Kwitnie proceder blokowania obrotu nieruchomościami. Patent jest prosty. Wystarczy, że w księdze wieczystej pojawi się jedna lub kilka wzmianek o rzekomych roszczeniach. Potencjalny kupiec znika jak kamfora, a nieruchomość można kupić po okazyjnej cenie lub napsuć krwi przeciwnikowi. Prawnicy przyznają, że nieuczciwe wykorzystywanie wzmianek to dość częsta praktyka na rynku nieruchomości.
– Wzmianka w księdze wieczystej jest informacją ostrzegającą o złożeniu wniosku do sądu wieczystoksięgowego. Z treści księgi nie wynika, czego konkretnie dotyczy: roszczenia, wpisu hipoteki czy ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu. Żeby się o tym dowiedzieć, trzeba złożyć wizytę w sądzie wieczystoksięgowym i zapoznać się z aktami, a to już nie jest takie proste – mówi Piotr Pałka, radca prawny, partner w Kancelarii Prawnej Derc, Pałka.
– Taki wniosek może złożyć każdy, nawet jeżeli jego treść jest wyssana z palca. Wystarczy dołączyć do niego nieprawidłowo opłacony pozew o bezpodstawne roszczenie na miliard złotych. Łatwo też uniknąć negatywnych konsekwencji. Sąd bowiem taki wniosek odrzuci, ale zamierzony efekt zostanie osiągnięty. Transakcja może zostać zablokowana – wyjaśnia mec. Pałka.
Czytaj także:
Obrót nieruchomościami skomplikuje bubel prawny
Zgodnie bowiem z art. 6267 § 3 kodeksu postępowania cywilnego wykreślenie wzmianki o wniosku następuje dopiero po uprawomocnieniu się postanowienia o odmowie dokonania wpisu lub odrzuceniu wniosku albo o umorzeniu postępowania, po uprawomocnieniu się zarządzenia o zwrocie wniosku.
– Na rynku jest wielu tzw. specjalistów od pozyskiwania gruntów, którzy wykorzystują wzmianki jako świetną okazję. Blokują, następnie kupują jak najtaniej, potem drożej odsprzedają i nieźle na tym zarabiają – opowiada Piotr Pałka.
Z nadużywaniem instytucji wzmianki wielokrotnie w swojej praktyce spotkał się również Stefan Jacyno, adwokat, wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy.
– Pamiętam transakcję dotyczącą nowo wybudowanego biurowca w centrum Warszawy. Deweloper chciał sprzedać go zagranicznemu inwestorowi. I zaczęły się schody. Okazało się, że jest osoba, która nie ma żadnych uzasadnionych roszczeń, co jej jednak nie przeszkadzało w składaniu wniosków o ich wpis do księgi wieczystej nieruchomości, na której stał budynek. W księdze pojawiała się więc wzmianka. Wniosek następnie oddał sąd, ale osoba ta składała kolejne. Bardzo wydłużyło to w czasie przeprowadzenie transakcji – opowiada mec. Stefan Jacyno.
Jak cyfrowa rewolucja wpływa na biznes i życie codzienne
Adwokatowi Rafałowi Dębowskiemu utkwił natomiast w pamięci spór sąsiedzki.
– Dwóch sąsiadów było w konflikcie. Jeden z nich dowiedział się, że sąsiad sprzedaje nieruchomość. I zaczął transakcję złośliwie blokować, odstraszając potencjalnych kupców. W księdze pojawiały się wzmianki o kolejnych wnioskach. Na szczęście wszystko skończyło się dobrze – mówi Rafał Dębowski.
Mirosław Kupis, notariusz, przyznaje, że dawno nie miał tego rodzaju przypadku, choć o wielu słyszał. Przy okazji zwraca uwagę na problem dotyczący przewlekłości postępowań wieczystoksięgowych.
– Obecnie postępowania wieczystoksiegowe trwają nawet rok. Tymczasem jeszcze kilka lat temu na rozpoznanie wniosku, o którym mówi wzmianka, czekało się zaledwie tydzień, potem sąd wniosek oddalał, a po dwóch tygodniach wzmianka znikała z księgi. Teraz trwa to znacznie dłużej. Wzmianki mogą być więc sporym problemem w obrocie nieruchomościami, bo dłużej trwa ich procedowanie – tłumaczy Mirosław Kupis.
Zdaniem niektórych prawników warto wprowadzić zmiany do przepisów ustawy z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, dotyczących wzmianki. Dzięki temu w przyszłości będzie można uniknąć celowego blokowania transakcji.
– Chodzi o wprowadzenie odpowiedzialności karnej za złośliwe zgłaszanie wniosków do ksiąg wieczystych, które mają wyłącznie na celu udaremnienie sprzedaży nieruchomości lub obniżenie jej ceny. Może warto zastanowić się nad grzywną lub karą ograniczonej odpowiedzialności karnej. Niektórych powinno to skutecznie odstraszyć od nadużywania wzmianki – uważa mec. Piotr Pałka.
Mecenas Stefan Jacyno ma inny pomysł na zmiany w przepisach wieczystoksięgowych.
– Wzmianka wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że kupując nieruchomość w dobrej wierze od osoby widniejącej w księdze wieczystej jako właściciel, nie stajemy się jej niezagrożonym właścicielem, tak jak gwarantuje to rękojmia. Moim zdaniem to krzywdzące. Przepisy powinny być tak skonstruowane, by wyłączać stosowanie rękojmi jedynie do wniosku, którego dotyczy wzmianka – dodaje Stefan Jacyno.
