Ziemia rolna już nie drożeje

I dodaje, że nowe prawo mówi, że co do zasady od 30 kwietnia 2016 roku nabywcą ziemi może być tylko rolnik indywidualny. - W rozumieniu ustawy jest to osoba mająca kwalifikacje rolnicze, posiadająca nie więcej niż 300 ha ziemi, mieszkająca w gminie od pięciu lat i od pięciu lat samodzielnie uprawiająca ziemię. Jest kilka odstępstw od tej zasady. Z grona nierolników działkę rolną może nabyć np. gmina, Skarb Państwa, Kościoły i związki wyznaniowe, osoba bliska właścicielowi parceli lub osoba dziedzicząca po zmarłym rolniku. W innych przypadkach na transakcję zgodę może wydać prezes ANR - przypomina Bartosz Turek. - Inne wyłączenia dotyczą powierzchni działek.

Po 30 kwietnia 2016 roku wciąż jest możliwy wolny obrót działkami o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha. Działki większe - do 0,5 ha - nierolnik kupi jedynie wtedy, gdy na działce znajduje się dom. Inną furtką jest zapis, zgodnie z którym zbywalność pod rządami nowej ustawy zachowały działki, dla których do 30 kwietnia 2016 roku wydane zostały warunki zabudowy.

Ceny w dół

- Efektem nowego prawa nie jest jedynie ograniczenie obrotu. Mniejszy popyt na ziemię spowodował, że ceny ziemi rolnej przestały rosnąć. W ostatnim kwartale 2016 roku za hektar trzeba było płacić 35,8 tys. zł. To zaledwie 1,5 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem - podaje Bartosz Turek.- To najniższa dynamika wzrostu od 2005 roku, czyli od czasu udostępniania przez GUS odpowiednich danych. - W ostatnim czasie tanieje dobra ziemia. Pamiętajmy, że to właśnie urodzajne grunty są atrakcyjne dla rolników. W nowym porządku prawnym to oni mają uprzywilejowaną pozycję - tylko oni mogą kupić ziemię bez dodatkowych zgód i formalności. Rolnicy najprawdopodobniej wykorzystują tę przewagę w negocjacjach, czego efektem jest taniejąca żyzna ziemia - tłumaczy analityk Open Finance.

Dodaje, że w przypadku ziemi średniej i słabej widoczne są skromne wzrosty cen. - Wciąż brakuje danych, które pozwoliłyby to wytłumaczyć. Niewykluczone, że w przypadku parceli niskich klas na wzrost cen może wpływać fakt, że to słabsze ziemie były częściej kupowane w celu podzielenia ich na mniejsze działki i sprzedaży z zyskiem - ocenia Bartosz Turek. - Jeśli tylko działki te mają powierzchnię do 3 tys. mkw. to można je kupić bez dodatkowych zezwoleń i statusu rolnika indywidualnego. Ponadto potencjalnie łatwiej jest uzyskać nierolnikowi specjalną zgodę na zakup niewielkiej działki. Jednym z warunków uzyskania takiej zgody przez sprzedającego jest udowodnienie, że działki nie chciał kupić żaden uprawniony podmiot. Łatwiej udowodnić to w przypadku kilkudziesięcioarowej parceli, która z punktu widzenia prawdziwego rolnika jest mało atrakcyjna - wyjaśnia.

I dodaje: Teoretycznie małe działki, które udaje się kupić nierolnikom, mogą zawyżać statystyki cen. Jest to jednak tylko hipoteza. Z drugiej strony transakcji jest dziś o połowę mniej. To oznacza, że wyniki publikowane przez GUS mogą być bardziej przypadkowe. Gdy transakcji jest mniej, pojedyncze umowy mają większy wpływ na kształtowanie się średnich cen.

Bazą do obliczeń są dane GUS na temat przeciętnych cen płaconych za ziemię (grunty orne) w obrocie prywatnym. GUS wyróżnia ceny dla poszczególnych województw i grup jakościowych gleb (dzieli na trzy grupy w zależności od klasy bonitacyjnej ziemi). Urząd podaje do publicznej wiadomości jedynie średnią cenę transakcyjną. Ta nie uwzględnia jakości sprzedawanej ziemi. W efekcie sprzedaż większej ilości dobrej ziemi może skutkować wzrostem średniej ceny publikowanej przez GUS dla całego kraju. Ograniczenie takich błędów jest możliwe poprzez uwzględnienie jakości ziemi znajdującej się w całym kraju. Większa wiarygodność wyników możliwa jest do uzyskania dzięki przeprowadzeniu obliczeń oddzielnie dla każdego województwa i uśrednienie wyników, uwzględniając wagę zależną od ilości konkretnej ziemi rolnej w poszczególnych województwach. Źródło: Open Finance