Fit-outy, czyli wykończenie i urządzenie wnętrz, m.in. biur, ostatnio bardzo zdrożały. – Do tej pory koszty przygotowania powierzchni biurowej z reguły ponosili właściciele budynków. Żeby przyciągnąć najemców, oferowali wykończenie ich siedzib pod klucz – tłumaczy Agnieszka Węglarz, dyrektor działu fit-out w firmie Biuro Na Miarę. – Przy pięcioletnich umowach najmu proponowany budżet zwykle wystarczał, ale przy kontraktach trzyletnich, gdzie budżet był już mniejszy – niekoniecznie. Mówimy tu o standardowych wykończeniach. Najemca, któremu zależało na wyższym standardzie, musiał się liczyć z dopłatami.

Milion na start

Dziś, jak mówi Agnieszka Węglarz, ceny materiałów tak wystrzeliły, że nawet przy pięcioletnich umowach tego budżetu zaczęło brakować. – Żeby wykończyć biuro zgodnie z oczekiwaniami najemcy, właściciele nieruchomości musieliby się zgodzić na niższy zarobek – zaznacza. A trzeba pamiętać, że średnie czynsze za biura od dłuższego czasu specjalnie się nie zmieniają.

– Najprostszym rozwiązaniem mogłoby być dołożenie środków przez najemców, ale do tego polski rynek nie jest jeszcze przyzwyczajony – mówi Agnieszka Węglarz. Przy kilkusetmetrowej powierzchni liczy się każde 100 euro. – Np. przy ok. 500-metrowym biurze to znacznie ponad 200 tys. zł dopłaty do wykończenia – wskazuje. – Do tego trzymiesięczna kaucja (ok. 120 tys. zł), często nowe meble (dla 50-osobowej firmy to kolejne 150 tys. zł). Łącznie to nawet 1 mln zł na start, co dla wielu firm jest kwotą nie do przeskoczenia. W przypadku budowy powierzchni od zera (shell and core) pod klucz budżety na wykończenie zaczynają przekraczać 1 tys. euro za mkw., a oferty wycen są ważne tylko w dniu ich złożenia. Nikt nie chce ponosić ryzyka niedoszacowania i tak już wysokich stawek.

Szymon Chachuła, partner w kancelarii Brochocki, dodaje, że sporządzenie szczegółowych kosztorysów prac przez wykonawców to jeden z najbardziej problematycznych elementów procesu zawarcia umowy najmu. – Przygotowanie dla najemcy biura pod klucz wiąże się najczęściej z dodatkowym budżetem na aranżację (np. 400 euro za mkw.). Wysokość zależy od stanu powierzchni: czy jest to stan surowy, czy przeróbka powierzchni po poprzednim użytkowniku – mówi. Zauważa, że pojawiły się oferty za minimalny czynsz. – Zastrzeżenie: koszty adaptacji powierzchni w całości pokryje najemca – wyjaśnia.

Jakub Bereś, dyrektor działu Landlord Representation w firmie Biuro Na Miarę, nie ma wątpliwości, że właściciele biurowców i najemcy muszą znaleźć wspólny mianownik. – Są dwa główne nurty. Pierwszy to zmiana nastawienia najemców, którzy muszą albo zmniejszyć oczekiwania co do standardu powierzchni, albo szukać biur z drugiej ręki, nieidealnych, ale już zbudowanych, które można odświeżyć lub przebudować w niewielkim stopniu – tłumaczy. – Drugi nurt to spełnienie oczekiwań najemcy dotyczących wykończenia w zamian za wyższy czynsz. Przy pięcioletnim kontrakcie każde euro za mkw. 500-metrowego biura to ponad 100 tys. zł. Podwyższając czynsz o kilka euro za mkw., właściciel biurowca będzie bardziej skłonny do doinwestowania i budowy biura pod klucz. Szczególnie widać to w przypadku starszych budynków, gdzie burzenie i budowa powierzchni od nowa jest najbardziej kosztochłonna i czasochłonna, a przy tym nieekologiczna.

