Po prawie dekadzie powracają prace nad wprowadzeniem w Polsce prawa własności warstwowej. Chodzi o oderwanie od zasady superficies solo cedit i umożliwienie wyodrębnienia własności przestrzeni nad lub pod ziemią, niezależnie od własności czy użytkowania wieczystego gruntu. O takie prawo zabiega m.in. spółka PKP, która uzyskałaby możliwość komercyjnego zagospodarowania przestrzeni nad torami kolejowymi.

Dziś możliwość wykorzystania przestrzeni nad torami jest mocno utrudniona. Brak adekwatnej instytucji prawnej wymaga stosowania prawniczej ekwilibrystyki (np. ustanawiania „służebności zabudowy"), co negatywnie rzutuje na możliwości finansowania i późniejszego obrotu inwestycją. W konsekwencji niezagospodarowanych pozostaje bardzo wiele atrakcyjnie położonych nieruchomości kolejowych. Zmiana tej sytuacji jest uzasadniona urbanistycznie, może pozwolić na lepsze wykorzystanie doskonale zlokalizowanych, skomunikowanych i uzbrojonych nieruchomości, a przy okazji może się przyczynić do polepszenia sytuacji ekonomicznej PKP.

Warto jednak przypomnieć, że nie tylko własność warstwowa jest rozwiązaniem tego problemu. Jest na to dużo prostszy sposób – wystarczy odpowiednio znowelizowana służebność przesyłu. Tak jak do przesyłu energii elektrycznej, tak i do prowadzenia transportu kolejowego nie jest potrzebny tytuł własności czy użytkowania wieczystego do gruntu.

Nowelizacja służebności przesyłu

Proste rozwiązania zwykle są najlepsze. Już w 2009 roku Komisja Kodyfikacyjna Kodeksu Cywilnego przygotowała nowelizację służebności przesyłu, która rozszerza pojęcie urządzeń przesyłowych na urządzenia przeznaczone do prowadzenia ruchu kolejowego. Projektowana treść art. 49 k.c. przewidywała ponadto, że budynki i budowle służące wyłącznie do korzystania z urządzeń przesyłowych stanowią własność przedsiębiorstwa przesyłowego.

Służebność przesyłu ustanowiona na rzecz PKP (lub PKP PLK) byłaby wystarczającym tytułem niezbędnym do prowadzenia ruchu kolejowego. Zapewniłaby własność niezbędnych na ten cel urządzeń, budynków i budowli, a także możliwość korzystania z nieruchomości obciążonej zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń, w tym uprawnienie do ich konserwacji, modernizacji i przebudowy.

Nie chodzi przy tym o konwersję prawa użytkowania wieczystego w służebność przesyłu. Chodzi o taką nowelizację kodeksu cywilnego, która dałaby PKP możliwość ustanowienia służebności, a w konsekwencji umożliwiłaby sprzedaż użytkowania wieczystego. W praktyce PKP miałaby możliwość zbycia użytkowania wieczystego do gruntu, na którym zlokalizowana jest linia kolejowa z jednoczesnym obciążeniem tej nieruchomości służebnością przesyłu.

Dopóki istniałoby przedsiębiorstwo przesyłowe, dopóty istniałaby służebność przesyłu, a PKP (PKP PLK) miałoby zapewniony tytuł niezbędny do prowadzenia ruchu kolejowego. Nabywca użytkowania wieczystego byłby uprawniony do korzystania z nieruchomości z wyłączeniem tej przestrzeni, która jest niezbędna do korzystania z ustanowionej służebności.

Rozwiązania alternatywne

Niewątpliwie nowelizacja służebności przesyłu rozwiązałaby jedynie problem gruntów PKP. Nadal problematyczne pozostałyby pozostałe przypadki, np. zagospodarowanie przestrzeni nad i pod drogami publicznymi. Dlatego z aprobatą należy przyjąć prowadzenie prac nad prawem własności warstwowej.

Wachlarz możliwości jest szeroki, ważne jednak, żeby doprowadziły do efektywnych i przemyślanych rozwiązań. Z jednej strony sięgnąć można po klasyczne prawo zabudowy, proponowane już uprzednio w formie projektu nowelizacji kodeksu cywilnego z 2009 roku, z drugiej można posłużyć się rozwiązaniami stosowanymi aktualnie w innych krajach, np. istniejącą od 2004 roku szwedzką „własnością 3D".

Instytucja prawa zabudowy znana była już prawu rzymskiemu. Istniała w średniowieczu, pojawiła się także w wielkich kodyfikacjach cywilnych XIX wieku (ABGB oraz BGB). Była także protoplastą znanego nam dzisiaj użytkowania wieczystego.

Wspomniana nowela kodeksu cywilnego z 2009 r. zakładała, że prawo zabudowy, jako ograniczone prawo rzeczowe, dla którego będzie możliwe założenie księgi wieczystej, będzie zbywalnym i dziedzicznym prawem czasowym (od 30 do 100 lat), nieodpłatnym lub odpłatnym (za wynagrodzeniem jednorazowym lub okresowym), ustanawianym na prawie własności gruntu, którego treścią będzie przede wszystkim uprawnienie do posadowienia na gruncie (lub pod jego powierzchnią) budynków lub innych urządzeń trwale z gruntem związanych, które stanowić będą własność uprawnionego do prawa zabudowy.

Z kolei szwedzka koncepcja własności 3D nie opiera się na ograniczonym prawie rzeczowym, ale na dodatkowej delimitacji wertykalnej prawa własności (w przestrzeni pod i nad danym gruntem może współistnieć wielu właścicieli). Podstawowa forma prawa własności 3D może zostać ustanowiona do istniejącego (lub planowanego) budynku (jego części) lub innych obiektów budowlanych. Przez co w pewnym sensie jest podobna do polskiej instytucji odrębnej własności lokalu. W przeciwieństwie jednak do odrębnej własności lokalu prawo własności 3D może być ustanowione przed powstaniem obiektu budowlanego (jego części), do którego się odnosi, i być pełnowartościowym przedmiotem zabezpieczenia (np. finansowania inwestycji).

Dodatkowo szwedzkiemu prawu geodezyjnemu znana jest możliwość katastralnej delimitacji przestrzeni w trzech wymiarach. Daje to możliwość ustanawiania praw do trójwymiarowo zdefiniowanej przestrzeni (nad lub pod gruntem), które, podobnie jak ograniczone prawo rzeczowe, związane jest z prawem własności „tradycyjnej", najwcześniej sąsiedniej, nieruchomości.

Wydaje się, że niezależnie od wyboru koncepcji w zakresie własności warstwowej warto pamiętać o przygotowanej przed laty nowelizacji służebności przesyłu. Obydwie instytucje nie wykluczają się wzajemnie, a problem gruntów kolejowych można by rozwiązać stosunkowo szybko.