Rok 2021 był bardzo gorący na rynku nieruchomości. Czy zbliżamy się do końca szaleńczego wzrostu cen? Eksperci portalu Nieruchomosci-online.pl, oceniają, że na postawienie takiej tezy pozwala analiza sytuacji na rynku wtórnym w IV kwartale ub.r. – W większości miast ceny rosły we wszystkich segmentach rynku, ale dwucyfrowe zwyżki należały do wyjątków. A były i takie gminy, gdzie odnotowaliśmy spadki, choć mieszkania, domy i działki to wciąż rozchwytywany towar – podkreślają.

Co staniało

Biorąc pod uwagę 21 największych miast, średnia cena ofertowa mkw. mieszkań na rynku wtórnym wzrosła w IV kw. ub.r. (wobec III kw.) o 3,7 proc., działek – o 3,3 proc., a domów – o 4,5 proc. W Warszawie średnie ceny mieszkań i domów poszły w górę o nieco ponad 2 proc. (o 2,39 proc. zdrożały mieszkania, domy – o 2,19 proc.). Ceny działek spadły o 0,4 proc. Średnia cena mkw. mieszkań z drugiej ręki w stolicy to ponad 13,1 tys. zł, domów – ponad 8,5 tys. zł, a gruntów – 692 zł.

W Krakowie przeciętna cena mkw. domu spadła o 1,86 proc., do niespełna 7,6 tys. zł. Mieszkania podrożały o 1,7 proc., do 11,5 tys. zł za mkw. Znacznie, bo o 8,16 proc., do 443 zł za mkw., podrożały działki w administracyjnych granicach miasta. Podobnie było w Poznaniu. Grunty zdrożały o 11,5 proc., do 537 zł za mkw. – To jeden z niewielu przypadków dwucyfrowego wzrostu cen – podkreślają analitycy. W Poznaniu o 6,2 proc. droższe niż w III kw. były mieszkania – średnia cena mkw. to ponad 8,8 tys. zł. Domy zdrożały o 4,7 proc. (niemal 6,5 tys. zł).

Portal analizuje też ceny mieszkań w zależności od liczby pokoi. – Z największą różnicą w ujęciu kwartalnym mieliśmy do czynienia w Gorzowie Wielkopolskim, gdzie kawalerki podrożały aż o 18,3 proc. W Zielonej Górze średnia cena mkw. lokali czteropokojowych i większych wzrosła o 17,4 proc. – podaje serwis. – Mieszkania trzy- i czteropokojowe znacznie podrożały także w Sopocie – o 14,3 i 13,5 proc. Na tym tle sytuacja w Warszawie wydaje się być zaskakująco stabilna – na rynku wtórnym w stolicy najbardziej zdrożały kawalerki (o 3,7 proc.), najmniej mieszkania trzypokojowe (o 1,2 proc.).

Są też nieliczne miasta, gdzie średnia cena mkw. mieszkań spadła. – W Krakowie kawalerki w IV kwartale były tańsze o 0,3 proc., a mieszkania czteropokojowe o 2,4 proc. Ceny kawalerek spadły także w Częstochowie (o 0,8 proc.), a w Opolu o 3,1 proc. taniej można było kupić mieszkania trzypokojowe, a czteropokojowe o 0,8 proc.

– Czwarty kwartał przyniósł tradycyjnie lekkie uspokojenie rynku. Głównie ze względu na okres świąteczno-noworoczny, poszukiwania nieruchomości odeszły na dalszy plan – komentuje Alicja Palińska z działu analiz portalu Nieruchomosci-online.pl. – Ważna jest też kwestia nie tylko coraz wyższych cen nieruchomości, ale też kosztów i dostępności materiałów oraz usług budowlanych, co studzi entuzjazm kupujących.

Palińska dodaje, że pod koniec roku klienci koncentrowali się na analizie ofert. - Patrząc na statystyki naszego portalu, widać, że pod tym względem najgorętszym czasem jest zawsze okres tuż po świętach Bożego Narodzenia aż do końca stycznia. Na przełomie roku Polacy najintensywniej wracają do marzeń i planów inwestycyjnych, jednak czas na ostateczne decyzje przychodzi później, najczęściej na wiosnę – dodaje ekspertka.

