Lex Deweloper w ogniu krytyki branży, ekspertów i aktywistów

W Polsce nie buduje się ani szybko, ani łatwo. Procedury administracyjne trwają długo, poruszanie się w gąszczu przepisów nie jest proste, a planistyka kuleje. Zdaje sobie z tego sprawę Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju. Dlatego – aby m.in. budynki w programie Mieszkanie+ mogły zacząć rosnąć jak grzyby po deszczu – postanowiono zmienić prawo. Właśnie kończą się konsultacje społeczne ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Aktu, który ma zwiększyć tempo na budowach. Problem w tym, że zakres liberalizacyjnych pomysłów resortu jest bardzo szeroki.

„Nie jest to de facto akt, który ma umożliwić przyspieszenie procesów budowy, ale akt, który ma przyspieszyć spekulację gruntami, zachęcić do większej korupcji w tym sektorze i w działalności samorządów terytorialnych. Ponadto głęboko ingeruje w kompetencje planistyczne samorządów terytorialnych, naruszając konstytucyjne zasady subsydiarności, wprowadzając pośrednio coraz większy chaos przestrzenny, z którym deklaratywnie rząd ma walczyć. Likwiduje się tą ustawą resztki systemu planowania miejscowego " – ocenił Komitet Przestrzennego Zagospodarowania Kraju PAN w swojej opinii.

Pozory i chaos

Projekt specustawy umożliwia m.in. wznoszenie domów wielorodzinnych na terenach, które takiego rodzaju inwestycji – zgodnie z planem miejscowym – nie dopuszczają. Ma być to możliwe po uzyskaniu zgody rady gminy. Decyzję w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na wniosek inwestora wydawać będzie natomiast wojewoda. Ten tryb PAN określił jako pozorujący władztwo samorządowe.

Instytut Spraw Obywatelskich w swej opinii zadał natomiast pytanie o sens uchwalania planów, skoro ich ustalenia mogą na postawie tworzonej ustawy trafić do kosza.

Kongres Ruchów Miejskich wystosował zaś apel do premiera Mateusza Morawieckiego. Chce natychmiastowego wycofania się rządu z planów, które – jego zdaniem – oznaczają bezpowrotne zniszczenie ładu przestrzennego i krajobrazu kulturowego Polski. „Jeśli Lex Deweloper zostanie przyjęte, to plany miejscowe, wypracowane z udziałem mieszkańców i ekspertów zastąpią odgórne, uznaniowe decyzje władzy centralnej. Deweloperzy będą mogli budować byle jak i byle gdzie. Oznacza to dalsze rozlewanie się miast ze wszystkimi konsekwencjami" – czytamy w piśmie do szefa rządu.

Projekt krytycznie oceniają również sami deweloperzy. „Plan miejscowy ze swej istoty ma służyć lokalnej społeczności i stanowić ukierunkowanie rozwoju miast i wsi według określonej koncepcji urbanistyczno-funkcjonalnej, więc dopuszczenie możliwości realizowania partykularnych interesów inwestycyjnych, wbrew obowiązującym miejscowym, jedynie na podstawie ograniczonej co do przesłanek (a w zasadzie uznaniowej) uchwały rady gminy, stanowić będzie nieuprawnioną ingerencję w akt prawa miejscowego" – podkreśla w swym stanowisku Polski Związek Firm Deweloperskich.

Jak zaznaczają deweloperzy, cieszą się z tego, że ministerstwo dostrzega problemy z przewlekłością procedury przedinwestycyjnej, jednak jego propozycje mogą doprowadzić do potencjalnego chaosu przestrzennego.

Brak spójności

Ministerstwo akcentuje, że nowe regulacje mają odnosić się do szczególnego typu inwestycji – do co najmniej dwóch budynków na co najmniej 50 mieszkań albo co najmniej 25 domów jednorodzinnych. A w projekcie znalazł się bufor, który miałby zastopować ewentualne zapędy deweloperów (zakłada się m.in., że budynki objęte inwestycją mieszkaniową poza miastami oraz w miastach, w których liczba mieszkańców nie przekracza 30 tys. mieszkańców, nie mogą być wyższe niż trzy kondygnacje nadziemne).

– Proponowana ustawa nie zakazuje stosowania dotychczasowych przepisów ogólnych także w odniesieniu do katalogu inwestycji mieszkaniowych określonych w projektowanych regulacjach – napisało biuro prasowe ministerstwa.

Czytający projekt prawnicy, jednak przecierają oczy ze zdumienia. – Propozycje są zaskakujące i niespójne z niedawnym projektem tzw. ustawy inwestycyjnej – zauważa adwokat Maciej Górski. I przypomina, że ten ostatni akt ograniczał możliwość realizacji inwestycji poza obszarami wyznaczonymi przez rady gminy (w miejscowych planach czy innych wskazanych tam uchwałach). Nowa specustawa umożliwia natomiast realizację inwestycji mieszkaniowych niezależnie od planów oraz także wtedy, kiedy nie będą spełnione obecne wymagania dla decyzji o warunkach zabudowy, m.in. dla wydania decyzji lokalizacyjnej inwestycji mieszkaniowej nie będzie wymagane spełnienie zasady tzw. dobrego sąsiedztwa".

– Innymi słowy inwestycje będą mogły być realizowane w oderwaniu od otoczenia, ładu przestrzennego i okalającej funkcji, np. w środku zabudowy jednorodzinnej, terenie przeznaczonym na zieleń publiczną, usługi, sport, a nawet w szczerym polu, pod warunkiem że nieruchomość będzie miała zapewniony dostęp do infrastruktury albo taki dostęp zostanie zapewniony przez inwestora oraz będzie spełnionych jeszcze kilka innych, pomniejszych wymogów – zaznacza mecenas Górski. – Takie pomysły muszą też znaleźć swoje odbicie w skali makro. Jeżeli inwestorzy, szczególnie zagraniczni, dostają w krótkim czasie dwa tak rozbieżne projekty ustaw, to nie mogą zakładać, że przy tak rozchwianym projektodawcy w najbliższym czasie nie zrealizują się pomysły, które faktycznie uniemożliwią prowadzenie inwestycji – puentuje. ©?

Budowa Domu Remonty

Pozostało 88% artykułu