Luka i czynsze

Aleksandra Markiewicz, dyrektor w firmie Knight Frank, przyznaje, że dostarczenie biura pod klucz jest coraz trudniejsze. – Nie jest jednak niemożliwe – zastrzega. – Odnotowujemy wzrost budżetów wynajmujących na wykończenie powierzchni o ok. 100–150 euro za mkw. – mówi. – Skłonność właścicieli biurowców do podwyższania budżetów na remont zależy od sytuacji i prognozowanych trendów. Właściciele biurowców w Warszawie mają inne podejście niż w miastach regionalnych. Ważne też, kiedy budynek dostanie pozwolenie na użytkowanie, w jakim stopniu jest wynajęty. Właściciele biurowców dopiero kończących budowy są mniej skłonni do negocjacji niż budynków o wysokim współczynniku pustostanów – dodaje.

Znaczenie ma także długość umowy. – Firmy chcące podpisać je na więcej niż pięć lat mogą liczyć na bardzo atrakcyjne warunki – biuro wykończone pod klucz czy kontrybucje finansowe – zapewnia ekspertka Knight Frank.

Rynek czekają zmiany. Jak mówi Aleksandra Markiewicz, w pierwszej kolejności dotkną nowych obiektów w najlepszych lokalizacjach. W Warszawie np. w latach 2023–2024 spodziewana jest luka podażowa. – Ale trzeba pamiętać, że pomimo pozytywnych sygnałów świadczących o ożywieniu popytu, najemcy wciąż bardzo ostrożnie podejmują decyzje o podpisywaniu umów najmu – mówi Aleksandra Markiewicz.

Knight Frank podaje, że w stolicy czynsze wywoławcze w I kwartale wahały się od 10 do 24 euro za mkw. miesięcznie. W najlepszych lokalizacjach i budynkach było jeszcze drożej. W miastach regionalnych to ok. 8–16,50 euro mkw. Biura z najbardziej prestiżowymi adresami w Krakowie są oferowane za 17 euro mkw. – W najbliższych miesiącach spodziewamy się wzrostu czynszów o ok. 0,5 do 1 euro za mkw., przede wszystkim za nowe budynki. W Warszawie ze względu na spodziewaną lukę podażową podwyżki mogą być większe – mówi Aleksandra Markiewicz.

Wysokie koszty wykończenia biur przyspieszyły rozwój powierzchni coworkingowych. Takie biura są już gotowe. – Wiele zostało wykończonych jeszcze przed pandemią i wojną – mówią przedstawiciele Biura na Miarę. – Właściciele nowych, powstających dziś powierzchni coworkingowych, oczekują już znacznie wyższych czynszów za stanowisko pracy. Właściciele biurowców coraz częściej zastanawiają się nad recyklingiem powierzchni i także idą na ustępstwa; za odświeżenie i niewielki lifting, zamiast biura idealnie dopasowanego biura, proponują krótsze, bardziej elastyczne kontrakty.

Szymon Chachuła zaznacza, że coworki to rozwiązanie tymczasowe. - Koszt stanowiska pracy jest dużo wyższy niż przy klasycznym najmie. W dłuższej perspektywie, dla stabilnego biznesu, klasyczna umowa najmu jest zdecydowanie korzystniejsza finansowo – podkreśla.

Zdaniem Aleksandry Markiewicz coworki przeżywają prawdziwy boom. - Są bardzo atrakcyjnym rozwiązaniem dla firm z Ukrainy, Białorusi i Rosji, które postanowiły przenieść odziały do Polski – mówi ekspertka Knight Frank. - Coworki cieszą się też popularnością wśród firm ceniących sobie elastyczne formy najmu. Nie trzeba się decydować od razu na długoletnią umowę. Firmy mogą obserwować rozwój sytuacji epidemiologicznej, sprawdzić chęć powrotu pracowników do biura, mogą na chwilę zwiększyć powierzchnię biurową.