- Inwestorzy mogą jednak spać spokojnie – uspokajają eksperci REDD. - Zmieniło się myślenie najemców i ich pracowników. To rewolucja. Właścicieli biurowców w kolejnych latach czeka wyłącznie ewolucja. I to raczej organizacyjna, bo pieniądze w branży wciąż są.
Praca po nowemu
Analitycy REDD tłumaczą, że minione dwa lata pokazały najemcom biur nowe możliwości. – Bardzo szybko stały się standardem. Te możliwości to w głównej mierze, rzecz jasna, praca z domu. Widać to w naszych statystykach z ostatnich lat – tłumaczą.
Od 2019 do końca 2020 roku średnia powierzchnia biur wynajmowanych w stolicy spadła o niemal 25 proc. - W 2021 rynek zaliczył tu kolejny spadek, tym razem o 7 proc. W największym skrócie - ze średnich 404 mkw. w 2019 roku najemcy w 2021 roku „przenieśli” się na powierzchnie ok. 277-metrowe. W pierwszym kwartale 2022 roku widzimy rosnącą średnią, ale ocenę trendu będziemy mogli przedstawić po zakończeniu roku.
- System „trzy dni z biura, dwa dni z domu” najprawdopodobniej wszedł w życie biurowe na stałe. To z reguły wygodniejsze dla pracowników, a ponieważ szef nie potrzebuje mieć pełnej załogi biurze przez cały czas, nie pyta już o tak duże biuro, wynajmując je – wyjaśnia Piotr Smagała, dyrektor zarządzający i współzałożyciel REDD Group.
Stoją dłużej
Z analiz REDD wynika, że znacznie wydłużył się czas potrzebny na komercjalizację powierzchni biurowej. - Tuż przed pandemią było to 145 dni. Na koniec 2021 roku był to już cały rok! W pierwszym kwartale 2022 roku w Warszawie jest to już ponad 500 dni. Takie dane mogłoby świadczyć o równie znaczących (i negatywnych) zmianach dla finansów właścicieli nieruchomości, ale tu, jak się okazuje, jest bez zmian, a miejscami nawet - zmiany są plus – mówią eksperci REDD.
Na czym polega ten paradoks? - Średnia wynajmowana powierzchnia spada, ale rośnie za to, i to w bardzo szybkim tempie, wartość samych biurowców – tłumaczą analitycy REDD. – Z naszych danych wynika, że niektórzy właściciele mogli się w ostatnich latach wzbogacić o kilkanaście procent – szacują.
Wyższe wyceny
- Sprawdziliśmy to na trzech przykładowych nieruchomościach w Warszawie. Ich łączna wartość w 2019 roku to 3,6 mld zł. Ponad dwa lata później trzeba by za nie zapłacić 4,3 mld. Co ciekawe – te budynki zyskują na wartości szybciej niż przychody, które się z nich czerpie. Inwestorzy mogą więc w zasadzie jedynie czekać, ich portfel rośnie sam. Sytuacja godna pozazdroszczenia, nie ukrywam – mówi Piotr Smagała.
Przychody ze wspomnianych nieruchomości to w latach 2019-2021 kolejno: 229, 231 i 237 mln zł. - Wzrosty niemal żadne, jeśli porównać je z wartością biurowców – mówią analitycy.
Jak pokazują dane REDD czynsze na rynku nieruchomości biurowych są stabilne. - Niewielkie wahania, maksymalnie o 5 proc., to norma. Nie skracają się też w znaczący sposób terminy podpisywanych wynajmów. Bardzo podobnie jest z liczbą transakcji: we wspomnianym przedziale lat niewielki spadek zanotowano jedynie w roku 2020, ale już kolejny rok dał wynik większy niż w 2019 r. – wynika z analiz REDD.
W ocenie ekspertów zmiany na rynku nieruchomości biurowych przyjdą, ale ewolucyjnie, nie rewolucyjnie. - Z pewnością trzeba będzie coraz lepiej planować wynajem i budowę nowych biurowców. Tu niezbędne będą dane i coraz bardziej wydajny system ich wielopoziomowej analizy – komentują.
