Inwestorzy wchodzą do fabryk

Czy deweloperzy komercyjni chętnie prowadzą inwestycje na terenach poprzemysłowych? Co najczęściej - biura? centra handlowe? - powstaje na takich terenach?

Anna Staniszewska, dyrektor działu analiz i doradztwa na Europę Środkowo-Wschodnią w  BNP Paribas Real Estate:Tereny poprzemysłowe mają często duży potencjał inwestycyjny. Dowodem są zrealizowane projekty rewitalizacji obszarów pokopalnianych, pofabrycznych i poprodukcyjnych w wielu polskich miastach. Dzięki nim zdegradowane tereny zyskały nowe życie, zmieniły funkcje i często stały się miejscem integracji lokalnych społeczności. Realizowane i planowane są kolejne inwestycje zarówno w dużych aglomeracjach, jak również w mniejszych miejscowościach.

Oprócz rewitalizacji istniejącej tkanki, wiele inwestycji polega na całkowitej transformacji i zastąpieniu zakładów czy fabryk zupełnie nowymi budynkami. Atrakcyjność terenów poprzemysłowych może wynikać m.in. z doskonałej lokalizacji, często w niedalekiej odległości od centrum miasta, znakomitej widoczności, odpowiedniej wielkości terenu oraz jego dobrego skomunikowania, czy też ze względnie niskiej ceny, która gwarantuje opłacalność inwestycji.

Niejednokrotnie walorem terenu jest unikatowa architektura i wartość historyczna, która dzięki odpowiedniej rewitalizacji zyskuje blask, a miejsce zaczyna nowe życie. Inwestorzy coraz częściej decydują się realizować coraz ciekawsze wizje architektów, którzy starają się scalać i dopasowywać tego typu projekty do otaczającej je tkanki miejskiej. To nowoczesne i bardzo potrzebne podejście w realizacji projektów, które osadzone są w pewnej rzeczywistości miejskiej, historycznej i społecznej.

Nierzadko ogromną wartością typu projektów jest coraz większa, naturalna umiejętność integrowania różnych funkcji - handlowej, mieszkaniowej, hotelowej, biurowej, jak również kulturalno-rozrywkowej. Do tego dochodzi wkomponowywanie w nie historycznych obiektów oraz przestrzeni publicznej, która staje się nową agorą, nowym punktem spotkań mieszkańców, zachowując genius loci, czyli duch miejsca.

Proszę o przykłady takich inwestycji.

Przykładów na zagospodarowanie terenów poprzemysłowych przez deweloperów zarówno powierzchni komercyjnych na wynajem a także mieszkaniowych jest w Polsce bardzo wiele. Najlepszym wzorem integracji funkcji jest kompleks wokół łódzkiej Manufaktury, XIX-wiecznej tkalni, w którym obok handlu działa Muzeum Sztuki Nowoczesnej ms2, Muzeum Miasta Łodzi, Teatr Mały, jak również Eksperymentarium, szkoła tańca, centrum wspinaczkowe czy klub fitness.

W pobliżu działa hotel Andel's. Innym ciekawym projektem na terenach poprzemysłowych jest poznański Stary Browar, łączący funkcje handlowe, biurowe oraz kulturalne. W Warszawie mamy także przykłady inwestycji wykorzystujących istniejącą zabudowę postindustrialną – np. kompleks biurowy Karolkowa Business Park na terenie byłych zakładów Phillips czy centrum handlowe Stara Papiernia w Konstancinie. Stolica ma też wiele przykładów obiektów na terenach poprzemysłowych, które powstały po doprowadzeniu nieruchomości do stanu zerowego. Nie można nie wspomnieć przy tej okazji o Służewcu Przemysłowym.

Od lat 90. XX wieku część dzielnicy zaczęła być intensywnie zabudowywana budynkami biurowymi, w wyniku, czego powstał największy w Polsce klaster biurowy, liczący ponad 80 biurowców. Jeszcze 20-30 lat temu na tych terenach działało wiele zakładów produkcyjnych i przemysłowych tj. fabryka dźwigów Zremb, fabryka kondensatorów Elwa, fabryka półprzewodników Tewa czy zakłady elektroniczne Unitra Unima. Z kolei na Woli Zakłady Radiowe Unitra to obecnie zabudowa biurowa części pierzei ulicy Kasprzaka, a J.W. Construction realizuje projekt Bliska Wola, polegający na wieloetapowej inwestycji mieszkaniowej z funkcją usługową w miejscu zakładów VIS na skrzyżowaniu Kasprzaka i al. Prymasa Tysiąclecia.

