W tym roku rynek nieruchomości odczuje skutki zawirowań z początku pandemii – uważa Marcin Krasoń, ekspert obido.pl. – Problemy z formalnościami spowodowały wtedy spadek liczby pozwoleń na budowę i liczby rozpoczynanych budów. Teraz będziemy więc mieli spadek liczby mieszkań oddanych do użytkowania.

Ekspert zastrzega, że pandemia tylko uwydatniła istniejące problemy – z brakiem sensownych działek czy wydłużającymi się procedurami. – I te problemy pozostaną. W najlepszym scenariuszu czeka nas stabilizacja podaży. O jakimś skokowym jej wzroście możemy tylko pomarzyć – ocenia Marcin Krasoń.

Nie spodziewa się on znaczącej zmiany struktury oferty deweloperów. – To proces wieloletni, a nie skokowy. Pandemia nieco przesunęła preferencje w kierunku powierzchni dodatkowych, jak balkon, taras, ogródek. Ze względu na pracę i naukę zdalną zwiększyło się też zapotrzebowanie na większą liczbę pokoi. Ale to tylko kontynuacja długoletniego trendu. Polacy od dawna chcą mieszkać w coraz większych mieszkaniach – zaznacza.

Plany i wyzwania

Na rynku odbiją się też podwyżki stóp procentowych. Zdaniem Marcina Krasonia niewielka część klientów ze względu na zmniejszenie zdolności kredytowej może na jakiś czas odłożyć zakupy.

– Patrząc na historię polskiego rynku, stopy procentowe po tych czterech podwyżkach są nadal relatywnie niskie. W czasie poprzedniego boomu mieszkaniowego (2005–2008) były sporo wyższe – mówi. – Na dodatek dziś mamy wyższą inflację, znacznie niższe stawki depozytów w bankach. Kombinacja tych czynników sprawia, że inwestycyjny popyt na mieszkania, które są traktowane jako lokata kapitału, wcale nie maleje.

Dariusz Książak, prezes spółki Emmerson Evaluation, ocenia zaś, że w warunkach zmieniających się stóp procentowych sprzedaż mieszkań, co do zasady, powinna spaść. – Wzrost cen w tym roku może nieco wyhamować, ale na razie nie ma się co spodziewać, że zaczną spadać – przewiduje.

O hamowaniu rynku na skutek cyklu podwyżek stóp mówi Kamil Niedźwiedzki, analityk Dompress.pl. – Grupa chętnych do zakupu mieszkań się zmniejsza. Koszt pieniądza jest coraz większy. Kluczowy wpływ na kształtowanie się rynku nowych mieszkań będą miały dalsze decyzje Rady Polityki Pieniężnej – podkreśla Kamil Niedźwiedzki.

Tymczasem deweloperzy mają bardzo ambitne plany. Chcą utrzymać ubiegłoroczny poziom sprzedaży. – Na ogół nie zamierzają zmieniać profilu działalności. Niektóre firmy, obok budowy mieszkań na sprzedaż, decydują się na inwestycje z lokalami na wynajem instytucjonalny, chcąc zdywersyfikować portfel inwestycyjny – zauważa analityk Dompress.pl. – Deweloperzy deklarują, że harmonogram budów się nie zmieni. Osiedla wzbogacane są o części usługowe, handlowe, strefy rekreacyjne i inne funkcje wpisujące się w ideę 15-minutowego miasta.

Ogromnym problemem branży, jak mówi Kamil Niedźwiedzki, jest deficyt gruntów. – Przekłada się to na wzrost ich cen, podnosi koszt budowy mieszkań. Zagrożeniem dla koniunktury jest też wzrost cen paliw i energii – dodaje. Rosną też ceny materiałów budowlanych i koszty pracy.

Różnorodna oferta

Pracowitego roku spodziewa się Wojciech Duda, wiceprezes spółki Duda Development. Podkreśla, że jego firma ma pełne ręce roboty, a deweloperzy nie powiedzieli jeszcze ostatniego słowa. – Jeśli dojdzie do zauważalnego wyhamowania podaży mieszkań, to ze względu na naturalny cykl pracy firm deweloperskich – wykańczanie jednych inwestycji i przygotowywanie kolejnych – tłumaczy.

Niedługo Duda Development wprowadzi do sprzedaży nadmorski budynek hotelowy Kierunek Ustka w sąsiedztwie jednej z najpiękniejszych plaż. Firma przebuduje stojący na działce obiekt i dobuduje dwa nowe. Powstanie 115 lokali (jedno-, dwu- i trzypokojowych). Deweloper planuje też inne projekty – mieszkaniowe i komercyjne – w kilku województwach.

Firma Allcon zamierza w tym roku wprowadzić na rynek kolejne inwestycje w Gdańsku. Będą to następne mieszkania i domy na osiedlu Linea i drugi, ostatni etap inwestycji premium – Atrium Oliva. Deweloper planuje też zupełnie nową inwestycję w Gdyni. A w 2023 r. w ścisłym centrum Gdyni rozpocznie inwestycję mixed-use, z mieszkaniami, biurami, usługami. – Najbardziej charakterystyczną częścią będzie 120-metrowy budynek mieszkalny – mówi Piotr Tarkowski, członek zarządu spółki Allcon. – To nie przypadek. Konsekwentnie trzymamy się zasady, że widok jest najważniejszy.

Allcon intensywnie rozbudowuje bank ziemi. – Planujemy wejście do nowych miast w województwie pomorskim – zapowiada Tarkowski. – Nasza strategia zakłada tworzenie zdywersyfikowanej oferty.

