Stołeczny Mordor nie składa broni

– W tej największej polskiej dzielnicy biurowej powstają kolejne obiekty o zróżnicowanych funkcjach – mówi Mateusz Strzelecki, ekspert firmy doradczej Walter Herz.

Tym samym ten obszar stolicy, złośliwe nazywany Mordorem, odrabia straty. Do niedawna służewieckie centrum było bowiem biurową betonową pustynią. Teraz się to zmienia. Jest to konieczne, bo dzielnicy wyrósł bardzo groźny konkurent – biznesowa Wola, gdzie rośnie las nowoczesnych biurowców i osiedli mieszkaniowych.

Z analiz Walter Herz wynika, że w nowych hotelach, które zostaną otwarte na Służewcu, powstanie ok. 1,1 tys. pokojów. Deweloperzy mieszkaniowi dostarczą w tej dzielnicy niemal 2,5 tys. lokali. – Służewiec rozwija także sieć usługowo-handlową. Powstają tam również liczne inwestycje, które wpływają na poprawę infrastruktury drogowej i komunikacyjnej – zwraca uwagę Mateusz Strzelecki.

Na posiadanych przez inwestorów działkach może powstać jeszcze ok. 300 tys. mkw. powierzchni biurowej. – Deweloperzy odchodzą jednak od zagęszczania służewieckiej zabudowy. Nowe inwestycje biurowe na Mokotowie jeszcze się pojawiają, ale projektowane budynki są już znacznie mniejsze – zastrzega ekspert Walter Herz.

Kuszenie najemców

Martin Lipiński, dyrektor działu office w firmie doradczej Axi Immo, podaje, że na Służewcu jest dziś ponad 1,1 mln mkw. powierzchni biurowej.

– Dużą aktywność deweloperów w tej dzielnicy obserwowaliśmy od 2009 roku do 2015 roku – opowiada dyrektor. – W 2015 roku oddano do użytku rekordowe 130 tys. mkw. powierzchni, z czego znacząca część powstała spekulacyjnie (czyli nie na konkretne zamówienie – red.). Na koniec 2017 roku deweloperzy dostarczyli w tej lokalizacji zaledwie 46 tys. mkw. biur, a w budowie jest podobna ilość – dodaje.

Analizy Axi Immo wskazują, że poziom pustostanów w dzielnicy sukcesywnie rósł do 2016 roku, kiedy to sięgał nawet 20 proc. – Od dwóch lat ten wskaźnik spada. Na koniec pierwszego kwartału tego roku wynosił 16,2 proc. – mówi Martin Lipiński. – Dzielnica pomimo problemów z komunikacją cieszy się dużym zainteresowaniem najemców. Komunikacja jest zresztą sukcesywnie usprawniana. Nowe inwestycje infrastrukturalne to m.in. poszerzenie ul. Wołoskiej i Marynarskiej – opowiada.

Dodaje, że w dzielnicy – poza biurami, hotelami i mieszkaniami – powstaje także coraz więcej restauracji, kawiarni i przedszkoli. – To przekonuje wielu najemców, aby na swoją siedzibę wybrać Mokotów – zauważa Martin Lipiński. W 2017 r. w tej części Warszawy wynajęto ok. 190 tys. mkw. biur. To 25 proc. powierzchni wynajętej w całej Warszawie. Jak mówi ekspert Axi Immo, Mokotów wybierają firmy, którym zależy na dobrej komunikacji z lotniskiem, które chcą mieć atrakcyjne biuro, ale za rozsądną cenę.

– Służewiec to zagłębie branży reklamowej, bankowej oraz usług outsourcingowych. Oferta biur na Służewcu jest dużo szersza niż na Woli czy Śródmieściu – podkreśla dyrektor Lipiński. – Najemcy mogą wybierać spośród różnych formatów – od małych powierzchni po moduły powyżej 2 tys. mkw.

