To oni rządzą na rynku nowoczesnych magazynów

Ponad 608 tys. mkw. powierzchni magazynowych wynajęto za pośrednictwem Colliers International Poland w 2016 r. Jak mówi Grzegorz Paluch, dyrektor w dziale powierzchni logistycznych i przemysłowych tej firmy, ubiegły rok na rynku obiektów magazynowo-przemysłowych był najlepszy w historii.

Najemcy byli najbardziej aktywni w rejonie Warszawy, Górnego i Dolnego Śląska oraz Szczecina. – Miniony rok zapamiętamy jako czas kolejnej inwestycji firmy Amazon w Polsce. W rejonie Szczecina firma Panattoni buduje obiekt o powierzchni 161 tys. mkw. Inną spektakularną transakcją jest umowa najmu ok. 130 tys. mkw. podpisana przez firmę Goodman oraz Zalando – podaje Paluch.

Wstępne szacunki mówią, że w ubiegłym roku wynajęto w całej Polsce ponad 3 mln mkw. hal, podczas gdy w 2015 r. najemcy wzięli 2,5 mln mkw.

Budują spekulacyjnie

Przy transakcjach najmu 402 tys. mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowych doradzali eksperci JLL. Największe umowy podpisały Kaufland (45 tys. mkw., Panattoni Park Bydgoszcz II), DSV Solutions (36 tys. mkw., Logicor Teresin), H&M (35 tys. mkw., Panattoni Park Grodzisk III), Valeo (27,5 tys. mkw., Goodman BTS Valeo Skawina).

Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych JLL w Europie Środkowo-Wschodniej, potwierdza, że 2016 rok na rynku magazynowym był znakomity. – Od lat nie było takiej hossy. Stabilna sytuacja sprzyja budowie obiektów spekulacyjnych. Zapotrzebowanie na magazyny powoduje, że deweloperzy coraz częściej podejmują ryzyko i budują obiekty nie na zamówienie.

Tylko od stycznia do końca września podpisano umowy najmu na ok. 2,2 mln mkw. powierzchni. Duży popyt generuje, jak mówi Tomasz Olszewski, m.in. branża e-commerce.

W wynajęciu 352 tys. mkw. magazynów pośredniczyli doradcy CBRE. Aleksander Kuźniewski, wicedyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych w tej firmie, podkreśla, że miniony rok był bardzo udany. – Swoje możliwości na rynku inwestycji magazynowych pokazała szczególnie branża e-commerce – potwierdza. – Wzrost znaczenia tej branży będzie czynnikiem kształtującym przyszłoroczne wyniki. Jednocześnie w minionym roku było coraz trudniej o pracowników. Część najemców z powodu braku siły roboczej była zmuszona przenieść się w inne miejsca. Większym zainteresowaniem cieszą się nowe lokalizacje – Szczecin, Bydgoszcz, Toruń i Zielona Góra oraz mniejsze ośrodki miejskie.

Dodaje, że umowa z solidnym najemcą jest w stanie zapewnić deweloperowi finansowanie inwestycji. Najemca zyskuje zaś możliwość działania na rynku, gdzie ma dostęp do pracowników.

286,8 tys. mkw. wynajęła firma Cushman & Wakefield. (Największe transakcje: renegocjacja umowy najmu 22 tys. mkw. przez Danfoss w Hillwood Wrocław, umowa na realizację inwestycji BTS w ramach parku P3 Piotrków dla firmy InPost – najem ok. 15 tys. mkw.)

– 2016 rok okazał się rekordowy pod względem zapotrzebowania na nowoczesne powierzchnie przemysłowe i logistyczne – podkreśla Adrian Semaan, konsultant z działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w C&W.

Czas przeprowadzek

Wrocławska Giełda Nieruchomości (WGN) pośredniczyła w wynajmie powierzchni dla niemal 70 najemców. – Całkowita powierzchnia wynajętych magazynów to 250 tys. mkw. – podaje Leszek Michniak, szef WGN. – Najwięcej transakcji przeprowadziliśmy w województwach zachodniopomorskim, łódzkim i śląskim. Liczba transakcji była większa niż w 2015 roku o 20 proc.

Firma BNP Paribas Real Estate Poland doradzała przy wynajmie ponad 180 tys. mkw. powierzchni magazynowych. Jak podaje Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektor działu powierzchni logistycznych i przemysłowych na Europę Środkowo-Wschodnią, oznacza to ponad 50-proc. wzrost w skali roku. – Największe przeprowadzone z naszym udziałem transakcje dotyczyły obiektów w centralnej Polsce (ponad 80 tys. mkw.) oraz w okolicach Warszawy (ponad 50 tys. mkw.). Ważnym rynkiem okazał się Poznań i jego okolice, gdzie pośredniczyliśmy w wynajmie ponad 10 tys. mkw. – mówi Pyś-Fabiańczyk. – Regiony te stanowią dla najemców logistycznych tzw. center of gravity, czyli lokalizację wyznaczoną metodą wyważonego środka ciężkości, która zapewnia minimalizację kosztów transportu, dowozu i wywozu towarów. Gdy centrum magazynowe ma obsługiwać wiele rynków sprzedaży w Polsce lub Europie Środkowo-Wschodniej lub gdy jest wielu dostawców, wynajmujący najchętniej poszukują obiektów w okolicach Strykowa, Piotrkowa Trybunalskiego, Łodzi. Dużą popularnością cieszą się także okolice Warszawy – Błonie, Grodzisk Mazowiecki, Pruszków i Nadarzyn – wyjaśnia.

Dodaje, że deweloperzy oferują powierzchnie o bardzo wysokim standardzie technicznym. – Stosują materiały wysokiej jakości, korzystają z energooszczędnych rozwiązaniach – mówi Pyś-Fabiańczyk.

Firma Axi Immo Group nie podaje, ile mkw. magazynów wynajęła. Renata Osiecka, partner zarządzająca w tej firmie, mówi, że wśród klientów spółki są firmy o różnym profilu działalności, m.in. operatorzy logistyczni, dystrybutorzy oraz klienci końcowi z branż automotive, e-commerce, zrób to sam i przemysłu. – Wśród wielu transakcji możemy wymienić np. projekt dla firmy TrioLine, producenta mebli na zamówienie, który wynajął 30,2 tys. mkw. w parku Panattoni Park Poznań V – podaje.

Nowe miasta

Renata Osiecka zauważa, że deweloperzy budowali dużo zarówno w tradycyjnych lokalizacjach magazynowych, jak i w mniejszych miastach, np. Bydgoszcz, Szczecin, Lublin. – Duży popyt sprzyjał realizacji inwestycji spekulacyjnych, zwłaszcza tam, gdzie jest mało pustostanów – zauważa. – Silnie podstawy gospodarcze i wzrost produkcji, w tym dużych inwestycji, będą pozytywnie oddziaływać na sektor magazynowy. Wydaje się, że mamy przed sobą kolejny stabilny rok, jednak mniejsza dostępność pracowników, wzrost kosztów pracy oraz negatywne skutki ustawy o obrocie gruntami rolnymi mogą mieć wpływ na wyniki na koniec 2017 r. – ocenia.

Savills sektorem magazynowym zajmuje się od końca ubiegłego roku i dopiero rozwija działalność na tym rynku, dlatego też nie podaje swoich transakcji.