– Dużej firmie będzie łatwiej podpisać umowę najmu i narzucić własne warunki – podkreśla przedstawicielka WGN. – Pytanie tylko, jak duże biuro jest potrzebne. W małych miejscowościach w ofercie są zazwyczaj małe i średnie lokale. 100-metrowe biuro uważane jest już za duże, trudne do wynajmu. Na małych rynkach przeważają 20–35-metrowe powierzchnie. W niedużych miejscowościach biurowce są rzadko budowane. Powstające budynki są małe, mają po dwie, trzy kondygnacje. Powierzchnia na jednym piętrze to ok. 100 mkw. – opowiada Lidia Dołhan. Stawki najmu zależą od lokalizacji i standardu lokalu. – Przykładowo w Oławie czynsze wynoszą 14–35 zł za mkw. Ostatnio obserwujemy wzrost średnich czynszów. Nieco droższe są lokale w nowych budynkach – podaje.
Jarosław Zdzitowiecki zauważa, że czynsze w mniejszych miastach są bardzo zróżnicowane. Zaczynają się od 12–15 zł netto za mkw. – Stawka zależy m.in. od standardu biura, który bardzo często jest niski. Czynsze za powierzchnie biurowe w zrewitalizowanych i nowych budynkach, które nie ustępują standardem obiektom w wielkich miastach, mogą nawet przekroczyć 40 zł netto za mkw. – podaje Jarosław Zdzitowiecki. – Biorąc pod uwagę wzrost zainteresowania najemców mniejszymi miastami, możemy się spodziewać większych nakładów na inwestycje biurowe, co oznacza wzrost czynszów.
Wioleta Wojtczak, ekspert firmy doradczej Savills, zastrzega, że poziom czynszów w obiektach pełniących funkcje biurowe w mniejszych miastach nie jest jednak tak dokładnie monitorowany jak rynek nowoczesnych powierzchni biurowych w największych aglomeracjach. – Niewielki ruch na rynku wynikający z ograniczonej podaży i popytu raczej nie sprzyja wahaniom stawek i pozwala przypuszczać, że w większości lokalizacji utrzymują się one na stabilnym poziomie – ocenia. – Powstanie nowoczesnego obiektu w mniejszym mieście może, oczywiście, spowodować wzrost czynszów, ale bardziej ze względu na wyższą jakość oferowanej powierzchni niż ogólną tendencję na danym rynku. Cechą charakterystyczną lokali biurowych na wynajem w mniejszych miastach jest to, że czynsze są rozliczane w złotych, a nie w euro, jak w przypadku nowoczesnych powierzchni w głównych aglomeracjach.
Pojedyncze inwestycje
Wioleta Wojtczak zauważa, że małe firmy, zarówno w większych, jak i w mniejszych miastach często wynajmują kamienice, starsze biurowce, wille, a nawet mieszkania zaadaptowane na biura. – Każda spółka, niezależnie od wielkości, która chciałaby wynająć powierzchnię biurową w mniejszym mieście, musi się liczyć z tym, że będzie miała mniejszy wybór niż w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, we Wrocławiu, w Łodzi czy Poznaniu – mówi Wojtczak. – Mniejszy wybór nie wszędzie ogranicza się jednak tylko do starych kamienic i biur w blokach, mieszkaniach czy domach. Wiele miast poza głównymi biurowymi rynkami regionalnymi dysponuje już pojedynczymi nowoczesnymi biurowcami – podkreśla.
W Rzeszowie jest to np. Skyres, a w Bydgoszczy Biznes Park Kraszewskiego, w którym działa m.in. Atos. W budowie jest Arkada Business Park, której najemcą będzie m.in. Asseco. – W Kielcach jest Astra Park wybudowany przez Echo Investment. W Radomiu od kilku lat działa Radom Office Park, za który jest odpowiedzialna firma White Star Real Estate (dawniej AIG/Lincoln) – wylicza Wioleta Wojtczak. – Te przykłady pokazują, że nowoczesne biurowce powstają również poza największymi aglomeracjami. Tempo rozwoju tych rynków jest oczywiście mniejsze i zróżnicowane. Nowoczesne biurowce w mniejszych miastach powstają też jako inwestycje firm, które będą ich jedynym lub głównym użytkownikiem. Przykładem jest firma Asseco w Rzeszowie, która buduje Asseco Innovation Hub, w którym docelowo będzie pracować około 400 osób – opowiada.
Według Jarosława Zdzitowieckiego mała podaż nieruchomości komercyjnych w mniejszych miejscowościach napędza lokalne inwestycje. – Przedsiębiorcy, którzy chcą podnieść jakość i prestiż zajmowanej powierzchni, często decydują się na budowę siedziby firmy, stosując w skali mikro znaną z dojrzałych rynków formułę built to suit – potwierdza ekspert Nuvalu. – Inwestują pieniądze, często pochodzące ze źródeł unijnych, aby nie tylko podnieść standard pracy pracowników, ale także postrzeganie firmy na lokalnym, nierzadko konkurencyjnym rynku – zauważa.
