Jednym z wątków, które pojawiły się podczas panelu „Ach, te magazyny" w ramach Real Estate Trends, były czynsze. Jako niskie postrzegają je deweloperzy i inwestorzy. Jak na sytuację zapatrują się eksperci?

Czynsz bazowy i efektywny

– Częstym pytaniem każdego inwestora jest perspektywa podwyżek czynszów oraz horyzontu czasowego, w którym może to nastąpić – mówi Bartłomiej Krzyżak, senior director w Avison Young Poland. – Jak dotychczas, aby utrzymać poziom czynszów na w miarę stabilnym poziomie mimo gwałtownych wzrostów kosztów materiałów budowlanych oraz robocizny i cen gruntów, musiało to być rekompensowane przez dalszą kompresję stóp kapitalizacji – dodaje. Stopa kapitalizacji, czyli yield, to stosunek czynszu generowanego przez nieruchomość do jej wartości. Jeśli zatem czynsze „stoją", pozostaje podnosić cenę magazynu – co oznacza spadek stopy kapitalizacji.

Wzrost cen nieruchomości i kompresja stóp to także wynik dużej nierównowagi popytu i podaży na rynku inwestycyjnym: od wybuchu pandemii magazyny stały się najbardziej rozchwytywanym przez fundusze rodzajem nieruchomości.

Jak wskazuje Krzyżak, w związku z coraz mniejszą przestrzenią do dalszej kompresji stóp jedynym wyjściem jest podnoszenie czynszów – choć może to mieć postać inną, niż można sobie intuicyjnie wyobrażać. Na rynku magazynowym funkcjonują czynsze bazowe, ale deweloperzy stosują różnego rodzaju pakiety zachęt i zwolnienia – więc to, co realnie wpada do kieszeni, to czynsze efektywne.

– Trudno określić perspektywę czasową, ale w kontekście gwałtownych wzrostów cen paliw, inflacji, presja ze strony deweloperów na podniesienie czynszów może ziścić się szybciej, niż sami by tego chcieli. Nie będą to gwałtowne wzrosty, tylko sukcesywnie wprowadzane wraz ze zmniejszającymi się pakietami zachęt – o ile sytuacja na rynku się nie zmieni – mówi Krzyżak.

John Palmer, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego dla sektora nieruchomości magazynowych w Savills, komentuje, że w ostatnim czasie obserwujemy wyraźny wzrost cen gruntów i kosztów budowy, które jak dotąd są kompensowane przez kompresję stóp kapitalizacji.

– Dlatego deweloperzy mogą sobie pozwolić na utrzymywanie czynszów na obecnym poziomie. Poza nieznacznymi wzrostami stawek w wybranych najlepszych parkach logistycznych w obrębie Warszawy i Krakowa wzrost kosztów najmu sprowadzał się ostatnio jedynie do zmniejszania pakietów zachęt i okresów zwolnienia z czynszu. W przyszłości spowolnienie tempa kompresji stóp kapitalizacji może dać podstawy do regularnego wzrostu czynszów rok do roku. Nie powinno to jednak obniżyć atrakcyjności polskiego rynku. Dla inwestorów będzie to wręcz pozytywny sygnał, a najemców w dalszym ciągu przyciągać będą m.in. konkurencyjne koszty zatrudnienia czy dostępność wysokiej jakości nieruchomości – uważa Palmer.

– Dostępność powierzchni magazynowej „od zaraz" w Polsce od kilku miesięcy spada i na koniec III kwartału 2021 r. współczynnik pustostanów wynosił około 5 proc. Rosnące wyzwania związane z mniejszą dostępnością gruntów, jak i wydłużeniem czasu oddania projektów nie powinny znacząco wpłynąć na wzrost stawek efektywnych, które nadal pozostają wysoce konkurencyjne. Sytuację w następnych miesiącach może poprawić będące w budowie 3,46 mln mkw. nowej powierzchni, z której 35 proc. to projekty bez zabezpieczonych umów najmu – ocenia Renata Osiecka, partner zarządzająca AXI Immo.

Taniej niż na Zachodzie

– Na rynku inwestycyjnym popyt na budynki magazynowe stale rośnie. Jest to globalny trend, bardzo wyraźny także w Polsce: mamy o wiele więcej funduszy poszukujących aktywów niż dostępnych produktów. Wiele funduszy miało jeszcze jakiś czas temu niedoważone portfele w logistyce, z dominacją biur czy handlu. Teraz uzupełniają braki – mówi Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w CBRE. – Silne fundamenty rynku najmu oraz stale rosnący popyt na powierzchnie magazynowe oraz rozwój e–commerce tylko wzmocniły chęć zakupów w tym sektorze. Dodatkowo sama pandemia podkreśliła siłę tego rynku, który wychodzi z tej sytuacji wzmocniony – dodaje.

Skutkiem braku równowagi między popytem i podażą dostępnych produktów logistycznych oraz silnych i stale wzmacniających się fundamentów rynku najmu jest wzrost cen. – Niemal każdy kolejny proces sprzedaży wyznacza nowy, wyższy poziom cenowy. Stopy kapitalizacji dla najlepszych produktów w logistyce oscylują w Polsce na poziomie 4,35 proc., czyli niżej niż obiekty handlowe, i na poziomie najlepszych biurowców. To pokazuje, jak duże jest zainteresowanie tym sektorem. Na zachodzie Europy stopy kształtują się na jeszcze niższym poziomie, tj. niskie 3 proc., i dodatkowo stale spadają – mówi Felicki. – Polska jest ważnym rynkiem na mapie Europy. Ze swoją strategiczną lokalizacją i stale rosnącą bazą najemców, którzy chcą się dalej rozwijać i powiększać zajmowaną powierzchnię, nasz kraj wzbudza duże zainteresowanie inwestorów. Dodatkowo za podobne produkty, o podobnej specyfikacji technicznej i tymi samymi najemcami na rynku polskim inwestor płaci mniej niż na Zachodzie – podsumowuje ekspert.