Zdążyć z transakcją

Najdroższe domy w IV kwartale oferowano na Pomorzu, pod Tatrami i na Mazowszu. – Liderem wysokich cen jest Sopot, gdzie mkw. domu kosztował średnio 14,5 tys. zł. Na drugim miejscu było Zakopane (10,5 tys. zł za mkw.), a na trzecim gmina Kościelisko (10,2 tys. zł). Kolejne miejsca zajęły Gdynia (9,2 tys. zł), Międzyzdroje (8,7 tys. zł) i Warszawa (ponad 8,5 tys. zł).- To średnia cena, bez uwzględnienia standardu domu – zaznaczają analitycy.

Na drugim biegunie są gminy, gdzie mkw. domu kosztuje mniej niż 2 tys. zł. To m.in. Lubań (ponad 1,9 tys. zł) i Lubomierz (1,6 tys. zł) na Dolnym Śląsku oraz Dukla (ponad 1,9 tys. zł) na Podkarpaciu.

Analitycy zwracają uwagę na spadek podaży gruntów, których atrakcyjność w czasie pandemii bardzo wzrosła. - Analizując liczbę ogłoszeń działek w naszym portalu widzimy, że z miesiąca na miesiąc zmniejsza się ich dostępność – podkreśla Alicja Palińska. - W grudniu ogłoszeń gruntów było mnie niż rok wcześniej o jedną czwartą i o 40 proc. mniej niż przed wybuchem pandemii.

Najdroższe grunty są w województwie mazowieckim. W podwarszawskim Piastowie za mkw. ziemi trzeba zapłacić średnio 777 zł. Na drugim miejscu jest Warszawa (692 zł), na trzecim Michałowice w powiecie pruszkowskim (678 zł za mkw.). – Jeśli ktoś myśli o zakupie gruntu w turystycznej lokalizacji, to na przykład w Karpaczu za mkw. ziemi zapłaci średnio 394 zł, w nadmorskim Rewalu – 376 zł, w Rynie – 339 zł, ale już w Zawoi w Beskidzie Żywieckim – tylko 101,5 zł – podaje portal.

Marta Zaskurska, pośredniczka agencji Północ Nieruchomości Warszawa Giełdowa, mówi z kolei o intensywnej końcówce ubiegłego roku. – Klienci starali się zamknąć transakcje przed kolejnymi zwyżkami cen i podwyżkami stóp procentowych – wyjaśnia. – Wpływ pandemii zmodyfikował strukturę popytu i zaowocował historycznym zainteresowaniem zakupami działek i domów.

Co dalej? – Analitycy zapowiadają w tym roku dalszy wzrost cen nieruchomości, choć nie tak duży, jak w 2021 r. Przemawiać za tym może wzrost inflacji, co odbija się na cenach materiałów budowlanych i robociźnie – mówi Marta Zaskurska. Pośredniczka przypomina, że za kilka miesięcy wejdzie w życie ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Popyt na nieruchomości może więc jeszcze wrosnąć, co przełoży się na ceny.

Marta Zaskurska uważa, że w tym roku na specyfikę popytu będzie miała wpływ zarówno ogólna sytuacja gospodarcza, jak i kwestia pandemii. – Czy jeszcze będą lockdowny, czy utrzyma się trend poszukiwania nieruchomości, które dadzą nam poczucie przestrzeni, kiedy jesteśmy zamknięci w domu – mówi pośredniczka. - Czy może wzrost kosztów zakupu własnego M sprawi, że klienci mocno zweryfikują oczekiwania i będą celować w mniejsze metraże? Złotym środkiem wydawać się mogą segmenty z ogródkami na obrzeżach miast, które od jakiegoś już czasu cieszą się dużym powodzeniem.

Konrad Klimek, dyrektor oddziału Północ Nieruchomości Kraków, uważa, że ceny w tym roku będą wciąż rosły, choć już nie tak drastycznie jak w ubiegłym roku. – Możemy się spodziewać większego zainteresowania domami – przewiduje dyrektor. – Końcówka ubiegłego roku pokazała, że coraz więcej ludzi rozważa zmianę mieszkania na dom.

Dyrektor podkreśla, że wysokie ceny mieszkań i domów nie zniechęcają klientów. – Pod koniec roku w naszym oddziale zanotowaliśmy też duży wzrost liczby sprzedanych działek. Zainteresowanie gruntami przebiło nawet nawet zainteresowanie mieszkaniami – mówi ekspert.