Zdaniem Piotra Tarkowskiego liczba transakcji na rynku mieszkań w tym roku może spaść. - Wyścig cen zwolni tempo – przewiduje. - Nadal jednak możemy się spodziewać wzrostów rzędu 6-8 proc., a więc o połowę niższych od kilkunastoprocentowych podwyżek w ubiegłym roku. Wzrosty będą wymuszać m.in. rosnące koszty budowy, coraz wyższe ceny gruntów, zmiany w ustawie deweloperskiej oraz w rozporządzeniu o warunkach technicznych. Z powodu wyższych stóp zmniejszy się potencjalna zdolność kredytowa Polaków. Z drugiej strony można się spodziewać co najmniej 8 proc. wzrostu wynagrodzeń. W życie wejdą też przepisy o gwarantowanym wkładzie własnym. W efekcie możliwości klientów nie tylko nie spadną, ale wręcz będą większe niż w poprzednich latach.

Trzy inwestycje – dwie w Gdańsku i jedną w Gdyni – planuje wprowadzić do oferty Invest Komfort. – Będziemy też kontynuować dotychczasowe projekty. W pierwszej połowie roku rozpoczynamy sprzedaż kolejnych etapów inwestycji Nowe Kolibki i Gdańskiej – mówi Marek Pirsztuk, wiceprezes firmy.

Inwestycje na 100 tys. mkw. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań) to plany spółki SGI. Na przełomie lat 2021/2022 na warszawski rynek trafiła Moja Bluszczańska. – Następny krok to osiedle we Włochach, gdzie wybudujemy 500 mieszkań – zapowiada Robert Stachowiak, prezes SGI.

Lokale mają wejść do oferty w połowie roku. Na zaawansowanym etapie przygotowań są też kolejne dwie inwestycje w Wilanowie – pierwsza w rejonie ul. Pałacowej, druga niedaleko pl. Vogla. To osiedla w zabudowie jednorodzinnej. – Zastosujemy ogrzewanie podłogowe, rekuperację, system automatyki domowej, smart home – opisuje prezes Stachowiak.

Dwa filary

SGI szuka kolejnych działek. – Skupiamy się na centralnych dzielnicach miasta, z dobrym dostępem do komunikacji i miejscowym planem zagospodarowania – podkreśla Robert Stachowiak. O takie tereny jest jednak coraz trudniej. – Dostępne są głównie grunty na peryferiach – zaznacza. – Duże osiedla będą powstawały na obrzeżach. W Warszawie nie przewidujemy w tym roku wysypu inwestycji.

Dodaje, że branża deweloperska z tymi samymi problemami mierzy się już od kilku lat. Poza działkami to m.in. brak miejscowych planów zagospodarowania, kłopoty z uzgodnieniami drogowymi, przeciągające się procedury. – I to pomimo chęci deweloperów do partycypacji w kosztach budowy dróg – podkreśla prezes SGI. Mówi on także o „stałych sporach z urzędami w kontekście interpretacji przepisów warunków technicznych i prawa budowlanego. - To się raczej nie zmieni. W 2022 roku wyzwaniem dla branży deweloperskiej będzie także szybkie dopasowanie się do trendów rynkowych związanych m.in. z wprowadzeniem nowych rozwiązań proekologicznych do inwestycji, uzgodnienia dotyczące montowania ładowarek do samochodów elektrycznych w garażach, które już teraz są problematyczne. Trend wprowadzenia automatyki domowej oraz smart home w nowych inwestycjach także przyniesie nowe wyzwania – komentuje prezes Stachowiak.

Także dla spółki Spravia (dawniej Budimex Nieruchomości) ma to być bardzo intensywny rok. Firma ma za sobą zmiany strukturalne i właścicielskie. – 2021 r. przyniósł nam nowych udziałowców: Cornerstone Investment Management i czeską grupę Crestyl – przypomina Damian Kapitan, prezes Spravii. – Zawarliśmy też umowę z firmą Heimstaden, liderem na europejskim rynku mieszkań na wynajem.

W tym roku, jak zapowiada prezes, Spravia chce umocnić pozycję w największych aglomeracjach – w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Trójmieście i we Wrocławiu. Będzie tam kontynuować prowadzone inwestycje i rozpoczynać nowe. – Skupimy się na dwóch filarach: budowie lokali, które trafią do klientów indywidualnych i naszych partnerów – wyjaśnia prezes Spravii.

Firma planuje rozpoczęcie budowy rekordowej liczby mieszkań – ok. 4 tys., z czego 1,8 tys. trafi do oferty sprzedaży, a 2,2 tys. – do klientów biznesowych, m.in. do Heimstaden.

– Niezmiennie będziemy też poszukiwali atrakcyjnych gruntów w miastach, w których działamy – zapowiada Damian Kapitan. Jego zdaniem zainteresowanie dużych inwestorów zakupem mieszkań na wynajem długoterminowy będzie rosło. – Można się też spodziewać konsolidacji. Polski rynek deweloperów mieszkaniowych jest bardzo rozdrobiony, więc kolejne przejęcia czy alianse strategiczne są prawdopodobne – ocenia. Zauważa, że po gwałtownych wzrostach cen materiałów i wykonawstwa w pierwszej połowie 2021 roku ceny się nieco ustabilizowały. – W tym roku można się jednak spodziewać kolejnych podwyżek cen mieszkań związanych ze wzrostem inflacji – przewiduje.