Kraków także posiada wiele przykładów zagospodarowania obszarów poprzemysłowych. Należą do nich m.in. Galeria Kazimierz, zbudowana w ramach rewaloryzacji zabytkowej Rzeźni Miejskiej, nowe oblicze Browaru Lubicz, który zmieniono w kompleks mieszkaniowy, centrum handlowe Bonarka oraz kompleks biurowy Bonarka B4B to zagospodarowany obszar po Zakładach Chemicznych „Bonarka" czy też Centrum Handlowe Zakopianka, która została zbudowana na części terenów Krakowskich Zakładów Sodowych Solvay. Na terenie kopalni „Eminencja" działa centrum handlowo-rozrywkowe Silesia City Center, drugi po Spodku najbardziej charakterystyczny punkt w Katowicach, jak również osiedle mieszkaniowe Dębowe Tarasy.

Z kolei we Wrocławiu, jedno z największych centrów handlowych w Polsce Magnolia Park znajduje się na terenie po Wrocławskich Zakładach Mięsnych. Oprócz dużych aglomeracji, inwestycje na terenach poprzemysłowych realizowane są także w mniejszych miastach, głównie z przeznaczeniem na funkcje handlowe.

Przykładem może być m.in. Alfa Centrum w Białymstoku, stojące w miejscu zakładów włókienniczych „Biruna", kompleks Stara Przędzalnia w Żyrardowie, centrum handlowe Sfera w Bielsku Białej na terenie fabryki Bielskich Zakładów Przemysłu Lniarskiego Lenko, czy Focus Mall w Zielonej Górze, zajmujący działkę Zakładów Przemysłu Wełnianego Polska Wełna.

Co miasto zyskuje na takich inwestycjach?

Tego typu inwestycje zapobiegają częściowo zjawisku rozlewania się miast („urban sprawl"), i gentryfikacji, jak również korzystnie wpływają, na jakość życia mieszkańców i wizerunek miasta. Sama realizacja inwestycji na obszarach postindustrialnych bywa bardzo skomplikowana i długotrwała.

Projekty te często nie należą do „łatwych i przyjemnych". Zawsze czynnikiem ryzyka w tego typu projektach jest stan techniczny budynków i infrastruktury, a także oszacowanie nakładów, w tym kosztów ewentualnych wyburzeń istniejącej zabudowy, rewitalizacji obiektów zabytkowych czy też rekultywacji w przypadku prowadzenia na terenie działalności uciążliwej środowiskowo.

Trudno jest do końca przewidzieć „niespodzianki", które często pojawiają się w trakcie realizacji inwestycji i mogą go znacznie opóźnić oraz wpłynąć na istotny wzrost nakładów. Istotnym elementem odpowiedniego przeprowadzenia inwestycji na obszarze poprzemysłowym jest odpowiednia współpraca z organami wydającymi opinie i pozwolenia, w tym z konserwatorem zabytków w przypadku terenów objętych ochroną.

Mimo tych przeciwności i ryzyk, wielu deweloperów podejmuje wyzwanie i realizuje z sukcesem projekty, które w przypadku rewitalizacji, oprócz komercyjnych profitów, mają również wysoką wartość dla lokalnych społeczności i ładu przestrzennego. Dzięki temu możliwe jest zachowanie dziedzictwa kulturowego oraz zasad zrównoważonego rozwoju.

Jacy inwestorzy - polscy? zagraniczni? - inwestuje w takich miejscach?

Nowoczesne inwestycje na terenach poprzemysłowych i pofabrycznych to przede wszystkim projekty, których podejmują się gracze potrafiący doskonale współpracować z władzami miast, sprawnie poruszający się po meandrach planistycznych, mający wysokie kompetencje w zakresie realizacji skomplikowanych projektów.

To także podmioty, które potrafią wykreować z nieruchomości nowy znak rozpoznawczy na mapie miasta, pewien rodzaj marki. Co do źródła pochodzenia kapitału, to nie ma reguły. Z pewnością duże realizacje wymagają znacznych nakładów finansowych, stąd wiele z nich jest realizowanych przez inwestorów zagranicznych, którzy dysponują nie tylko wiedzą i doświadczeniem, ale i odpowiednim zapleczem finansowym. Jednakże, na terenie całej Polski, znaleźć można wiele przykładów zagospodarowania terenów poprzemysłowych przez rodzimych deweloperów, którzy równie skutecznie potrafią wykorzystać ich potencjał.

Warto także wspomnieć o samorządach, które również angażują się w przedsięwzięcia związane z ponownym wykorzystaniem obszarów postindustrialnych. W większości przypadków realizują lokalne programy rewitalizacji wspierając się funduszami unijnymi. Inwestycje te mają z reguły funkcje edukacyjne, kulturalne lub sportowe. Przykładem może być szereg realizacji na Śląsku np. tereny po KWK Reden zostały przekształcone w park miejski, halę sportową i aquapark, w miejscu KWK Sosnowiec powstał Kompleks Rekreacyjno-Sportowy z całorocznym stokiem narciarskim, natomiast KWK Katowice zyskało nowe życie dzięki kompleksowej rewitalizacji obszaru, na którym działa Muzeum Śląskie oraz Narodowa Orkiestra Symfoniczna Polskiego Radia.