Przepisy o REIT wciąż wymagają dopracowania

Do 9 czerwca Ministerstwo Finansów czeka na opinie do nowego projektu ustawy regulującej funkcjonowanie spółek rynku wynajmu nieruchomości (SRWN). Na świecie podmioty tego typu są znane pod szyldem REIT (real estate investment trust) i wypłacają swoim udziałowcom regularne dywidendy z zysków uzyskiwanych z inwestowania w nieruchomości.

Resort finansów zakłada, że proces legislacyjny uda się przeprowadzić tak, by prawo obowiązywało od 1 stycznia 2018 r. Pierwsza wersja założeń ustawy pojawiła się jesienią ub.r. Obecna jest reakcją na część uwag zgłoszonych przez szeroko rozumiane środowisko.

Ustawa przewiduje, że SRWN mają inwestować we wszelkiego rodzaju nieruchomości przynoszące dochód i działać w formie spółek akcyjnych z siedzibą w Polsce, notowanych na GPW. Spółki będą zobowiązane do wypłacania akcjonariuszom 90 proc. zysków z najmu w formie dywidendy i zapłacą od tej kwoty 8,5 proc. podatku CIT. Walne zgromadzenie będzie mogło upoważnić firmę do reinwestowania części zysku. Akcjonariusze mają być zwolnieni z podatku od dywidendy (19 proc.).

– Wierzymy, że nowy instrument inwestycyjny może mieć istotny wkład w rozwój gospodarczy Polski, dalszy dynamiczny wzrost znaczenia i wartości publicznego rynku papierów wartościowych, a także istotne zwiększenie udziału kapitału polskiego we własności nieruchomości komercyjnych, stanowiących istotną część polskiej gospodarki – komentuje Małgorzata Kosińska, prezes Stowarzyszenia REIT Polska zrzeszającego ekspertów oraz przedsiębiorców.

Diabeł tkwi w szczegółach

– Jesteśmy jednym z konsultantów społecznych ustawy. Pracujemy bardzo intensywnie nad uwagami, jakie nasuwają się po przeczytaniu kolejnej wersji – podkreśla prezes Kosińska. Stowarzyszenie zwraca uwagę na kilka kwestii, które wymagają rozszerzenia i doprecyzowania.

Po pierwsze, chodzi o ustawową definicję nieruchomości. Pierwotnie miały to być tylko obiekty komercyjne generujące dochód z czynszów – teraz mają to być budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków. Zdaniem REIT Polska definicja powinna zostać rozszerzona o grunty – miałoby to wpływ na poziom wartości aktywów nieruchomościowych. Stowarzyszenie postuluje też, by SRWN miały prawo inwestować w spółki poza Polską oraz spółki osobowe, joint venture czy fundusze (teraz projekt dopuszcza tylko spółki akcyjne, z o.o. lub komandytowo-akcyjne). Resort finansów konsekwentnie odmawia, by status SRWN miały FIZ – powszechnie stosowane do inwestowania na rynku nieruchomości.

Po drugie, należy sprecyzować definicję zysku do dystrybucji i opodatkowania. Według REIT Polska powinien on opierać się na gotówce, jaka w roku obrotowym wpłynęła z czynszów czy sprzedaży aktywów, a pomijać wyniki czysto księgowe – m.in. z przeszacowania wartości nieruchomości.

Po trzecie, potrzebna jest dodatkowa analiza zaproponowanej wysokości opodatkowania (8,5 proc.), w szczególności w kontekście braku prawa do rozpoznania kosztów amortyzacyjnych oraz porównania do obecnie obowiązujących obciążeń podatkowych spółek i funduszy nieruchomościowych.

Rynkowi pionierzy

Ustawa dopiero się rodzi, ale pionierów nie brakuje. Wyprzedzające działania podjęło dwóch inwestorów – Reino Partners i Griffin Real Estate. Ta pierwsza firma próbowała wprowadzić na giełdę REIT Reino Dywidenda Plus – za pieniądze z oferty firma miała zbudować portfel biurowców, jednak nie udało się zabrać zaplanowanej kwoty. Reino deklaruje drugie podejście do giełdy, tym razem z portfelem kilku nieruchomości.

Z kolei grupa Griffin zgromadziła warte ponad 2 mld zł zlokalizowane w Polsce nieruchomości w zarejestrowanej w Holandii spółce Griffin Premium RE. W tym roku firma weszła na warszawski parkiet. W trakcie oferty publicznej padały deklaracje, że Griffin Premium RE może się przekształcić w SRWN, o ile zapisy ustawy będą korzystne dla spółki i akcjonariuszy. Griffin Premium RE na razie nie komentuje projektu ustawy.

Nie brakuje innych spółek, które sygnalizowały chęć tworzenia SRWN.

– Warunki zaproponowane przez resort finansów są dla nas logiczne i akceptowane – mówi Radosław T. Krochta, prezes MLP Group. – Naszym celem jest utworzenie pierwszego w Polsce i regionie REIT magazynowego z aktywami brutto rzędu 1 mld zł. Rynek powierzchni magazynowych jest najdynamiczniej rozwijającym się sektorem nieruchomości komercyjnych. Biznes pozwala osiągać zwrot rzędu 7–8 proc. w skali roku, co jest bardzo atrakcyjną propozycją wobec lokat bankowych. Prace nad utworzeniem REIT planujemy zakończyć w I kwartale 2018 r. – dodaje.

Z kolei Murapol stawia na REIT oparty na mieszkaniach na wynajem.

– Ogólnie uważam, że projekt jest poprawny, ale traktuję go jako punkt wyjścia do dalszej pracy. Mamy jeszcze pół roku na poprawki i uchwalenie, więc jestem optymistycznie nastawiony co do terminu wejścia ustawy w życie od początku 2018 r. – mówi prezes Michał Sapota. – Przyjmując, że ustawa wejdzie w życie w terminie, dajemy sobie kwartał na uruchomienie własnego REIT – podsumowuje.

Opinia

Marcin Mędrzecki, associate director w dziale doradztwa inwestycyjnego, Colliers International

REIT dają szansę na zwiększenie udziału w rynku polskich inwestorów i spowodują napływ świeżego kapitału. Jeżeli ustawodawcy uda się stworzyć atrakcyjną strukturę inwestycyjną, będą miały pozytywny i znaczący wpływ na kształt polskiego rynku nieruchomości. Przede wszystkim liczymy na to, że REIT pobudzą dotychczas bardzo ostrożnych krajowych inwestorów indywidualnych.

Jest jeszcze zbyt wcześnie na jednoznaczną prognozę, jaki udział w rynku inwestycyjnym przypadnie polskim REIT w najbliższych latach. Prawdopodobnie na celowniku REIT w pierwszej kolejności znajdą się najbezpieczniejsze, dobrze wynajęte nieruchomości komercyjne. W przyszłości te spółki będą mogły pomóc rozwinąć tworzący się rynek mieszkań na wynajem.

Banki

Pozostało 90% artykułu