowy deweloperskiej, deweloper będzie zobowiązany wręczyć nabywcy prospekt informacyjny.

Jak dodaje Piotr Jarzyński, co prawda nowa ustawa deweloperska nie reguluje tego wprost, ale jej wykładnia wskazuje, że w sytuacjach na przykład niezawarcia przez rezerwującego umowy deweloperskiej z uwagi na znalezienie konkurencyjnej oferty zakupu nieruchomości, opłata rezerwacyjna będzie zatrzymywana przez dewelopera. Ukróci to dotychczas stosowaną praktykę polegającą na rezerwowaniu wielu lokali i blokowaniu mieszkań innym nabywcom. W tym przypadku nowa ustawa deweloperska dba nie tylko o interes klienta, ale także dewelopera.

Opinia dla „Rzeczpospolitej”
Iwona Dobkowska-Puławska, adwokat w kancelarii Marszałek i Partnerzy

Objęcie umów rezerwacyjnych reżimem nowej ustawy deweloperskiej wywołało na rynku nieruchomości falę kontrowersji. Zadowoleni mogą być głównie nabywcy. Od 1 lipca wpłacone przez nich opłaty rezerwacyjne będą podlegać znacznie szerszej ochronie. Deweloperzy zaś wskazują na absurdalne aspekty nowelizacji. Planujący zewnętrzne finansowanie przedsięwzięcia będą musieli umieścić dane podmiotu kredytującego w prospekcie informacyjnym zanim jeszcze podpiszą pierwszą umowę rezerwacyjną. Tymczasem to właśnie wyniki przedsprzedaży stanowiły zawsze podstawę negocjacji warunków kredytowania, na których podstawie bank oceniał szanse powodzenia inwestycji. Po 1 lipca banki będą udzielać kredytów w zasadzie w ciemno. Generalnie jednak zmiany realizują cel ustawy. Pytanie tylko, jakim kosztem.

Czytaj więcej

Ostatnia prosta przed nową ustawą deweloperską