Prognozy dla mieszkaniówki

Za nami rok, który był jednym z bardziej niezwykłych w historii rynku deweloperskiego. Dość wspomnieć rekordową sprzedaż mieszkań w największych aglomeracjach w I i II kwartale mimo rosnących cen, najwyższą w historii aktywność inwestycyjną (liczba lokali w projektach uruchamianych i z pozwoleniami na budowę) czy mocną ekspansję graczy PRS (instytucjonalny najem mieszkań). Jakie trendy mogą dominować w 2022 r.?

Ścieranie się sił

Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań mieszkaniowych JLL, mówi, że jednym z głównych czynników determinujących rynek w 2022 r. będzie wzrost stóp procentowych i ich relacja do inflacji. – Stopa referencyjna wzrosła z 0,1 do 1,75 proc. i, jak przewidują analitycy, to jeszcze nie koniec. Dla części nabywców to realny wzrost kosztów hipotek i utrata zdolności kredytowej, co może zmniejszyć popyt. Z drugiej strony różnica między stopami a inflacją pozostaje bardzo wysoka. Taka relacja tych dwóch wskaźników nadal zachęcająco wpływa na osoby szukające ochrony wartości oszczędności na rynku mieszkaniowym – mówi Gawrońska. Czynnikiem ryzyka będą też regulacje podatkowe Polskieego Ładu, powodujące obniżenie dochodów osób samozatrudnionych oraz tych o wysokich dochodach. Wpłynie to na pewno na pogorszenie się relacji dochodów do cen lokali .

Część osób może wstrzymać się z decyzją o zakupie do II kwartału 2022 r., kiedy to będzie już funkcjonować program gwarantowania przez państwo wkładów własnych przy kredytach hipotecznych. Chodzi jednak o najtańsze lokale, a całościowo wpływ programu będzie zależny od tego, czy oferta deweloperów będzie spełniać limity cenowe.

– Na dużych rynkach nadal obserwować będziemy problemy z uruchamianiem nowych inwestycji. Ograniczony dostęp do nowych terenów będzie stanowił wyzwanie dla deweloperów i organów zajmujących się planowaniem przestrzennym. Analizując wydawane pozwolenia na budowę, można dostrzec, że większość dużych rynków, poza Poznaniem i częściowo Łodzią, praktycznie nie ma większego zapasu niewykorzystanych pozwoleń. Oznacza to brak możliwości szybkiego wprowadzenia nowych inwestycji do sprzedaży – mówi Gawrońska. – Zupełnie inaczej wygląda sytuacja na mniejszych rynkach. Już dane za 2020 r. wskazywały, że produkcja deweloperska rośnie poza sześcioma głównymi miastami. To właśnie na małych rynkach i w aglomeracjach podmiejskich spodziewamy się wzrostu aktywności firm – podsumowuje.

Jarosław Jędrzyński, analityk Rynekpierwotny.pl, oczekuje, że trend przesuwania środka ciężkości inwestycji deweloperskich w kierunku mniejszych ośrodków będzie kontynuowany, jednak popyt skupi się na miejscowościach satelickich głównych metropolii, które są silnymi rynkami pracy, ale lokale w centrum są o wiele droższe.

Zdaniem Jędrzyńskiego pogorszenie dostępności cenowej i kredytowej, spowodowane wzrostem stóp, zwiększy popularność wynajmu jako docelowej formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Sprzyjać temu będzie rozwój rynku PRS, który powinien jeszcze przyspieszyć.

Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator, spodziewa się dalszego wzrostu cen transakcyjnych w sześciu głównych aglomeracjach, ale już nie tak dynamicznego.

– Po rekordowym roku pod względem liczby sprzedanych mieszkań spodziewamy się w 2022 r. spadku. Wynik trudno będzie powtórzyć z uwagi na niską dostępność działek, a także konieczność poniesienia ponadprzeciętnych nakładów, by uruchomić wystarczającą liczbę projektów. Ponadto wzrost stóp procentowych spowoduje niepewność, która będzie przekładała się na wolniejsze uzupełnianie istotnie uszczuplonej w 2021 r. oferty. W I połowie 2022 r. deweloperzy będą uważnie śledzić dynamikę popytu oraz to, jak będzie się kształtować gra wyższych stóp procentowych i rosnących zarobków. Przełoży się to na konserwatywne podejście do wprowadzania nowych projektów do „produkcji" – uważa Mucha.

Zdaniem eksperta trend dynamicznego rozwoju rynków poza aglomeracjami może skłonić deweloperów do ekspansji geograficznej, szczególnie w miastach średniej wielkości, stolicach województw. Może dochodzić do przejmowania lokalnych graczy.

Wojciech Matysiak, kierownik zespołu analiz rynku nieruchomości w PKO BP, spodziewa się, że 2022 r. przyniesie koniec wieloletniego boomu w mieszkaniówce. Wpływ schłodzenia popytu na ceny mieszkań będzie jednak zróżnicowany, w zależności od wielkości podaży czy warunków na rynku najmu. W scenariuszu bazowym wzrost cen lokali w Polsce ma sięgnąć 4 proc., przy czym główna fala zwyżek nastąpi na początku roku, bo deweloperzy będą próbowali przenieść wysokie koszty na odbiorców.

– W 2022 r. powinno się również utrzymać wysokie zainteresowanie zakupem czy budową domu, zwłaszcza że nasilenie budownictwa w otoczeniu aglomeracji rośnie, więc kupujący będą mieli w czym wybierać. Trendy te wynikają zarówno z większej dostępności cenowej nieruchomości pod miastami, jak i ze zmieniających się preferencji ludzi: wzrost zainteresowania zamieszkaniem w miejscowościach o mniejszej gęstości zaludnienia czy walorach przyrodniczych. Istotna jest też poprawa infrastruktury komunikacyjnej oraz popularyzacja pracy zdalnej – mówi Matysiak.