Brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego uniemożliwia niejednokrotnie realizację zamierzonej inwestycji. W takim bowiem wypadku, podstawą do ubiegania się o pozwolenie na budowę lub zmianę sposobu użytkowania budynku stanowi decyzja o warunkach zabudowy. Jak pokazuje praktyka, organy administracji architektoniczno–budowlanej nierzadko w sposób bardzo wąski rozumieją zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, która polega na ustaleniu kontynuacji funkcji istniejącej na danym obszarze.
Trzeba spełnić warunki
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe wyłącznie w przypadku łącznego spełnienia się warunków określonych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.). Jednym z tych warunków jest zachowanie przez planowaną inwestycję kontynuacji funkcji czyli tzw. zasada dobrego sąsiedztwa.
Organ administracji architektoniczno–budowlanej w trakcie prowadzonego postępowania wyjaśniającego musi bowiem ustalić, czy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Chodzi zatem o to, aby planowana inwestycja nawiązywała do tej znajdującej się w sąsiedztwie.
Zgodnie z wykładnią systemową
Czy powyższe oznacza, iż na osiedlu budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub wielorodzinnych nie może powstać budynek usługowy, w którym znajdowała się będzie np. przychodnia, przedszkole lub gabinet weterynaryjny? Analiza orzecznictwa sądów administracyjnych na przestrzeni ostatnich kilu lat prowadzi do wniosku, iż warunek dobrego sąsiedztwa należy rozumieć szeroko.
Wskazuje się, iż przesłankę kontynuacji funkcji należy odnieść do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w szerokim rozumieniu pojęcia „działka sąsiednia". W zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć w szerokim zakresie, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 22 stycznia 2014 r., sygn. akt II SA/Wr 664/13).
