Rosnące ceny materiałów i robocizny sprawiają, że dom może się okazać niezwykle kosztowną inwestycją, czasem nawet niemożliwą do zrealizowania, jeśli wspomagamy się kredytem np. na wykończenie – mówi Karolina Klimaszewska, analityk Otodomu. – Trudno się zatem dziwić, że niektórzy, mając w perspektywie wizję rosnącej inflacji i rat kredytu, decydują się na sprzedaż nieukończonego domu.

Na portalu Otodom oferowano w kwietniu 1,6 tys. wolnostojących domów (spoza oferty deweloperów) w stanie surowym – otwartym lub zamkniętym. To o 11 proc. więcej niż w kwietniu ub.r. i 2,5 proc. więcej niż w kwietniu 2020 r.

Pasmo nieszczęść

– Wszystko wskazuje, że po wielkim boomie na budowanie, który zaczął się już kilka lat temu, a zdecydowanie przyspieszył wiosną 2020 r. po pierwszych przypadkach covidu w naszym kraju, wracamy do szeroko pojętej normalizacji w tym segmencie – ocenia Kamil Wrotniak z firmy deweloperskiej Hołm.

– Mam wrażenie, że w ostatnich kilkunastu miesiącach mieliśmy do czynienia wręcz z modą na posiadanie domu. Kto nie nabył działki, nie rozpoczął budowy lub nie kupił domu od dewelopera, ten nie nadążał za resztą. To, co dzieje się dwa lata później – wzrosty cen materiałów i robocizny, wojna w Ukrainie, pędząca inflacja, podnoszenie stóp procentowych, podwajanie wysokości rat kredytów i ucinanie zdolności kredytowej – powoduje, że marzenia wielu Polaków rozsypują się jak domek z kart. Rok 2022 to pasmo nieszczęść dla tych, którzy w okresie boomu, nie do końca przygotowani, rozpoczęli udział w tej gonitwie – dodaje ekspertka.

Zastrzega, że nie dla wszystkich jest to koniec świata. – Osoby mające zapas gotówki lub wysokie zarobki, które nie są rzadkością np. w branży IT, bez problemu ukończą inwestycje, nawet korzystając z kredytów, dzięki wysokiemu wkładowi własnemu – zaznacza. – Niemniej już dziś obserwujemy efekty pęknięcia bańki. Na portalach zaroiło się od ofert działek z pozwoleniem na budowę domu lub niedokończonych inwestycji. Sądzę, że wkrótce ich liczba się podwoi lub nawet potroi. To dopiero pierwsze tygodnie reakcji łańcuchowej. Na zebranie pełnych statystyk musimy poczekać co najmniej do końca roku.

Kosztów budowy, jak mówi Kamil Wrotniak, nie da się dziś precyzyjnie określić, bo ceny materiałów i usług zmieniają się z dnia na dzień. – Np. koszt wybudowania 120-metrowego budynku w 2019 r. wynosił 200 tys. zł. Rok później – 250 tys. zł, a dziś niemal 350 tys. zł, a cena wciąż rośnie – podkreśla. – Szczęście będą mieć ci, którym uda się kupić materiały. Z ich dostępnością problem mają nawet deweloperzy. W składach budowlanych ceny szaleją, a inwestorzy prywatni są zbywani, bo właściciele sklepów liczą na większą sprzedaż u firm deweloperskich – zauważa.

Zdaniem Kamila Wrotniaka chętnych na podjęcie się wyzwania zbudowania domu będzie mniej niż przez ostatnie dwa lata. - Sadzę, że sytuacja po prostu wróci do normy - tej sprzed pandemii koronawirusa. Budować będą głównie ci, dla których było to marzenie od wielu lat, a nie chwilowa moda – podsumowuje.

Z kolei Marcin Krasoń, ekspert Obido.pl, zaznacza, powołując się na dane GUS o pozwoleniach na budowę i rozpoczętych budowach, że Polacy nadal budują i chcą budować. – W marcu rozpoczęli 10,3 tys. budów, podobnie jak w marcu 2021 r. – wskazuje. – Jednocześnie wydano 10,2 tys. pozwoleń na budowę. To wynik podobny jak rok temu i wyższy niż w kilku poprzednich latach. Budowa domu na własne potrzeby to nie kwestia inwestycji, tylko dachu nad głową – podkreśla.

