Ma pan za sobą dwie dekady pracy dla magazynowych potentatów: Prologis, Goodman, Panattoni. Teraz objął pan funkcję Chief Development Officera spółki MDC2, założonej na początku 2021 r. m.in. przez Hadleya Deana, byłego prezesa EPP, właściciela największego portfela galerii handlowych w Polsce. Jak oceniacie perspektywy rynku logistyczno-przemysłowego w Polsce?

Gdyby nie pozytywna ocena perspektyw rynku, to nikt nie zakładałby spółki. Ubiegły rok upłynął pod kątem kolejnych rekordów, jeśli chodzi o dostarczoną przez deweloperów podaż czy umowy najmu. Uważam, że w najbliższych latach to się nie zmieni.

Pandemia stała się katalizatorem, przyspieszyła rozwój e-commerce, który przecież rósł już od pewnego czasu. Przeniesienie sprzedaży do internetu powoduje ogromne zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe. Po drugie, większość producentów przekonała się, jak ważnym czynnikiem jest szybkość dostaw oraz dostępność półproduktów i komponentów. Produkcja w Azji nie jest już przewagą kosztową, transport drożeje. Blokada Kanału Sueskiego też spowodowała olbrzymie zamieszanie w globalnych dostawach. Duży wpływ na rynek logistyczny miał także brexit.

Polska, poza doskonałą lokalizacją w Europie, oferuje również dostęp do wykwalifikowanych pracowników, tak bardzo poszukiwanych przez klientów w całej Europie.

Obserwujemy także nasycenie rynków w Niemczech i Czechach, co daje Polsce dużą przewagę do dalszego rozwoju. W Polsce na 1 tys. mieszkańców przypada ponad 500 mkw. powierzchni magazynowej, podczas gdy na przykład w Czechach to 850 mkw., a w Niemczech współczynnik ten przekracza 1100 mkw.

Jesteśmy też dużym zapleczem gospodarki niemieckiej, zwłaszcza że za Odrą budowa magazynów, m.in. ze względu na przepisy, jest coraz większym wyzwaniem. W naszym kraju proces inwestycyjny jest łatwiejszy i bardziej przewidywalny niż w Niemczech czy Czechach – z punktu widzenia inwestora, ale i najemcy – te czynniki stawiają nas w uprzywilejowanej pozycji.

Magazyny to wciąż także najbardziej poszukiwany przez inwestorów finansowych produkt inwestycyjny.

Co MDC2 chce osiągnąć?

MDC2 to startup o stabilnych, solidnych podstawach. Od założenia udało się zbudować zespół doświadczonych specjalistów z wieloletnim doświadczeniem. Spółka przygotowała dwa projekty magazynowe umożliwiające budowę ponad 260 tys. mkw. powierzchni. Jesteśmy deweloperem, który współpracuje z wieloma inwestorami, zarówno z obecnymi już w Polsce, jak i takimi, którzy przymierzają się do wejścia na nasz rynek. Naszym celem jest oczywiście osiągnięcie znaczącego, dwucyfrowego udziału w polskim rynku.

Autopromocja
Subskrybuj nielimitowany dostęp do wiedzy

Unikalna oferta

Tylko 5,90 zł/miesiąc


WYBIERAM

Moją rolą jest rozbudowa spółki, która pozostanie firmą prywatną, choć organizacyjnie jest podobna w strukturze do spółki giełdowej, czyli posiada niezależną radę dyrektorów, którzy nadzorują działania spółki i pracę zarządu.

Dziś bardzo dużo mówi się o ESG (środowisko, odpowie-dzialność społeczna, ład korporacyjny – red.) w strategiach przedsiębiorstw, ale mam wrażenie, że najwięcej uwagi skupia się na tej pierwszej literze, a bardzo mało na ostatniej – a przecież budowa długoterminowych relacji z inwestorami, najemcami, wykonawcami czy dostawcami, przekładających się na stabilność, pewność, przejrzystość, to bardzo ważny element.

Sukces zależy w największej mierze od zespołu. Nasza firma jako pierwsza na rynku wprowa-dziła dodatkowe, wyjątkowe na polskim rynku, benefity, tj. pięć dni urlopu na początku wakacji dla całego zespołu, co pozwoli na prawdziwy „reset" i podniesie efektywność. Dajemy też dodatkowy dzień wolny w urodziny pracownika.

Jakiego rodzaju obiekty planujecie budować, w jakich najemców celujecie?

W tej branży trudno o tak wąskie profilowanie, de facto najwięcej zależy od lokalizacji. Na przykład projekt w Gliwicach, u zbiegu dwóch najważniejszych polskich autostrad A1 i A4, o powierzchni 57 tys. mkw. realizowany jest w całości jako spekulacyjny (czyli bez wcześniejszych wstępnych umów najmu – red.).

Interesuje nas oczywiście obecność na pięciu największych polskich rynkach logistycznych, chcemy też budować w mniejszych miastach, doskonale skomunikowanych. Mają one duży potencjał, biorąc pod uwagę, że do pracy w największych hubach ludzie dojeżdżają po 50–60 km. Naszym zadaniem jest nie tylko budowa magazynów, ale też pomoc inwestorom i najemcom w zapewnieniu pracowników. Skrócenie czasu dojazdu do pracy wydaje się bardzo ważną przewagą konkurencyjną.

Czy mniejsze miejscowości dają także łatwiejszy dostęp do gruntów?

Dostęp do gruntów jest uzależniony od lokalizacji względem sieci komunikacyjnej i bliskości do potencjalnych pracowników. Dodatkowo nie wszystkie miejscowości posiadają odpowiednie regulacje i przepisy prawne pozwalające na sprawne przeprowadzenie procesu deweloperskiego.

Pandemia to nie tylko katalizator, to także drastyczny wzrost cen materiałów i wykonawstwa...

To problem, którym musi zarządzać każdy deweloper. Mam nadzieję, że po obserwowanych w 2021 r. zwyżkach ceny materiałów się ustabilizują.

Wymienił pan brexit jako czynnik, który miał duże przełożenie na rynek magazynowy. To pokazuje, jak mocno polityka może oddziaływać na biznes. Czy nie obawia się pan, że Polska może stracić swój blask z powodu m.in. sporów z UE o praworządność czy – jak w przypadku lex TVN – forsowania ustaw nakazujących sprzedaż udziałów przez zagranicznego właściciela?

Bardzo często spotykam się z uwagami i pytaniami ze strony inwestorów. Jedni są bardziej zorientowani w tym, co się w Polsce dzieje, inni mniej. Mam nadzieję, że polityka nie spowolni biznesu, a przyszłoroczne wybory ustabilizują napięcia.

CV

Maciej Madejak od stycznia 2022 r. jest odpowiedzialny za rozwój projektów MDC2, w tym za pozyskiwanie gruntów i wynajem. Zajmował stanowiska kierownicze w wiodących firmach deweloperskich, ze swoimi zespołami wybudował ponad 4 mln mkw. magazynów, czyli ponad 20 proc. wszystkich zasobów klasy A w Polsce, oraz kupił ponad 950 ha terenów inwestycyjnych. Jest absolwentem Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie.

MDC2