Zacięta walka

Martin Lipiński przypuszcza, że w najbliższym roku walka pomiędzy Służewcem a Wolą, gdzie powstaje nowe stołeczne centrum biznesowe, będzie zacięta, ale jednak wyrównana. – Służewiec ma szerszą ofertę dostępnych od zaraz powierzchni – wyjaśnia.

Nieco inaczej ocenia sytuację Marcin Załęski, ekspert w dziale powierzchni biurowych w firmie doradczej Colliers International. – Bezpośredniej konkurencji pomiędzy Służewcem a Wolą, o której mówiło się jeszcze niedawno ze względu na kilka spektakularnych przenosin, dziś już nie widać – mówi Załęski. – Długo utrzymujący się wysoki współczynnik powierzchni niewynajętej na Służewcu spowodował znaczne obniżenie czynszów. Służewiec jest teraz lokalizacją zdecydowanie tańszą, oferującą więcej wolnej powierzchni. Wola przyciąga inny profil najemców – podkreśla.

Na Woli, jak podaje ekspert Colliers International, na 620 tys. mkw. biur, wolnej powierzchni jest niecałe 27 tys. mkw., podczas gdy na Służewcu aż 200 tys. mkw.

– Stawki bazowe na Służewcu wahają się od ok. 10–15 euro za mkw. – podaje Marcin Załęski . – Na Woli jest to 18-23 euro za mkw., co oznacza, że ta dzielnica powoli osiąga poziom cenowy biurowców w centrum Warszawy. Biorąc pod uwagę różnice w stawkach najmu, dzielnice będą przyciągać innych najemców. Wola staje się biznesowym centrum Warszawy i jest coraz popularniejszym wyborem dla firm z sektora finansów, bankowości i IT, natomiast biura na Służewcu częściej wynajmują firmy zajmujące się outsourcingiem, marketingiem, usługami call center – zwraca uwagę.

Gdzie dwóch się bije

Zdaniem Martina Lipińskiego przez najbliższe dwa lata będzie zyskiwał jednak Służewiec. Większość budowanych na Woli biur zostanie oddana dopiero w 2020 roku. Najemcy, którzy nie znajdą tu wolnej powierzchni, będą zmuszeni szukać siedziby gdzie indziej.

– Nie bez znaczenia jest niski poziom czynszów. Stawki najmu mkw. biura na Woli są wyższe średnio o 2–3 euro, a w centrum nawet o 6–7 euro – mówi dyrektor z Axi Immo. – Dla wielu firm, np. z branży reklamowej, bardzo ważna jest designerska aranżacja przestrzeni, dlatego decydują się na tańsze biura, a duże większe pieniądze przeznaczają na ich jego wyposażenie – opowiada.

Dodaje, że służewiecka dzielnica będzie się ewolucyjnie rozwijać. – Cześć najstarszych inwestycji czeka rewitalizacja lub może zmiana koncepcji zagospodarowania, ale nie oznacza to, że najemcy będą się masowo przenosić na Wolę – podkreśla ekspert Axi Immo.

Nowa biznesowa dzielnica, czyli Wola, na pewno ma jednak przewagę komunikacyjną. Nie do przecenienia jest metro i liczne tramwaje. – Dynamicznie rozwija się także wolski rynek mieszkaniowy, który jest naturalnym zapleczem do budowy kompleksowej tkanki miejskiej – ocenia dyrektor Lipiński. – Jednak na ostatniej prostej zarówno Wolę, jak i Służewiec, może pokonać Śródmieście, gdzie powstają liczne wysokościowce. Dziś firmy, aby przyciągnąć talenty, inwestują już nie tylko w same biura i ich wyposażenie, ale i lokalizację. Dla młodego pokolenia ważny jest szybki i sprawny dojazd do miejsca pracy. To kryterium najlepiej spełnia centrum miasta – dodaje. ©?

Nieruchomości Komercyjne

– W tej największej polskiej dzielnicy biurowej powstają kolejne obiekty o zróżnicowanych funkcjach – mówi Mateusz Strzelecki, ekspert firmy doradczej Walter Herz.

Pozostało 93% artykułu