Fit-outy, czyli wykończenie i urządzenie wnętrz, m.in. biur, ostatnio bardzo zdrożały. – Do tej pory koszty przygotowania powierzchni biurowej z reguły ponosili właściciele budynków. Żeby przyciągnąć najemców, oferowali wykończenie ich siedzib pod klucz – tłumaczy Agnieszka Węglarz, dyrektor działu fit-out w firmie Biuro Na Miarę. – Przy pięcioletnich umowach najmu proponowany budżet zwykle wystarczał, ale przy kontraktach trzyletnich, gdzie budżet był już mniejszy – niekoniecznie. Mówimy tu o standardowych wykończeniach. Najemca, któremu zależało na wyższym standardzie, musiał się liczyć z dopłatami.
Milion na start
Dziś, jak mówi Agnieszka Węglarz, ceny materiałów tak wystrzeliły, że nawet przy pięcioletnich umowach tego budżetu zaczęło brakować. – Żeby wykończyć biuro zgodnie z oczekiwaniami najemcy, właściciele nieruchomości musieliby się zgodzić na niższy zarobek – zaznacza. A trzeba pamiętać, że średnie czynsze za biura od dłuższego czasu specjalnie się nie zmieniają.
– Najprostszym rozwiązaniem mogłoby być dołożenie środków przez najemców, ale do tego polski rynek nie jest jeszcze przyzwyczajony – mówi Agnieszka Węglarz. Przy kilkusetmetrowej powierzchni liczy się każde 100 euro. – Np. przy ok. 500-metrowym biurze to znacznie ponad 200 tys. zł dopłaty do wykończenia – wskazuje. – Do tego trzymiesięczna kaucja (ok. 120 tys. zł), często nowe meble (dla 50-osobowej firmy to kolejne 150 tys. zł). Łącznie to nawet 1 mln zł na start, co dla wielu firm jest kwotą nie do przeskoczenia. W przypadku budowy powierzchni od zera (shell and core) pod klucz budżety na wykończenie zaczynają przekraczać 1 tys. euro za mkw., a oferty wycen są ważne tylko w dniu ich złożenia. Nikt nie chce ponosić ryzyka niedoszacowania i tak już wysokich stawek.
Szymon Chachuła, partner w kancelarii Brochocki, dodaje, że sporządzenie szczegółowych kosztorysów prac przez wykonawców to jeden z najbardziej problematycznych elementów procesu zawarcia umowy najmu. – Przygotowanie dla najemcy biura pod klucz wiąże się najczęściej z dodatkowym budżetem na aranżację (np. 400 euro za mkw.). Wysokość zależy od stanu powierzchni: czy jest to stan surowy, czy przeróbka powierzchni po poprzednim użytkowniku – mówi. Zauważa, że pojawiły się oferty za minimalny czynsz. – Zastrzeżenie: koszty adaptacji powierzchni w całości pokryje najemca – wyjaśnia.
Jakub Bereś, dyrektor działu Landlord Representation w firmie Biuro Na Miarę, nie ma wątpliwości, że właściciele biurowców i najemcy muszą znaleźć wspólny mianownik. – Są dwa główne nurty. Pierwszy to zmiana nastawienia najemców, którzy muszą albo zmniejszyć oczekiwania co do standardu powierzchni, albo szukać biur z drugiej ręki, nieidealnych, ale już zbudowanych, które można odświeżyć lub przebudować w niewielkim stopniu – tłumaczy. – Drugi nurt to spełnienie oczekiwań najemcy dotyczących wykończenia w zamian za wyższy czynsz. Przy pięcioletnim kontrakcie każde euro za mkw. 500-metrowego biura to ponad 100 tys. zł. Podwyższając czynsz o kilka euro za mkw., właściciel biurowca będzie bardziej skłonny do doinwestowania i budowy biura pod klucz. Szczególnie widać to w przypadku starszych budynków, gdzie burzenie i budowa powierzchni od nowa jest najbardziej kosztochłonna i czasochłonna, a przy tym nieekologiczna.
