Czerpiemy zyski z zagranicznych REIT-ów

Rz: Jakimi aktywami dysponują nieruchomościowe fundusze zarządzane przez wasze towarzystwo?

Krzysztof Madej, prezes Mount TFI: Obecnie Mount TFI zarządza siedmioma funduszami o wartości aktywów netto powyżej 500 mln zł. Oczywiście, nasze apetyty są znacznie większe, mamy długoterminową strategię rozwoju i dążymy do zaoferowania produktów, które będą dobrym uzupełnieniem portfeli inwestorów. Koncentrujemy się na rynkach, na których mamy przewagę konkurencyjną wynikającą z naszego doświadczenia i dogłębnej znajomości danego sektora.

Macie w portfelu dwa fundusze dywidendowe. W jakie nieruchomości inwestują i jak oceniacie perspektywy dla tych segmentów?

Nasze fundusze inwestują w obiekty biurowe – to m.in. Racławicka Point w Warszawie czy Topos w Krakowie, oraz handlowe typu high street w Polsce.

Ze względu na dużą podaż nowoczesnej powierzchni handlowej oraz zmiany strukturalne na rynku – jak rozwój e-commerce, ograniczenie handlu w niedziele, konsolidacja sektora bankowego czy zmieniające się preferencje konsumentów – zwiększa się siła przetargowa najemców. Niezbędne staje się więc bardziej elastyczne podejście do warunków najmu, m.in. pokrywanie kosztów fit out (wykończenie i wyposażenie – red.), wydłużanie okresów rent free (bezczynszowych – red.), czy też uelastycznianie okresów najmu.

Na rynku nieruchomości biurowych widoczny staje się z kolei trend uatrakcyjniania powierzchni pracy. Coraz częściej pojawiają się projekty mixed use, które łączą np. funkcje handlowe i biurowe.

Ze względu na dobre dane makro płynące z gospodarki Polska jest atrakcyjnym miejscem do rozwoju biznesu, co przekłada się na zwiększony popyt na powierzchnie biurowe. W ostatnim okresie czynsze w tym segmencie wzrosły, niemniej w najbliższych kwartałach czeka nas duża podaż nowych obiektów. Dlatego dla kształtowania się stawek kluczowe będzie tempo oddawania nowych powierzchni do użytkowania.

Jakie zwroty przynoszą te fundusze swoim uczestnikom?

Oba fundusze wypłacają dywidendy co pół roku. Skumulowane stopy zwrotu, czyli uwzględniające wypłatę dochodu, jak również zmianę wartości certyfikatu, wyniosły ponad 25 proc. od sierpnia 2013 r. dla funduszu nieruchomości handlowych typu high street oraz ponad 23 proc. od lutego 2017 r. dla funduszu nieruchomości handlowych i biurowych.

Macie też w portfelu fundusz inwestujący w papiery podmiotów publicznych, m.in. akcje REIT-ów. Jaki zwrot przynoszą REIT-y inwestorom?

Mount Globalnego Rynku Nieruchomości FIZ uruchomiliśmy w grudniu ub.r. jako produkt, który łączy ekspozycję na rynek nieruchomości z wysoką płynnością, jaką daje publiczny rynek akcji. Fundusz inwestuje w całe spektrum REIT-ów funkcjonujących głównie w USA, Europie kontynentalnej i Wielkiej Brytanii. Obejmuje zarówno „tradycyjne" segmenty, takie jak biura, handel czy mieszkania, jak i bardziej wyrafinowane, tj. REIT-y inwestujące w nieruchomości rynku ochrony zdrowia, akademiki, centra danych czy też w logistykę. Naszym zadaniem jest odpowiednia alokacja geograficzna oraz wyszukanie tych segmentów, które mają najlepsze perspektywy wzrostu. Przykładowo, bardzo młody sektor, jakim są data centers (centra danych – red.), przyniósł w 2017 r. łączny zwrot w wysokości ponad 28 proc., napędzany wzrostem globalnego zużycia danych.

Typowy REIT na rynkach rozwiniętych płaci regularnie około 4–5 proc. dywidendy rocznie, a historia pokazuje, że na łączne zwroty wpływa również wzrost organiczny biznesu odzwierciedlony w średnim wzroście kursu akcji danej spółki o kolejne 2–4 proc.

W bólach rodzą się przepisy dotyczące polskich REIT-ów, decydenci chcą je okroić do spółek zarządzających portfelami mieszkań na wynajem. Czy to dobry pomysł?

Nie da się ukryć, że rynek ciągle ma nadzieję na zniesienie takich ograniczeń sektorowych. Z całą pewnością ustawa będzie krokiem w dobrym kierunku, jednak nie widzimy powodów, dla których nie miałaby obejmować pozostałych segmentów rynku oraz podmiotów innych niż spółki akcyjne – jak na przykład FIZAN-y.

FIZAN-y to propozycje dla zamożnych osób, dysponujących – jak tego wymagają przepisy – co najmniej 40 tys. euro na wkład. Czy bez REIT-ów możliwe jest stworzenie oferty umożliwiającej czerpanie zysków z nieruchomości komercyjnych przeciętnym Kowalskim?

Próg wejścia w wysokości 40 tys. euro dotyczy jedynie emisji certyfikatów. Nic nie stoi na przeszkodzie, by inwestorzy nabywali pojedyncze certyfikaty na rynku wtórnym, za np. 2 tys. zł. W przyszłości nie wykluczamy utworzenia funduszy otwartych.

Samo notowanie REIT-ów na GPW nie skłoni Kowalskich do inwestowania w nie, tak jak obecnie mało Polaków w ogóle inwestuje bezpośrednio w akcje. Dużo lepszym rozwiązaniem jest inwestowanie przez fundusze inwestycyjne, które dysponują odpowiednio wykwalifikowaną kadrą i profesjonalnie zarządzają powierzonymi środkami, dbając o wyszukiwanie najlepszych okazji inwestycyjnych i kontrolowanie ryzyka. —rozmawiał Adam Roguski