Za nami rok, który był jednym z bardziej niezwykłych w historii rynku deweloperskiego. Dość wspomnieć rekordową sprzedaż mieszkań w największych aglomeracjach w I i II kwartale mimo rosnących cen, najwyższą w historii aktywność inwestycyjną (liczba lokali w projektach uruchamianych i z pozwoleniami na budowę) czy mocną ekspansję graczy PRS (instytucjonalny najem mieszkań). Jakie trendy mogą dominować w 2022 r.?

Ścieranie się sił

Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań mieszkaniowych JLL, mówi, że jednym z głównych czynników determinujących rynek w 2022 r. będzie wzrost stóp procentowych i ich relacja do inflacji. – Stopa referencyjna wzrosła z 0,1 do 1,75 proc. i, jak przewidują analitycy, to jeszcze nie koniec. Dla części nabywców to realny wzrost kosztów hipotek i utrata zdolności kredytowej, co może zmniejszyć popyt. Z drugiej strony różnica między stopami a inflacją pozostaje bardzo wysoka. Taka relacja tych dwóch wskaźników nadal zachęcająco wpływa na osoby szukające ochrony wartości oszczędności na rynku mieszkaniowym – mówi Gawrońska. Czynnikiem ryzyka będą też regulacje podatkowe Polskieego Ładu, powodujące obniżenie dochodów osób samozatrudnionych oraz tych o wysokich dochodach. Wpłynie to na pewno na pogorszenie się relacji dochodów do cen lokali .

Część osób może wstrzymać się z decyzją o zakupie do II kwartału 2022 r., kiedy to będzie już funkcjonować program gwarantowania przez państwo wkładów własnych przy kredytach hipotecznych. Chodzi jednak o najtańsze lokale, a całościowo wpływ programu będzie zależny od tego, czy oferta deweloperów będzie spełniać limity cenowe.

– Na dużych rynkach nadal obserwować będziemy problemy z uruchamianiem nowych inwestycji. Ograniczony dostęp do nowych terenów będzie stanowił wyzwanie dla deweloperów i organów zajmujących się planowaniem przestrzennym. Analizując wydawane pozwolenia na budowę, można dostrzec, że większość dużych rynków, poza Poznaniem i częściowo Łodzią, praktycznie nie ma większego zapasu niewykorzystanych pozwoleń. Oznacza to brak możliwości szybkiego wprowadzenia nowych inwestycji do sprzedaży – mówi Gawrońska. – Zupełnie inaczej wygląda sytuacja na mniejszych rynkach. Już dane za 2020 r. wskazywały, że produkcja deweloperska rośnie poza sześcioma głównymi miastami. To właśnie na małych rynkach i w aglomeracjach podmiejskich spodziewamy się wzrostu aktywności firm – podsumowuje.

Jarosław Jędrzyński, analityk Rynekpierwotny.pl, oczekuje, że trend przesuwania środka ciężkości inwestycji deweloperskich w kierunku mniejszych ośrodków będzie kontynuowany, jednak popyt skupi się na miejscowościach satelickich głównych metropolii, które są silnymi rynkami pracy, ale lokale w centrum są o wiele droższe.

Zdaniem Jędrzyńskiego pogorszenie dostępności cenowej i kredytowej, spowodowane wzrostem stóp, zwiększy popularność wynajmu jako docelowej formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Sprzyjać temu będzie rozwój rynku PRS, który powinien jeszcze przyspieszyć.

Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator, spodziewa się dalszego wzrostu cen transakcyjnych w sześciu głównych aglomeracjach, ale już nie tak dynamicznego.

– Po rekordowym roku pod względem liczby sprzedanych mieszkań spodziewamy się w 2022 r. spadku. Wynik trudno będzie powtórzyć z uwagi na niską dostępność działek, a także konieczność poniesienia ponadprzeciętnych nakładów, by uruchomić wystarczającą liczbę projektów. Ponadto wzrost stóp procentowych spowoduje niepewność, która będzie przekładała się na wolniejsze uzupełnianie istotnie uszczuplonej w 2021 r. oferty. W I połowie 2022 r. deweloperzy będą uważnie śledzić dynamikę popytu oraz to, jak będzie się kształtować gra wyższych stóp procentowych i rosnących zarobków. Przełoży się to na konserwatywne podejście do wprowadzania nowych projektów do „produkcji" – uważa Mucha.

Zdaniem eksperta trend dynamicznego rozwoju rynków poza aglomeracjami może skłonić deweloperów do ekspansji geograficznej, szczególnie w miastach średniej wielkości, stolicach województw. Może dochodzić do przejmowania lokalnych graczy.

Autopromocja
Wyjątkowa okazja

Roczny dostęp do treści rp.pl za pół ceny

KUP TERAZ

Wojciech Matysiak, kierownik zespołu analiz rynku nieruchomości w PKO BP, spodziewa się, że 2022 r. przyniesie koniec wieloletniego boomu w mieszkaniówce. Wpływ schłodzenia popytu na ceny mieszkań będzie jednak zróżnicowany, w zależności od wielkości podaży czy warunków na rynku najmu. W scenariuszu bazowym wzrost cen lokali w Polsce ma sięgnąć 4 proc., przy czym główna fala zwyżek nastąpi na początku roku, bo deweloperzy będą próbowali przenieść wysokie koszty na odbiorców.

– W 2022 r. powinno się również utrzymać wysokie zainteresowanie zakupem czy budową domu, zwłaszcza że nasilenie budownictwa w otoczeniu aglomeracji rośnie, więc kupujący będą mieli w czym wybierać. Trendy te wynikają zarówno z większej dostępności cenowej nieruchomości pod miastami, jak i ze zmieniających się preferencji ludzi: wzrost zainteresowania zamieszkaniem w miejscowościach o mniejszej gęstości zaludnienia czy walorach przyrodniczych. Istotna jest też poprawa infrastruktury komunikacyjnej oraz popularyzacja pracy zdalnej – mówi Matysiak.

Czas na recykling

Eksperci spodziewają się dalszej wysokiej aktywności inwestorów z rynku PRS.

– Polski rynek jest atrakcyjny dla funduszy i do już obecnych tu graczy z pewnością wkrótce dołączą kolejni. Skala rzeczywiście zawartych transakcji będzie zależeć od dostępności oferty i opłacalności inwestycji przy wyraźnie wyższych niż w 2021 r. cenach – mówi Aleksandra Gawrońska. Zaznacza, że PRS może budować lokale na gruntach, które nie są przeznaczone pod mieszkaniówkę. Wachlarz możliwości może zwiększyć polityka unijna: starsze biurowce zaczną tracić blask, a część z nich może okazać się świetną bazą do przekształcenia w budynki mieszkalne.

– Zmiana modelu pracy na hybrydowy, ryzyko kolejnych fal koronawirusa będą ciążyć na rentowności projektów biurowych, a część budynków ma już swoje lata. Inwestorzy będą mogli wygenerować wyższe stopy zwrotu na projektach niebiurowych. Recykling co prawda nie jest przedsięwzięciem łatwym, ale czas łatwych projektów się skończył – dodaje Mateusz Mucha.