Jednym z wątków, które pojawiły się podczas panelu „Ach, te magazyny" w ramach Real Estate Trends, były czynsze. Jako niskie postrzegają je deweloperzy i inwestorzy. Jak na sytuację zapatrują się eksperci?
Czynsz bazowy i efektywny
– Częstym pytaniem każdego inwestora jest perspektywa podwyżek czynszów oraz horyzontu czasowego, w którym może to nastąpić – mówi Bartłomiej Krzyżak, senior director w Avison Young Poland. – Jak dotychczas, aby utrzymać poziom czynszów na w miarę stabilnym poziomie mimo gwałtownych wzrostów kosztów materiałów budowlanych oraz robocizny i cen gruntów, musiało to być rekompensowane przez dalszą kompresję stóp kapitalizacji – dodaje. Stopa kapitalizacji, czyli yield, to stosunek czynszu generowanego przez nieruchomość do jej wartości. Jeśli zatem czynsze „stoją", pozostaje podnosić cenę magazynu – co oznacza spadek stopy kapitalizacji.
Wzrost cen nieruchomości i kompresja stóp to także wynik dużej nierównowagi popytu i podaży na rynku inwestycyjnym: od wybuchu pandemii magazyny stały się najbardziej rozchwytywanym przez fundusze rodzajem nieruchomości.
Jak wskazuje Krzyżak, w związku z coraz mniejszą przestrzenią do dalszej kompresji stóp jedynym wyjściem jest podnoszenie czynszów – choć może to mieć postać inną, niż można sobie intuicyjnie wyobrażać. Na rynku magazynowym funkcjonują czynsze bazowe, ale deweloperzy stosują różnego rodzaju pakiety zachęt i zwolnienia – więc to, co realnie wpada do kieszeni, to czynsze efektywne.
– Trudno określić perspektywę czasową, ale w kontekście gwałtownych wzrostów cen paliw, inflacji, presja ze strony deweloperów na podniesienie czynszów może ziścić się szybciej, niż sami by tego chcieli. Nie będą to gwałtowne wzrosty, tylko sukcesywnie wprowadzane wraz ze zmniejszającymi się pakietami zachęt – o ile sytuacja na rynku się nie zmieni – mówi Krzyżak.