Ekspert Obido.pl przyznaje, że niektórym kończą się pieniądze. – Takie osoby mogą wstrzymywać budowy – potwierdza. – I robią to. Rzadko próbują sprzedać nieukończony dom. Próbują dozbierać gotówkę lub czekają na uspokojenie sytuacji. Ci, którzy nie mają wyjścia, oczywiście, próbują te budynki sprzedać, ale w statystykach nie widać skokowego wzrostu ofert.

Także Marcin Drogomirecki, ekspert portali Morizon i Gratka, ocenia, że o masowym popadaniu w tarapaty osób budujących domy mówić nie można. – Oczywiście, były, są i będą przypadki, że zwiększone wydatki wstrzymają czy wydłużą budowę. Na razie nie ma jednak podstaw, by mówić o znaczącym nasileniu tego zjawiska – twierdzi.

Są okazje

W serwisach Morizon i Gratka oferowane są głównie gotowe domy. Ale są i budynki na różnych etapach budowy. – Od dopiero rozpoczętych, przez stan surowy: otwarty po zamknięty, wymagające wykończenia – wskazuje Drogomirecki. – Wśród ok. 35 tys. ofert domów na sprzedaż w całej Polsce, tych w budowie jest ok. 1 tys., czyli niespełna 3 proc. Nie widzimy zwiększonej podaży takich ofert.

Ekspert podaje, że można znaleźć takie domy i za niespełna 200 tys. zł, i za ponad 2 mln zł. – Ceny zależą od wielu czynników. Najważniejsze to lokalizacja, etap budowy, wielkość i typ domu, powierzchnia działki – mówi.

Luksusową rezydencję (ponad 1 tys. mkw.) na działce o powierzchni 8,6 tys. mkw. w Konstancinie wyceniono na 11,9 mln zł. Stan: surowy zamknięty. Sześciopokojowy dom (337 mkw.) w Złotniczkach (powiat poznański) w stanie surowym otwartym kosztuje 1,5 mln zł. Za 283-metrowy dom w stanie surowym zamkniętym w Tomaszkowicach k. Wieliczki właściciel chce 1,1 mln zł. 123-metrowy budynek w stanie surowym otwartym w Radominie (powiat nidzicki) kosztuje 200 tys. zł. Na dom w stanie surowym otwartym o powierzchni 144 mkw. w gminie Rzgów (powiat koniński) trzeba mieć 185 tys. zł.

Z kolei wolno stojący dom (stan surowy zamknięty) o powierzchni 147 mkw. w miejscowości Lutoryż k.Rzeszowa wyceniono na 470 tys. zł.

Marcin Drogomirecki zauważa, że i na tym rynku można znaleźć okazje. – Można kupić dom za atrakcyjną cenę – zapewnia. – A wykańczając budynek, nabywca może dostosować go do swoich potrzeb i preferencji.

O bardzo zróżnicowanej ofercie mówi też Marcin Krasoń. – Część to niedokończone wille z basenem, których budowa ciągnie się od kilku lat. Jeśli kupujący znajdzie dom w budowie, który trafia w jego potrzeby i ma sensowną cenę, to może to być lepsze rozwiązanie niż rozpoczynanie budowy od zera, choćby ze względu na czas – ocenia.

Zdaniem Marcina Drogomireckiego jest wiele sposobów na rozwiązanie problemu rosnących kosztów. – Można zrewidować ambitne plany, wydłużając czas budowy, można próbować zmodyfikować projekt i zrezygnować z części planowanych elementów albo zrealizować je w kolejnym etapie, można zastąpić droższe materiały tańszymi – mówi ekspert Morizona i Gratki. Zaznacza, że wyzwania, jakim jest budowa domu podejmują się zwykle osoby świadome, że ostateczny koszt budowy domu niemal zawsze jest wyższy od zakładanego. - Zachowują więc pewien bufor finansowy albo rozkładają inwestycję na etapy – mówi Drogomirecki.

I podsumowuje: – Wzrost cen gruntów, materiałów budowlanych i wykończeniowych oraz wykonawstwa niewątpliwie będą studzić zapał części inwestorów do budowy domów. Rynek nie zna jednak próżni. Ten segment będzie się nadal rozwijał, tyle że wolniej niż w ostatnich złotych latach. Osoby, które mają pieniądze na budowę czy zakup domu, nie powinny z planów rezygnować.