Dziesięciu deweloperów mieszkaniowych z rynku kapitałowego, o dużej skali działalności, w ciągu trzech kwartałów br. wypracowało średnio 25,8 proc. marży brutto ze sprzedaży, o 1,3 pkt proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku i o 1,9 pkt proc. mniej niż dwa lata wcześniej. Grupa porównawcza utrzymuje więc rentowność, a wyniki poszczególnych firm są tradycyjnie mocno zróżnicowane.

Podwyższony standard

Najwyższą marżę – 36,8 proc. – zanotował działający we Wrocławiu i Krakowie Lokum Deweloper. Spółka specjalizuje się w lokalach o podwyższonym standardzie. W tym roku wydawane były klucze m.in. do apartamentów w projekcie Vena, czyli w odrestaurowanym zabytkowym budynku dawnego szpitala.

34-proc. rentowność uzyskał Dom Development, który również celuje w klientów z zasobnymi portfelami. Po trzech kwartałach br. już 40 proc. sprzedaży to lokale, które kosztowały co najmniej 650 tys. zł.

Na trzecim miejscu znalazło się trójmiejskie Inpro, które zaksięgowało 27,5 proc. marży.

Warto odnotować, że liderzy poprawili rentowność nie tylko rok do roku, ale i wobec analogicznego okresu 2019 r.

Zysk brutto ze sprzedaży to pierwsza marża, przed uwzględnieniem kosztów sprzedaży i marketingu, zarządzania, finansowania i opodatkowaniem. Należy też pamiętać, że ogłaszane teraz wyniki finansowe deweloperów to obraz sytuacji sprzed około dwóch lat: firmy księgują przekazania mieszkań, podczas gdy większość sprzedaży następuje na etapie uruchomienia budowy. 2019 r. to kontynuacja podwyżek cen mieszkań wraz z rosnącymi kosztami budowy.

To, co dzieje się obecnie, zobaczymy w sprawozdaniach w 2023 r. Pandemia przyniosła turbulencje na rynku budowlanym, głównie skokowy wzrost kosztów materiałów budowlanych, jest presja płacowa, jest inflacja. Czy deweloperzy obronią marże?

Czy sufit blisko?

Zdaniem Damiana Kaźmierczaka, głównego ekonomisty Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa, nie ulega wątpliwości, że w kolejnych kwartałach marże deweloperów będą znajdowały się pod coraz większą presją wysokich kosztów wykonawstwa i coraz droższych gruntów, których zaczyna w najlepszych lokalizacjach brakować.

– Niesłabnący popyt na usługi budowlane, który powinien mocno przyspieszyć w II połowie 2022 r. za sprawą inwestycji infrastrukturalnych, wysokie koszty produkcji i drogie surowce powinny przyczynić się do utrzymania rekordowo wysokich cen materiałów budowlanych. Do tego dojdzie niedługo wyraźne przyspieszenie dynamiki wynagrodzeń w sektorze budownictwa z uwagi na coraz bardziej odczuwalny przez firmy niedobór wykwalifikowanych pracowników, których na polskim rynku zaczyna dramatycznie brakować – mówi Kaźmierczak. – Wydaje się, że perspektywa dalszych podwyżek stóp procentowych w perspektywie kolejnych miesięcy może ograniczyć popyt Kowalskich na mieszkania, a zamożni inwestorzy nabywający dotąd nowe lokale za gotówkę zaczną zastanawiać się nad pozostawieniem części kapitału w bankach. Deweloperom będzie więc coraz ciężej przerzucać rosnące koszty na nabywców nowych mieszkań, dlatego uważam, że ceny lokali nie będą rosły już w takim tempie jak w ostatnich kwartałach – dodaje.

Kazimierz Kirejczyk, ekspert rynku mieszkaniowego i przewodniczący strategicznego panelu doradczego przy zarządzie JLL, ocenia, że wyniki deweloperów mieszkaniowych notowanych na giełdzie są generalnie bardzo dobre.

– Jest to bezpośrednio związane z tym, że ceny w ostatnich kilku latach rosły wyraźnie szybciej niż koszty. W takiej sytuacji koszty ponoszone na początkowym etapie inwestycji, czyli zakup gruntów, a w wielu przypadkach także zakontraktowane w umowie z generalnym wykonawcą koszty budowy, w okresie rosnących cen mają mniejszy wpływ na wynik zdominowany przez rosnące przychody ze sprzedaży – mówi Kirejczyk. – W kolejnych kwartałach trend może zacząć się odwracać, o ile spowolni wzrost cen. Wówczas zarówno wysokie koszty zakupu gruntów, jak i rosnące koszty budowy mogą mieć silniejszy wpływ na wynik. Marże powinny w takiej sytuacji zacząć maleć – dodaje.

Ekspert zaznacza, że wykazywane obecnie marże potwierdzają, że firmy mają spory bufor bezpieczeństwa i umiarkowany spadek rentowności nie powinien wpłynąć negatywnie na ocenę branży. – Również tempo sprzedaży jest obecnie tak szybkie, że jego umiarkowane spowolnienie nie powinno w żadnym stopniu spowodować problemów z płynnością – uważa Kirejczyk.