W ciągu trzech kwartałów 2021 r. sprzedaliście klientom indywidualnym 1162 mieszkania, o 3 proc. mniej niż rok wcześniej. W samym III kwartale zawarliście 277 umów, o 28 proc. mniej niż rok wcześniej i 29 proc. mniej kwartał do kwartału. Tendencja na szerokim rynku w III kwartale br. to wzrost rok do roku i spadek wobec rekordowego II kwartału br. To bardziej kłopot z uzupełnianiem oferty, czy widać jakieś oznaki zmniejszenia rozgrzanego popytu?

Dla Spravii rok 2021 jest przełomowy. Mamy nowych właścicieli i otwieramy się na nowe segmenty rynku, dokonaliśmy rebrandingu spółki (wcześniejsza nazwa to Budimex Nieruchomości – red.).

Na sprzedaż mieszkań patrzymy całościowo. Od początku roku znaleźliśmy nabywców indywidualnych na 1162 lokale, a prawie 2,5 tys. sprzedaliśmy klientowi instytucjonalnemu, funduszowi Heimstaden Bostad. To olbrzymia liczba i wielkie zadanie dla naszego zespołu realizacyjnego.

Niższa sprzedaż w III kwartale jest wynikiem problemów deweloperów z uzupełnianiem oferty – obserwujemy mniejszą podaż i rosnące ceny mieszkań. Szybsze wprowadzanie nowych lokali do sprzedaży mogłoby zmienić tę sytuację. Tu jednak nie wszystko zależy od firm. Jesteśmy uzależnieni od decyzji administracyjnych.

Spowolnienie we wprowadzaniu na rynek nowych mieszkań widać dobrze choćby w Warszawie, w ciągu trzech kwartałów rozpoczęto budowę 14 tys. mieszkań, a wcześniej średnio było to około 17 tys.

Czy spodziewacie się stopniowego zmniejszania popytu na mieszkania? Wzrosły chociażby stopy procentowe – na razie nieznacznie, ale spodziewana jest kontynuacja.

Koniunktura na rynku detalicznym jest wciąż bardzo dobra. Dodatkowo w dużych miastach, czyli tam, gdzie koncentrujemy naszą działalność, popyt nie jest zagrożony – wręcz przeciwnie. Mamy i będziemy mieli do czynienia z problemem podaży. Pamiętajmy o strukturalnym niedoborze mieszkań w Polsce oraz o tym, że znaczna część zasobów jest w bardzo niskim standardzie, a ludzie dążą do poprawy warunków. Co więcej, cały czas obserwujemy naturalny trend migracji zarobkowej do największych aglomeracji.

Co z kosztami budowy?

Po gwałtownych wzrostach obserwowanych w pierwszej połowie roku, ceny usług i materiałów się ustabilizowały. Zapewne będą kolejne podwyżki, ale związane już ze wzrostem inflacji.

W jakim zakresie współpracujecie z giełdowym Budimeksem, do niedawna spółką matką?

Dzięki wieloletniej obecności w tej samej organizacji znamy swoje oczekiwania i procedury, co przekłada się dobrą kooperację naszych zespołów. Grupa Budimex buduje obecnie kilka naszych osiedli. Współpraca układa się wyśmienicie, Budimex to najbardziej doświadczona grupa budowlana na polskim rynku.

Weszliście właśnie na szósty rynek mieszkaniowy, do Gdyni. Jak wygląda dziś bank ziemi i możliwości zakupu gruntów?

Popyt na ziemię z przeznaczeniem pod zabudowę w dużych miastach jest dziś znacznie większy niż fizyczna dostępność działek. Niezwykle trudno jest kupić działkę nadającą się do zabudowy od razu. Ostatnio stale rosnącym trendem staje się zakup nieruchomości z koniecznością zmiany planu miejscowego czy też uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Te procedury bywają bardzo czasochłonne i skomplikowane. Od zakupu działki do uruchomienia sprzedaży droga jest długa i wyboiska. Inaczej sprawa wygląda z tzw. łatwymi działkami, bez problemów prawnych, które jednak trafiają się sporadycznie – w tym przypadku cena jest zazwyczaj oderwana od jej realnej wartości.

Nasz bank ziemi po ostatnich zakupach sięga około 5300 lokali. To liczba niezawierająca mieszkań przeznaczonych na PRS. Tych w planach mamy kolejne 2200.

We wrześniu ruszył wasz pierwszy projekt dla funduszu Heimstaden Bostad – prawie 400 mieszkań w dwóch etapach osiedla Mińska 69 w Warszawie. Kiedy kolejne inwestycje i w jakich miastach?

Majowa transakcja ze Szwedami objęła w sumie 2,5 tys. mieszkań. Obu stronom zależało, żeby ta współpraca była szeroka. Sprzedaliśmy projekty w pięciu miastach, najwięcej w Warszawie (około 800) i Krakowie (około 600), a także we Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu. Obecnie trwa budowa mieszkań na osiedlu Mińska 69 w Warszawie oraz na osiedlu Nowe Czyżyny w Krakowie. Kolejne inwestycje uruchomimy jeszcze w tym roku: w Warszawie jedną, a w Krakowie dwie.

Pierwsze mieszkania oddamy zaś pod koniec 2022 r. Docelowo cały pakiet znajdzie się w portfelu funduszu w 2024 r.

Pierwsze projekty to część istniejących osiedli. Czy jest znacząca różnica w projektowaniu lokali dla PRS?

Mieszkania w ramach PRS powstają jako kontynuacja osiedli. Jak zawsze projektujemy przestrzenie przyjazne rodzinom. Standard i jakość wykończenia części wspólnych będzie spójny z wcześniejszymi etapami.

W ostatnim czasie atmosfera wokół PRS jest nie najlepsza. Funduszom zarzuca się, że zabierają podaż z rynku, a niska dostępność lokali to dziś duży problem na rynku. Jedni eksperci mówią, że to prawda, inni, że wyolbrzymianie problemu, biorąc pod uwagę skalę rynku i zakupów hurtowych. Po transakcji z Heimstaden Bostad wasz bank ziemi skurczył się z 6,8 tys. do 4,3 tys. lokali.

Jak wspomniałem, bank wzrósł do 5300 lokali przeznaczonych dla klientów indywidualnych.

Najem instytucjonalny będzie się rozwijał niezależnie od różnych opinii na jego temat, gdyż takie są trendy w Europie. Jednocześnie zmieniają się oczekiwania konsumentów. Im młodsi i bardziej mobilni, tym słabiej przywiązani do pełnej własności czy mniej skorzy do wiązania się z bankiem na lata kredytem hipotecznym. Oczywiście nie zmienia to faktu, że dominującym rynkiem w Polsce pozostanie sprzedaż mieszkań klientom detalicznym. Dziś, jak podaje Polski Związek Firm Deweloperskich, udział mieszkań PRS w całym zasobie najmu to wręcz niezauważalny wskaźnik na poziomie 0,34 proc.

CV

Damian Kapitan jest prezesem spółki Spravia od początku 2020 r. Z firmą jest związany od 2010 r. Najpierw był szefem działu prawnego, a od 2015 r. zasiadał w zarządzie. Wcześniej pracował w kancelarii prawnej. Ukończył Uniwersytet Warszawski. Spravia została wiosną sprzedana przez giełdowy Budimex konsorcjum pod egidą funduszu Cornerstone i czeskiego dewelopera Crestyl. Niedługo potem zawarła sojusz strategiczny z funduszem PRS Heimstaden Bostad. ?